プロフィール

Author:S0402
　会社を辞めてかみさんの実家の大家業を手伝う専業大家です。

　首都圏にて、アパート・マンション、貸家・店舗、駐車場、貸付地、貸トランクルームなどを経営しています。まわりからは、悠々自適と思われがちですが、自主管理をしているので管理が大変！トラブルだらけです！

今後はさらなる管理の適正化、空室対策、節税対策、遊休地の有効活用などを楽しみながら進めていきたいと思います。

目指すは、よい入居者に長く住んでもらえる地域でオンリーワンな大家です。

　独身時代は、沢木耕太郎の「深夜特急」を読んでから、GWやお盆などの連休にバックパックを背負って旅に出かけるようになりました。

　今まで、ケニア、南アフリカ、ジンバブエ、ボツワナ、ザンビア、エジプト、トルコ、シリア、ヨルダン、レバノン、イエメン、モロッコ、イラン、ネパール、ミャンマー、ラオス、カンボジア、ベトナム、タイ、マレーシア、シンガポール、インドネシア、中国、韓国、台湾、イタリア、スイス、ドイツ、オランダ、アメリカ、メキシコ、ガテマラ、ペルー、イースター島＆タヒチなど30カ国以上を旅してきました。

　意外と時間があるようでないのが賃貸業。うまく時間を作ってぶらりと世界一周のチケットで旅に出かけるのが夢です。


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マサさんの勉強会に参加

DATE:2008/05/31(土) 09:55 CATEGORY:未分類
水曜日にマサさん主催の勉強会に参加してきました。参加者の案件について、みんなで意見を出し合う参加型の勉強会なので、いつもとても勉強になります。こういった勉強会で、他の意見を聞くと、自分では気づかない発想が出てくるもんです。

私はテラスハウスのリフォーム案件について、意見をお聞きしました。一番効果的な方法は、庭に余分なスペースがあるので、駐車場2台可として、募集しては？と言われました。なるほど、それなら、リフォームのお金もほとんどかからないので、妙案だなと思いました。ありがとうございました。

また、勉強会以外でもランチや懇親会でも参加者の方々と交流が持て、大変有意義で貴重な時間を過ごす事が出来ました。みなさん、ありがとうございました。
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単2配線

DATE:2008/05/29(木) 20:48 CATEGORY:未分類
IHクッキングヒーターにするには、200Vの電気工事が必要です。単3の配線がブレーカーまで来ていれば、工事は結構簡単だそうです。最近の建物は単3配線ですが、この建物は古いので、単2配線でした。う〜〜ん、これだとIHクッキングヒーターにするには電気工事代がかかりそうです。
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テラスハウス入居決まりました！

DATE:2008/05/25(日) 16:12 CATEGORY:未分類
テラスハウスの入居が決まりました。いろいろとリフォームに頭を悩ませていたのですが、遠方からの即入居のお客様が決めてくれました。今回の決め手はＩＨクッキングヒーターではなく、ペット可。実はこの物件は古いので、今回からペット可にしました。急な引越しなので、ペット可物件をあれこれ選んでいる余地はなかったようです。

ペットは、小型の室内犬（チン）だそうです。以前猫のおしっこで大変な思いをしたので、猫ならＮＧでしたが、犬なのでＯＫにしました。しかも、入居が来週ということなので、畳の部屋などはフローリングにリフォームせずそのままでよいとのことです。その代わり、家賃を値引きされた（しました）けど。。。

1週間でリフォームしなければならないので、大変です。一応、床と畳、風呂工事は手配できましたが、壁とクリーニングの手配がまだです。間に合うか、どうか。
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エアコン特売37,500円

DATE:2008/05/24(土) 11:42 CATEGORY:未分類
今日は雨が降るというので、近くの家電量販店に朝一番に行ったら、エアコンの特売をやっていました。ちょうどテラスハウスにつける必要があったので購入しました。標準工事込みで37,500円（5台限定）、最近エアコンは4万以下のものはなかなかないので、ラッキーでした。
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DIYアドバイザー資格試験

DATE:2008/05/23(金) 12:22 CATEGORY:未分類
今年のDIYアドバイザー資格試験の受付が始まりました。とりあえず、八重洲ブックセンターに願書を買いにいきました。1次試験は8月です。

私は職業訓練校に通っているので2次試験の実技が免除になります。なので、1次試験の筆記試験と2次試験の面接のみです。ちゃんと過去問題を勉強していれば、1次試験は合格できるようなので、がんばって勉強したいと思います。

DIYアドバイザー試験
http://www.diy.or.jp/shikaku/shikaku02.html

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ファミリー物件の目玉として

DATE:2008/05/20(火) 21:56 CATEGORY:未分類
3DKテラスハウスが2件も空きが出ました。バランス釜などの水回りを含めて、いろいろとリフォームをしなければならないのですが、原状回復だけでは、 築25年の物件なので、入居付けも苦労するのは目に見えてます。なので目玉になる設備をあれこれずーと考えていたのですが、ホームセンターの展示処分品を見て、これだ！と思いました。

その設備はIHクッキングヒーターです。展示処分品が59,800円（日立製のビルトインタイプ）でした。すでに売却澄みでしたが、家に戻って、カカクコムを見たら、60,000円で据え置きタイプも買えそうです。これなら買ってもいいかなと思いました。

なので、今回の目玉は200Vの電気工事をして、IHクッキングヒーターを導入しようと思っていますが、中古のファミリー物件に導入したことある方いますか？

引っ掛かるのは、最近設備のきれいな物件ならともかく、築25年のオンボロ物件（一応それなりにきれいにしますが）に住むような人が、IHクッキングヒーターを欲しがるかが？？？なんです。
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増山塾6月29日開催

DATE:2008/05/19(月) 18:51 CATEGORY:未分類
私もセミナーのお手伝いをさせて頂いている増山塾11が6月29日に開催されます。
今回の増山塾11のテーマ、ねらいは・・・

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「激動の2007アパート投資環境の中、買えた人・売った人・失敗した人」
投資がうまく行く方法、失敗を避ける方法を実例から学ぶ！
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です。3人の実例を増山が解説、実践者インタビューします。
増山塾11の詳細はこちらです。
http://masuyamadai.com/live.html


私のブログ読者で申し込むと以下の特典を用意しています。

▼ブログ読者の申込み特典▼
「増山塾ライブ、商品の2000円割引券＝チケット2000をプレゼント」申込フォームの紹介者欄に「ささぼうのブログを見て」とお書きください。お忘れなく！

私も参加する予定ですので、現地でお会いしましょう！
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和式トイレが。。。

DATE:2008/05/18(日) 13:41 CATEGORY:未分類
築25年の3DKテラスハウスの退去があったので、見に行きました。私は初めてここの部屋を見たのですが、なんと！トイレが和式でした。ひえ〜〜〜って感じです。

これはリフォームしないとダメですね。また出費です。ここは、お風呂もタイル張りのバランス釜。これをマイコン追い炊きにするだけでも30万円近くかかります。さらに今回はタイル張りを、なんちゃってユニットバスにする計画で、たぶん20万円以上かかります。

キッチン、洗面台、防水パンを交換、畳をフローリングにしたり、繊維壁をクロスに直したり、床を張り替えたり、ドアを塗ったりしたら、たぶん150万円ぐらいはかかるでしょうね。

それで家賃が10万円とれかどうか。。。でも借入はないので、年収120万円÷リフォーム150万円=80%、リフォーム利回り、80%と考えてやるしかないですね。
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ディンプルキーの合鍵

DATE:2008/05/17(土) 10:58 CATEGORY:未分類
入居者から、ディンプルキーの合鍵が欲しいと言われました。すでに2本は渡し済みです。ディンプルキーなので、近所の合鍵屋では作れないので、近くのＭＩＷＡの代理店を探してに発注しました。1本、1,470円、で納期はなんと3週間！！！

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バランス釜の交換

DATE:2008/05/16(金) 11:04 CATEGORY:未分類
給水バルブの故障を修理してもらった部屋の入居者から、お風呂のバランス釜もサビて、調子がよくないと言われました。この際だから、マイコン追い炊き機能に変更することにしました。30万円近くの出費です。これが、プロパンガスならもっと出費も抑えられるので、賃貸経営では都市ガスのメリットってほとんどないですね。
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こだわり賃貸

DATE:2008/05/15(木) 18:44 CATEGORY:未分類
ＷＢＳ（ワールドビジネスサテライト）でこだわり賃貸の特集をやっていました。具体的には、

A海の見えるサーファー向けマンション
　1Fがサーファーショップになっている。玄関からすぐにシャワールームがある。

Bバイクガレージ付マンション
　バイクも乗れるエレベーター、部屋からバイクが見れる。

C託児所付マンション
　１Fが託児所とキッズルームがあるカフェを併設

Aは立地がものをいいいますね。Bは割りと実現性があるかも。。。Cはある程度の規模（戸数）が必要なので、個人では難しいかな。。。という感想です。


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給水バルブが故障

DATE:2008/05/10(土) 12:12 CATEGORY:未分類
入居者から給湯器の給水バルブが故障して、水が止まらないと連絡がありました。バルブがパッキンなら交換するだけで直るのですが、ハンドルタイプなので、業者に頼むことにしました。
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家賃が遅れがちな入居者に督促

DATE:2008/05/08(木) 09:24 CATEGORY:未分類
家賃が遅れがちな入居者に、督促の手紙をポストに入れてきました。ほとんど毎月の仕事みたいになっています(笑）。不良入居者がいると、仕事が増えるし、精神的によくないですね。
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マンション外廊下の天井塗装補修

DATE:2008/05/07(水) 08:06 CATEGORY:未分類
マンションの外廊下の天井塗装に膨れがあるので、昨年、塗装したもらった業者に連絡して、補修してもらいました。ついでに、6室のあぱーとの外壁の見積もりをしてもらいました。予算的には100万以内で出来ればいいなと思っていますが、見積もりはいくらになるかな。。。
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キャッシュフローゲームに参加

DATE:2008/05/06(火) 08:00 CATEGORY:未分類
サエひでおさん主催のキャッシュフローゲームに参加してきました。ビジネス、不動産を所有することでサラリーマンとして働かずして生活するためにはどうすればよいかを勉強できるゲームです。ビジネスや不動産に投資するための資金を増やすための手段して、株のカラ売りやオプションについても勉強できます。現実に不動産や株をやっているので、ゲームとして純粋に楽しめました。
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物件見学

DATE:2008/05/05(月) 11:37 CATEGORY:未分類
気になる物件の見学に行ってきました。今は、インターネットの地図や画像でおおよその感じがつかめますが、やはり気になる物件は現地まで足を運んだ方がいいですね。その街や物件まわりの雰囲気がよくわります。
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内見の連絡がありました

DATE:2008/05/04(日) 16:46 CATEGORY:未分類
不動産屋さんから、すでに決まった部屋に内見の連絡がありました。今年は繁忙期は全く音沙汰がなかったのですが、4月以降は週末は何かしら内見の連絡が入ります。

今日付けで退去があったので、現在、リフォームに着手できる空室は2部屋あります。まだ具体的なリフォームプランを練っていませんので、入居者がすぐに決まるようなリフォームプランを練って、がんばってリフォームしたいと思います。
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外廊下の外灯交換

DATE:2008/05/03(土) 16:46 CATEGORY:未分類
外廊下の外灯が切れていたので、交換しました。ものの5分で交換完了、こんな時は物件が近くにあると便利ですね。
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続・夜逃げされました！

DATE:2008/05/02(金) 10:03 CATEGORY:未分類
夜逃げ問題ですが、いろいろと問題が発生。不動産屋さんの担当者の話では、まず、緊急連絡先（連帯保証人ではない）の母親（80代）に電話して、「残置物を本人に処分してもらうように伝えて欲しい」旨、連絡したそうです。

すると知らない名前の人物（たぶん、夜逃げの本人、マンションの契約が偽名だったようです）から、「商売できなくさせるぞ！」と不動産屋さんに脅しの電話がかかってきたそうです。もともと、テキヤというかヤクザぽい感じで、警察から何度も問い合わせがあったような要注人物だったので、これで、不動産屋さんの担当者がすっかりビビッてしまいました。

私としては、裁判などで時間もお金も使いたくないというのが本音です。強制執行になると、100万円〜150万円ほどかかるそうです。今回の滞納額は、約33万円で敷金を引くと約25万円です。一応要注意人物ですが、今まで20年も住んでもらった入居者なので、本人立会いで残置物を処分してもらえるなら、この際、滞納額、退去リフォーム、残置物処分をすべて大家持ちでもいいと考えています。

なので、強制執行などの法的手続きを進める前に、内容証明などで通知して、弁護士さん立会いで、夜逃げした入居者に問題なく残置物の処分をしてもらうのが、ベストかな（時間と費用に節約になるかな）と考えています。まずは不動産屋さんが夜逃げ本人と連絡がとれて、うまく話をまとめてくれるといいのですが。。。
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入居状況

DATE:2008/05/01(木) 09:55 CATEGORY:未分類
5月1日時点での入居状況は、

マンション　19/20（5月末にもう1室退去）
マンション　12/12
アパート　　04/04
アパート　　06/06
メゾネット 　03/04（5月初にもう1室退去）
戸建　　　　02/02
店舗　　　　03/03

49/51ですが、5月に2部屋空くので、がんばらなければなりません。

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