専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話

友人入居のテラスハウスですが、無事契約が済みました。畳の部屋があるので、急いで畳の表替えをしてもらいました。あとは、優良入居者として長く住んでもらいたいと思います。

先週申込みがあった部屋はキャンセルされたようです。残念です。でも、申込用紙を書いておいて、その後、音沙汰なしというのは、社会人としてどうなんでしょうか？？？そんな人が入居者にならなくてよかったと前向きに考えます。

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たまこさんのブログで紹介されていた低価格でユニットバスにする板材のカタログを注文しました。シーアイ化成のアルフォレストというもので、樹脂発泡板に高光沢の化粧シートや化粧フィルムをラミネートしたリフォーム用の板材です。在来工法（タイル貼り）による既存壁面の上に直接施工ができ、吸水率が低いので、水廻り（浴室・レストルーム）のリフォームに最適です。

アルフォレスト
http://www.belbien.net/alforest/index.html

契約が決まったテラスハウスですが、また別の部屋が3月末に空いてしまうので、今回はこのリフォームにチャレンジしてみたいと思います。

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税理士事務所から確定申告の報酬請求がきました。今年は譲渡税の申告もあったので、余計に割高に感じられます。やはり自分で出来るように勉強しておいた方がいいですね。

先日、大家さん仲間にヒアリングしていた会計ソフトの件は、弥生のソフトを使っている方が多かったです。なので、うちも今年からは弥生のソフトで簿記業務をしていきたいと思います。

お勉強に関しては6月の簿記3級の試験があるので、それを目安に勉強してみようと思っています。本当は独学でもいいのですが、ライブの授業の方がいろいろと今の簿記業務についても質問が出来るので、DIYの学校の帰りにちょこっと学校に通ってみようかなと思っています。

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1階のベランダの掃きだし窓に防犯用ロックを取り付けました。ここはシャッターがついていないので、防犯で心配な人がいるのでは思って取り付けました。500円ほどで売っているのですが、気休めな感じがしますね。



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昨年、事業用資産の買い換え特例を申請しましたが、結局活用せずに終わってしまいました。今年もまだ、買い換え特例が使えるので物件を探していたところ、駅近で新築用のよさそうな物件を見つけました。

物件の売値は4,500万円なのですが、4,000万円以下で購入しようと考えています。なので、すんなんり成約できる案件ではないのですが、知り合いの不動産屋さんに交渉してもらうことにしました。さてどうなることやら。。。

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供託されている地代を受け取る「供託金払渡請求」を法務局で申請しました。65件分です。今年は供託されている地代の借地人とうまく交渉が進んで供託がなくなるように、コンサルティング会社にはがんばってもらいたいと思います。

週末、「畑のついたエコアパートに暮らそう」というセミナーに参加してきました。CANPANブログで個人大賞をとり、4月に本も出るとのことです。

セミナーの内容は別途書きたいと思いますが、それより印象に残ったことは、最後に、施主さんが話した「幸せのデザイン」というコトバでした。要するに、自分が人生で求めているもの、大切にしているものを実現していくということ。実現したい目標、求めている人生って感じです。

今回の施主さんは根っから「エコ」人で、環境関連の仕事をしたり、地元の環境関連のNPOの代表で地域のコミュニティに参画したりしています。彼の幸せのデザインは、「人とのつながりを大切に、自然の恵みを受け、みんなで分かち合う持続的な社会の実現」でした。

なので、それを単にアパート経営に当てはめると、畑のついたエコアパートという形になったということです。 それだけでなく建物もかなりエコライフにこだわっていましたけど。

特徴的なのは、施主さんの思いにもあるように、 アパートの住民と地域とがつながっている点です。施主さんが代表をつとめるNPOなどエコを推進するような地域の受け皿があります。なので、単にエコアパートをまねして作ったとしても、たぶんうまくいかないだろうなと思いました。

もちろん、経営なんで収支が合わないといけないですが、それにしても自分が人生で実現したいものをアパート経営と関連づけて実現してしまうとは、すごいですね。私も自分の幸せのデザインをアパート経営で表現できたらと思いました。でも、難しいですね。

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先日、うちの地域が供給過剰である内容の記事を書きました。
http://chintaiowner.blog79.fc2.com/blog-entry-370.html

要約すると、沿線での登録数が一番多く、うちで募集している木造アパートの家賃よりも安いRCマンションもあり、しかも駅近だという内容でした。いくら差別化で工夫しているとは言え、価格優位性を覆すほど差別化しているわけではないので、とるべき対策として値下げを決意、今朝、新家賃の募集条件をFAXで不動産屋さんに流しました。

するとどうでしょう。。。さっそく申込みが入りました！でも、申込書を見てみると、収入が多いわけではないのに、2DKで一人暮らしというのは大丈夫かな。。。明日、不動産屋さんの担当者に詳細を聞いてみるまでは喜べません。

今日はここの物件以外にも、別の物件の部屋にも内見の連絡がありました。そちらは残念ながら決まりませんでしたが、もし申込みが入れば、満室達成だったので残念です。それでもようやく、少しずつ動きが出てきたみたいです。

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お友達の大家さんの新築アパートの見学に行きました。画像を載せられないのが残念ですが、とてもセンスがよく仕上がっていていろいろと参考になりました。

コストについては、設備は契約時に施主支給をしてもよいということだったので、ほとんどをインターネットで購入して支給したそうです。なのでローコストでいいものをたくさんつけていました。

あと、やはりセキュリティには力を入れていて、アパートなのにオートロックやALSOKを導入していました。お金をかけるところにはお金をかけています。やはり、メリハリが大切ですね。

最近、材料が高騰して新築もコスト的に厳しくなってきていますが、私もなんとか新築にチャレンジしてみたいと思っています。今、水面下でいろいろと動いていますので、スタート出来るようになったら、ここのブログにも書きたいと思います。

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確定申告とともに事業用資産の買い換え特例の申請を今年もやりました。対象は約1,800万円分です。昨年は申請しても、物件がかえなかった（買わなかった）ので、結局税金を払いましたが、今年はなんとか有効に活用したいと思います。

先日、久しぶりに物件見学に行きました。立地がとてもよい物件を見つけましたので、じっくり交渉してみたいと思います。

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先日契約が決まった部屋に不動産屋さんから空室の問い合わせがありました。なぜか決まると問い合わせがくるもんです。不思議ですね。丁重にお断りしておきましたが、これでドタキャンされた悲惨です。

今月は家賃が遅れがちな入居者からの入金も確認でき、あとは残りの2部屋を決めるだけです。今週末、大いに期待しましょう！

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週末、都内のゲストハウス見学会に参加してきました。ゲストハウスにリフォームしたアパートは、築45年の風呂なしトイレ共同アパートで、ここ何年かは入居者も決まらず苦労していたそうです。賃料も昨年までは2万5千円で貸していたようなアパートだったです。それを思い切って、外国人向けのゲストハウス用にリフォームされていました。

見学会では、大家さんはとても丁寧に説明対応してくれました。リフォームコストや収支計画なども教えてくれ、参考になりました。都内のボロアパートを再生する手段としては、ゲストハウスはいいアイデアですが、一から物件を探してとなると、やはり収支的に難しくなります。それでも収支を考えると、再建築不可や借地物件とかになってしまいます。世の中、美味しい話なんてないですね。

実は、京都のちょっと中途半端な立地に再建築不可の風呂なしトイレ共同ボロアパートがあります。これは親戚のアパートなんですが、ここを買い取ってゲストハウスにリフォーム出来たら面白いだろうなと思っています。

しかし再建築不可なので買い取るのもためらいます。さらに、京都でも（外国人向け）ゲストハウスのニーズがあるかどうか不明ですし、なんにしてもゲストハウスの運営を任せられるところを知りません。今度京都に帰省した折には、少し現地調査でもやってみたいと思います。

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先日のブログに書いた友人同士の入居者ですが、審査が通りました。これで人数が減った時などの滞納リスクはなくなりました。

あとは、騒音や部屋の使い方などのマナーに関するリスクですが、こればっかりは住み始めてみないとわかりません。とりあえず何かあった場合は、客付けしてくれた不動産屋さんの担当者が対応してくれることになったので、あとはよい入居者であることを祈るばかりです。

これでようやく今シーズン初の1件が決まりそうです。3月末に1件退去があるので実質は増減ゼロ。退去も予想より少なかったのが不幸中の幸いですね。

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昨日学校の帰りに、ちょこっと不動産屋さんに寄ってヒアリングしたところ、相場より家賃が高めなので決めにくいと言われました。また、部屋を探しに来ている人も募集家賃より低い価格帯で探している人が多いと言われました。

家に帰から、家賃相場をチェックしようと、HOME'Sの物件情報を見てびっくりしました！募集物件数が、沿線のターミナル駅を覗いて、うちの最寄駅が一番多かったのです！明らかに供給過剰です！さらに、うちで募集している木造アパートの家賃よりも安いRCマンションがいくつかありました！それらのマンションがうちよりも駅近なんです！

ちゃんとリサーチしておかなかった自分がわるいのですが、どうりで苦戦している訳です。一応、いろいろと差別化のための工夫はしていたので大丈夫と思っていたのですが、価格的な優位性を覆すまでには差別化できていなかったということでしょう。

核なる上で、取るべき手段は２つ、価格優位性を覆す差別化をはかるか、家賃を下げるかです。とりあえず、今回は妙案が思いつきませんので、不本意ながら値下げで対応するしかないです。今週末、新家賃で勝負です。ぐすん。。。

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先日のブログで内見の連絡があったテラスハウスですが、この週末に内見に来てようで、申込みが入りました！本来ならば諸手を挙げて喜びたいところですが、今回は友人同士かつ新卒という特殊なケースなので、保証会社（滞納保証）を必須としました。現在審査中です。

以前、友人同士にお部屋を貸したことがあるのですが、ものすごく汚された経験があるので、決まって欲しいような、決まって欲しくないような複雑な心境です。

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空室ゼロにするリフォーム&リノベーション
-賃料値下げをしないですむ打開策-
秋山英樹/著 IC21/著　週刊住宅新聞社

大家さん仲間のきんのブログで紹介されていた本です。「大家さん・管理会社さんのために、リフォーム・リノベーションのプロがアパート・マンションを満室にするノウハウ本、女性のインテリアコーディネーターとの共同執筆により、多様な女性ニーズのホンネを掘り起こした」と本の紹介にありましたので、購入して読んでみました。

特に目新しい内容が書いてあるわけではありませんが、リフォーム・リノベーションについて一通りのノウハウがまとまって書いてあるで、自分の知識をチェックするにはよい本だと思います。なんにしても勉強の教材としては本は安いです。興味のある方は読んでみて下さい。ちなみに私はアフェリエイトしてませんので、購入は各自で(笑）



以下目次

空室が多い物件の原因とは?
建て替え?それともリノベーション?
心配しないために知っておくべきリフォーム費用の基準と資金調達法
失敗しないリフォーム工事の頼み方
外観のリフォームでイメージアップ
エントランス、共用部分のリフォームで見違える
こんな間取りには住みたくない!?
内装のひと工夫でこんなに変わる!
効果的な色使いで見違えるリフォーム
照明効果でこんなに変わる賃貸住宅
水廻りのリフォームは見逃せない
キッチン廻りのリフォームでこんなに変わる!?
収納廻りは成功率を高めるポイント
賃貸住宅でも重要なセキュリティー
完成時のチェックポイント

障害物がある壁にクロスを貼る実習をやりました。壁に配電盤などがある場合を想定してやりました。やはり障害物があるのとないのでは難しさ全く違いますね。労働力投入などトータルに考えると、やはりクロスも業者にやってもらった方が割がいいように思います。



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久しぶりに不動産屋さんから物件の問い合わせがありました。しかし、「テラスハウスを友人同士で使用できませんか」という内容でした。とりあえず、「内見してみてください」と言っておきましたが、その後連絡もないのでダメだったようです。

久しぶりに問い合わせがあったかと思えば、こんな感じです。どうもダメですね。現状では難しいようなので、明日は今週末の募集に向けて少し手を加えたいと思います。

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底地を売却したので、事業用資産の買い換え特例を申請していたのですが、 結局、良い物件（土地）を見つけることが出来ず、買い換え出来ませんでした。

なので、3月17日までに特例で繰り延べしていた 所得税約2００万円を払うはめになりました。やはり、特例や制度はうまく活用しないともったい気がします。

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