専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話 200802

プロフィール

Author:S0402
　会社を辞めてかみさんの実家の大家業を手伝う専業大家です。

　首都圏にて、アパート・マンション、貸家・店舗、駐車場、貸付地、貸トランクルームなどを経営しています。まわりからは、悠々自適と思われがちですが、自主管理をしているので管理が大変！トラブルだらけです！

今後はさらなる管理の適正化、空室対策、節税対策、遊休地の有効活用などを楽しみながら進めていきたいと思います。

目指すは、よい入居者に長く住んでもらえる地域でオンリーワンな大家です。

　独身時代は、沢木耕太郎の「深夜特急」を読んでから、GWやお盆などの連休にバックパックを背負って旅に出かけるようになりました。

　今まで、ケニア、南アフリカ、ジンバブエ、ボツワナ、ザンビア、エジプト、トルコ、シリア、ヨルダン、レバノン、イエメン、モロッコ、イラン、ネパール、ミャンマー、ラオス、カンボジア、ベトナム、タイ、マレーシア、シンガポール、インドネシア、中国、韓国、台湾、イタリア、スイス、ドイツ、オランダ、アメリカ、メキシコ、ガテマラ、ペルー、イースター島＆タヒチなど30カ国以上を旅してきました。

　意外と時間があるようでないのが賃貸業。うまく時間を作ってぶらりと世界一周のチケットで旅に出かけるのが夢です。

月別アーカイブ

クロスの切り方

DATE:2008/02/29(金) 09:20 CATEGORY:未分類

クロス貼りの実習で隅の処理のやり方を習いました。隅は画像のように2重にして地ベラを当てて、カッターで切ります。そうすると、隅がきれいに仕上がります。これを何度も練習しました。クロスをきれいに貼るのは練習すればなんとかなりそうですが、作業としては割りにあわないですね。

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排水トラブル

DATE:2008/02/28(木) 21:50 CATEGORY:未分類

入居者から風呂場の排水が詰まって流れないとの連絡がありました。このマンションは自主管理なので、普段なら様子を見に行って、業者を直接手配したりするのですが、今は学校に通っていて、気軽に対応することが出来ません。

水回りはスピードが大切なのです。仕方がないので、客付けした不動産屋さんに電話して、業者の手配などその後の対応をお願いしました。多少のコスト増になりますが、面倒な対応から開放されてよかったです。

今回は不動産屋さんに丸投げしましたが、こうした突発のトラブルを、いかに手間をかけずに安く処理するかを今年は真剣に考えたいと思います。やはり解決策は、信頼できる業者をみつけて何かあれば、そこに連絡して解決するというのがいいかなと思っています。

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陣中見舞い（入居依頼）

DATE:2008/02/27(水) 23:01 CATEGORY:未分類

セミナー中に入居の申込みの電話が入っている大家さんが数人いたにもかかわらず。私のところの物件は全く音沙汰がありませんでした。このままではまずい！と思い、不動産屋さんに陣中見舞いと称して、入居依頼に行きました。

現状の動きを聞いてみたら、シングルは活発だがファミリー向けはボチボチとのことでした。言い分は営業トークかもしれませんが、ここはその言葉を信じて、3月からがんばってねと優しくお願いしておきました。物件のことを聞いてみたところ、大きなマイナスはないとのことでしたので、とりあえず、不動産屋さんにはがんばってもらうしかないです。

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床仕上げ

DATE:2008/02/26(火) 20:16 CATEGORY:未分類

今日は長尺シートの継ぎ目仕上げとトイレのクッションフロアの実習をやりました。

長尺シートの継ぎ目仕上げは、ホットガンと呼ばれる機器でゴムヒモのようなものを、継ぎ目に溶かすのですが、これがとても難しい。ゆっくりやると焦げるし、早くやるとくっつかない。さらに、実際にプロが仕上げた継ぎ目も見せてもらいましたが、プロでもうま仕上げるのが難しいようです。長尺シートは一人での取り回しも大変なので、どうせなら、30cm角のPタイルの方がやりやすいと思いました。

次はトイレのクッションフロアをやりましたが、材質が柔らかいので施工しやすかったです。これなら賃貸アパートにも施工できそうに思いました。ちなみに、画像の便器は、実習用の未使用品で、汚れに見えるのは接着剤です（笑）。

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カンナ実習

DATE:2008/02/25(月) 23:13 CATEGORY:未分類

木工作業の授業でカンナの実習をやりました。カンナ刃の微妙な調整などが難しかったです。仕上げのカンナくずになると、薄さは100分の3ミリとミクロの世界ですから、カンナ作業も奥が深いです。とにかく、大工系の作業は本当に奥が深いです。一昔前までは職人だけの世界であったことがうなずけます。

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税理士事務所と打ち合わせ

DATE:2008/02/24(日) 10:48 CATEGORY:未分類

確定申告の資料を持って税理士事務所と打ち合わせを行いました。現在、青色申告の65万円控除のため、ほとんどの記帳を私がやっています。なのに、お金を払ってわざわざ税理士事務所に依頼する必要もないかな～と最近思っています。

しかし、自分ですべてやるとなると、ちゃんとした簿記の知識が必要です。今は我流でやっているので、減価償却の処理や積み立てのある保険の処理、前受金や未収家賃などの処理などよくわかりません。なので、税理士事務所にやってもらっています。

とりあえず簿記3級の試験でも受けようかと思っていますが、別に資格が必要な訳ではないので、確定申告のための簿記の講習会などがあればそれで勉強したいと思っています。今年の目標のひとつは自分で確定申告が出来ることですので、とにかくがんばって勉強したいと思います。

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2大ブロガーセミナー参加

DATE:2008/02/23(土) 00:11 CATEGORY:未分類

「赤井誠＆松田淳の２大ブロガーセミナー」に参加してきました。久しぶりのセミナー参加です。今回のセミナーは参考になる内容が多かったです。

セミナーで特に印象に残ったのは「競争が発生しないところで勝負する」ということです。物件探し方（購入）もそうですが、物件の企画についても同じことが言えます。また、既存物件でも、他と競合しない魅力作りが大切です。自分の物件は不動産屋さんが紹介したい物かどうかもう一度、ちゃんと検証したいと思います。

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電気設備の実習

DATE:2008/02/22(金) 10:53 CATEGORY:未分類

今日は電気設備の実習をやりました。テスターの使い方や配線の接続方法など基本から教えてもらいました。今回は賃貸経営にとても役に立つ知識が多かったです。こういった知識はセミナーなんかでも教えてくれないので、とても勉強になりました。

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クロス貼り

DATE:2008/02/21(木) 23:15 CATEGORY:未分類

DIYの授業でクロス貼りをやりました。クロスは裏糊がついてないタイプなので、まずは糊をつけました。途中、休憩があったので雑巾で糊が乾かないかないようにしています。その後、クロス貼りの練習をやりました。やはりクロスも貼るのに手間がかかって大変です。

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人間ドックの申込みと経費処理

DATE:2008/02/20(水) 11:49 CATEGORY:未分類

毎度の事ながら、カラダが資本の自営業ですので、今年も人間ドックを申込みました。結構人気が病院なので、今からだと6月の予約しか取れません。私は学校あるので7月に予約しました。

人間ドックですが6万円近くします。過去2年は、退職した会社の保険補助が4万円近くあったのでよかったのですが、今年からは補助がありません。なので本当は、会社の経費（福利厚生）で処理したいのですが、同族会社だと人間ドックは否認されると、うちの税理士は主張します。（そういったことが書いてある資料もみせてもらいました）

でも、普通の会社と違い、自営業は代わりの人がいないから同族の方が経費にしてもいいと思います。それをちゃんと主張すればいいので、なんとなく納得いきません。

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今日は長尺シート

DATE:2008/02/19(火) 19:41 CATEGORY:未分類

今日は床の授業で長尺シートの実習をやりました。以前のPタイルに比べて、長い面をカットするのできれいに切るのがとても難しいです。あと、繋ぎ目も溶接が必要だったりする素材もあり、特殊な工具も必要なので、長尺シートはシロウト向けではありません。同じ材質で床をやるならPタイルの方がいいです。

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子供の落書き。。。ではありません(笑）

DATE:2008/02/18(月) 20:35 CATEGORY:未分類

製図の授業での線の練習をしているところです。製図版にT字定規と三角条規を使って線を描いています。その外にコンパスなんかも使います。今時、原始的なやり方ですね。

製図と言えば、CADソフトで書くというのが一般的ですが、CADだと操作方法を覚えるだけで授業が終わってしまうので、あえて手書きの授業なんだそうです。最後は、椅子の図面を書いて、木工で仕上げるそうです。

賃貸経営のリフォームとはかけ離れてきましたが、これはこれでどこかで役に立つことを希望します(笑）

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無断駐車禁止！

DATE:2008/02/17(日) 00:35 CATEGORY:未分類

マンションへの通行路に無断で車を停める人が後を絶ちません。駐車した車に張り紙して対応していたのですが、それでは事後対応になるので、事前予防ということで「無断駐車禁止」の看板を取り付けることにしました。

インターネットでちょうどいいサイズと内容のものを探して購入（5枚セット7350円）し、早速両面テープで取り付けました。無断駐車する人は無神経な人が多いので、看板をつけたからといって、無断駐車がなくなるかはわかりませんが、少しは効果があるを期待しています。

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周辺駐車場マップ作成

DATE:2008/02/16(土) 12:07 CATEGORY:未分類

このシーズン、どういう訳か入居希望がさっぱり。。。詰めが甘いのかな。。。それなりに部屋はよくしてあるつもりなんですが。。。

入居向けの仕事ではないのですが、最近問い合わせの多い駐車場について、住宅地図を貼り合わせて周辺駐車場マップを作成しました。要は競合の駐車場がどのあたりどれだけあって、賃料がいくらかを把握しておこうということです。また、うちの駐車場を借りている人の住所もマッピングしてみました。これでどの範囲の人がうちの駐車場を借りているかがわかります。

うちは相場より安めの賃料なので、周辺の状況と物価動向などを考慮して、しかるべきタイミングで値上げしたいと考えています。そのためにも現状把握が必要ですね。

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木工基本作業

DATE:2008/02/15(金) 23:31 CATEGORY:未分類

本日のDIY講座は木工基本作業として、ノミでホゾ穴を開ける作業をしました。木工作業は奥が深く、うまく仕上げるのは相当難しいです。やはり職人の領域ですね。ちなみに、これらの作業が賃貸経営に必要かというと？？？です。

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駐車場の砂利

DATE:2008/02/14(木) 10:55 CATEGORY:未分類

駐車場の水溜りができるので、ホームセンターで砂利（178円/20kg）を買ってきて埋めました。しばらくすると、砂利がなくなって、また水溜りが出来てしまいます。なんででしょうか、不思議です。なんだかんだ言っても、賃貸経営は肉体労働系ですね。

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キッチンの排水カゴ

DATE:2008/02/13(水) 11:41 CATEGORY:未分類

前の入居者が使っていたキッチンの排水カゴって嫌ですよね。新品だと新しい入居者にも印象がいいと思います。なので新品を買ってきました。これ、100円ショップに売ってます！

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3連休の成果

DATE:2008/02/12(火) 22:43 CATEGORY:未分類

3連休の成果は、内見の連絡が1件のみで成約ならずでした。ダメですね。よかったことと言えば、駐車場の契約が1件決まったことと、更新が2件決まったことぐらいです。来週末は結構勝負なので、POPなんかも作ってみようかと思います。

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退去連絡

DATE:2008/02/11(月) 03:07 CATEGORY:未分類

先日、申込みのキャンセルがあったと思ったら今度は退去のお知らせの連絡がありました。なんだかついてないです。3月末までに3部屋埋めて満室にしたら、自分へのご褒美にマランツのCR201買おうと思ったのに。。。満室は難しいですね。

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らしんばん実践セミナー

DATE:2008/02/10(日) 16:12 CATEGORY:未分類

増山塾の「らしんばん」実践セミナーにスタッフとして参加してきました。「らしんばん」は大家学さんが開発した不動産購入のためのシュミレーションソフトです。利回りでなくNPV（正味現在価値）に注目したソフトなので、他のシュミレーションソフトとは一味も二味も違います。

このセミナーを聞いて、実際にソフトでシュミレーションしてみると、よい物件、悪い物件が一目瞭然にわかります。なので、ババ物件を掴む確率が少なくなりますので、高額のセミナーですが、それだけの価値はあると思います。興味のある方は大家学さんのブログを見てみて下さい。

大家学さんの自主開発『不動産投資羅針盤』でズバリ試算！！　
http://blog.ooyagaku.com/

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キャンセルされた！

DATE:2008/02/09(土) 10:41 CATEGORY:未分類

先週末に申込みがあった入居希望者ですがキャンセルにあいました！がーーん！やはり契約するまでは安心できませんね。残念ですが、やることはやっているのでそのうち決まると思います。今週末に期待しましょう！先ほど別の物件に内見の連絡が入りました。決まるといいのですが。。。

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アイロン襖

DATE:2008/02/08(金) 10:52 CATEGORY:未分類

DIYの授業で壁塗りの実演販売とアイロン襖の実習をやりました。別の授業では本襖張りをやりましたが、DIYのお店で普及しているだけあってこちらの方がやはりお手軽で簡単に出来てしまいます。でも今時の賃貸アパートでこの柄の襖はありませんね(笑）

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新減価償却　1円償却

DATE:2008/02/07(木) 10:58 CATEGORY:未分類

新しい減価償却制度では、平成19年3月31日以前に取得した既存の減価償却資産についても、償却費の累積額が取得価額の95％に達している場合は、翌事業年度以後の各事業年度で償却を行い、最終的に残存簿価１円まで償却できるようになりました。

うちは5%の残存簿価のものが約300万円分あります。これらを5年均等で減価償却してもらえるので、約60万円分経費に計上できます。確定申告は税理士に任せているので処理の仕方は詳しくないのですが、自分で確定申告する人は必ず申告してくださいね。

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滞納者が家賃を持参

DATE:2008/02/06(水) 10:46 CATEGORY:未分類

滞納者が家賃を持参してきました。この入居者はまめに督促しないとダメなタイプです。またあまり強気なことを言ってダメです。なので、「分割でもいいから払えるだけ家賃に上乗せして払って」という感じだと払ってくれます。負の遺産なので仕方がないのですが、滞納は気苦労が多く、心臓によくないですね。しかし、地道に督促するしかありません。

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コルクタイル

DATE:2008/02/05(火) 21:13 CATEGORY:未分類

今日はDIYでコルクタイルとカーペットタイルの実習をやりました。コルクタイルはフローリングに比べて遮音性やクッション性がとてもよく、子供部屋には最適とのことでした。ただ、コストの割には高級感がない、接着剤は強力なものを使うので剥がすのが大変です。なので、賃貸向けにはいまいちです。

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コンサルタントと打ち合わせ

DATE:2008/02/04(月) 23:05 CATEGORY:未分類

新宿にて貸宅地の整理をお願いしているコンサルタントと今年の業務目標について打ち合わせを行いました。今年は少し揉めている借地人との交渉をメインにお願いしておきました。一応、攻略の仕方を話し合いましたので、うまくいけば解決できると思っています。ここを解決できれば数千万単位の不良資産が優良資産になります。この案件をうまくまとめてくれることを期待しています。

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大雪で確定申告準備

DATE:2008/02/03(日) 21:17 CATEGORY:未分類

今日は2年ぶりの大雪でお庭にも雪が積もって外に出れません。なので、確定申告の準備をやりました。先日、収入の数字は苦労して合わせたので、今日は領収書など必要な資料のチェックをやりました。今は税理士に申告してもらっていますが、自分で申告できる知識を習得するのが今年の目標です。

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ついに入居申し込み！

DATE:2008/02/02(土) 17:27 CATEGORY:未分類

本日、入居の申込みがありました！やったー！今朝のFAXでの募集依頼の成果ですかね？FAXには募集条件の他、営業担当へのインセンティブのことも書いておいたので、それが効いたのかな？

この部屋は下記の画像のように、カラーでの差別化にこだわりました。洋室は白いフローリングでおしゃれに仕上げました。和室にはカラー襖でアクセントをつけ、トイレも薄いブルーで清潔感を出しました。

これ以外に、暗証番号キーやウォシュレット、ガスレンジなどを取り付けましたが、カラーだけでも差別化できる部分はありますよ。これで49/51、残り2室になりました。3月までに満室目指してがんばります！