専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話 200801

プロフィール

Author:S0402
　会社を辞めてかみさんの実家の大家業を手伝う専業大家です。

　首都圏にて、アパート・マンション、貸家・店舗、駐車場、貸付地、貸トランクルームなどを経営しています。まわりからは、悠々自適と思われがちですが、自主管理をしているので管理が大変！トラブルだらけです！

今後はさらなる管理の適正化、空室対策、節税対策、遊休地の有効活用などを楽しみながら進めていきたいと思います。

目指すは、よい入居者に長く住んでもらえる地域でオンリーワンな大家です。

　独身時代は、沢木耕太郎の「深夜特急」を読んでから、GWやお盆などの連休にバックパックを背負って旅に出かけるようになりました。

　今まで、ケニア、南アフリカ、ジンバブエ、ボツワナ、ザンビア、エジプト、トルコ、シリア、ヨルダン、レバノン、イエメン、モロッコ、イラン、ネパール、ミャンマー、ラオス、カンボジア、ベトナム、タイ、マレーシア、シンガポール、インドネシア、中国、韓国、台湾、イタリア、スイス、ドイツ、オランダ、アメリカ、メキシコ、ガテマラ、ペルー、イースター島＆タヒチなど30カ国以上を旅してきました。

　意外と時間があるようでないのが賃貸業。うまく時間を作ってぶらりと世界一周のチケットで旅に出かけるのが夢です。

月別アーカイブ

内装を大幅リフォーム

DATE:2008/01/31(木) 21:45 CATEGORY:未分類

ボロ店舗の内装は、畳をフローリングに、聚楽壁からクロスに、柱を塗装と大幅にリフォームしました。やっと人の住める部屋になりました。

Before

After

別の部屋

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外壁塗装完了

DATE:2008/01/30(水) 21:35 CATEGORY:未分類

ボロ店舗の外壁塗装が完了しました。あとは足場を取るだけです。いままでは塗装が剥がれてボロボロな外観だったのですが、やっとまともな外観になりました。

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Pタイル実習終了

DATE:2008/01/29(火) 22:53 CATEGORY:未分類

今日はPタイルの円形切り抜きなどをやりました。最後に、タイルとタイルの間に目地を挟んだPタイルの施工もやりました。こちらは施工がとても面倒でした。Pタイルの施工実習は今回が最後で次回から長尺シート貼りです。

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新年会

DATE:2008/01/28(月) 22:42 CATEGORY:未分類

マサさんの大家仲間の新年会にかみさんと参加してきました。みなさんの今年の戦略などを聞き、大いにやる気になりました。私の今年の戦略は新築です！ただ、今ある土地のどこに建てるか？、別の土地を買って建てるか？など根本的なことは決まっていません。

また、物件を建てるにあたっては義父の同意が必要なのでそこが一番の問題です。作戦としては、、土地活用のコンサルタントをうまく活用して、全体最適で第三者の立場から説得してもらおうと考えいます。まずは貸地整理を依頼しているコンサルタントと来週に打ち合わせを行うことにしました。とにかく、慎重に新築計画を進めていきたいと思います。

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週末は全く成果なし

DATE:2008/01/27(日) 22:47 CATEGORY:未分類

今週末は全く成果なしがありませんでした。内見の連絡もなし、どうしたんでしょうか？ファミリー向けは動いているのかな？本来なら平日などに直接店舗に行って、客付けの依頼と今年の動向を探ってくるのですが、今は平日は忙しくて営業にもいっていません。

今週末は少なくとも、FAX依頼のプッシュと商品だけ買ってまだ取り付けていないウォシュレットの取り付けをちゃんとやろうと思います。

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店舗塗装真っ只中

DATE:2008/01/26(土) 12:51 CATEGORY:未分類

月末完成に向けて店舗の塗装真っ只中です。途中、雪や強風で予定よりも遅れ気味なので、月末に間に合わすため、突貫仕上げにならなければいいのですが。。。手抜きがなように、仕上げの最終チャックを念入りにやる予定です。

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戸襖の張り替え

DATE:2008/01/25(金) 20:41 CATEGORY:未分類

先週の襖の張り替えに引き続き、戸襖の張り替えをやりました。戸襖とは片面が板戸、もう片面が襖になっている戸で洋室と和室の続き間の戸に使われているものです。基本的には襖と同じ手順で貼りますが、細部が違って、戸襖の方が繊細で丁寧に仕上げないとムラになります。襖の世界は、やはり職人の領域だと痛感しました。

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DIY作業での苦労

DATE:2008/01/24(木) 20:45 CATEGORY:未分類

毎日DIYの実習をこなしているのですが、とても苦労してます。その訳は。。。私が左利きのためです！幼い時に親に書くのと箸は右利きに直されたのですが、それ以外はすべて左利きのままなんです。最近は書くのも箸も左のままの人が多いですね。個性を尊重する！なんでしょう。私もそのままだったら、もっと個性的になっていたかも(笑）。

世の中のほとんどのものは、右利き用に出来ているので、何をするにも不住してます。。。東京に住んでいて一番不便なのは駅の改札。左利きだと腕をクロスして、Suicaタッチしなければなりません。

DIYでもほとんどの工具は右利き用に出来ていて、とても扱いづらい。襖貼りやＰタイル貼りなどでは、必ずカッターを使うのですが、これも右利き用。なので、東○ハンズに左利き用のカッターが売っているというので買いに行きました。

カッターのついでに他に左利きグッズがないか店員に尋ねてみると、条規（目盛が逆についていて読み易い）やハサミもあるというのでついでに買ってきました。これでDIYでの作業での苦労も半減するでしょう(笑）

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木工作業の基本

DATE:2008/01/23(水) 18:59 CATEGORY:未分類

DIYの木工作業の授業でノコギリの実習をやりました。ノコを入れる線の引き方から切り方まで基本から教えてもらいました。教えてもらったあとはひたすら切る練習、ノコギリなんか簡単！と思ったのですが、意外にもまっすぐ切るのが大変でした。ノコギリは木工作業の基本ですから、一から教えてもらって、とても勉強になりました。

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Pタイル貼り

DATE:2008/01/22(火) 21:12 CATEGORY:未分類

DIYの授業でPタイル貼りをやりました。Pタイルとは30cm角のタイルのことです。勉強するまでは端からタイルを貼るものだと思っていたのですが、きれいに貼るには中心から貼って、端は必ずタイルを切って調整するというのを知りました。これは端が必ずまっすぐではないので、切ることで微調整するためです。

下の画像は柱があるという設定でタイルを貼りました。今日は2回貼る実習をやりましたが、2回目の方がきれいに貼れました。やっぱり習うよりも馴れろです。

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新築見学会参加

DATE:2008/01/21(月) 21:13 CATEGORY:未分類

ぴろやんさんの新築見学会に参加してきました。土地から見つけて建物を建ててしまうとは、並大抵の努力ではやれることではありません。自分もがんばらねばと思いました。昨日のブログにも書きましたが、今年は収入アップのため新築に挑戦したいと思うので、価格や仕様などいろいろと参考になりました。ぴろやんさん、ありがとうございます！

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やっと収入の数字が合いました

DATE:2008/01/20(日) 21:13 CATEGORY:未分類

やっと収入の数字が合いました。家賃、駐車場などでギリギリ8千万円に届きませんでした。それでも、昨年よりは収入は増えました。

主な要因は、近隣の駐車場が閉鎖された影響で駐車場の収入が増えたことです。うちの駐車場は周辺の駐車場相場よりも安くしているので、このまま周辺の競合がドンドンなくなったら、賃料もアップしてさらに収入アップが狙えそうです。

それよりもがんばらなればならないのが家賃収入です。目標はもう2千万円アップさせて不動産収入1億円にしたいと思います。そのためには今年は新築の計画を進めて行きたいと思います。

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電気のチェック

DATE:2008/01/19(土) 10:01 CATEGORY:未分類

先日ブログに書いたボロ物件の部屋の通電の件ですが、馴染みの電機屋さんに部屋の通電をチェックしてもらいました。部屋のコンセントに電気が来ていないのは、画像のブレーカーのヒーズが切れたという単純な理由でした。

今時のブレーカーにはヒーズが付いていないのですが、このような古いブレーカーにはヒューズが付いていて、電気を使いすぎるとヒューズが切れるそうです。

ヒューズを取り替えるだけなので、今回は無料で直してもらいました。単純な作業なので次回からは自分で直せそうです。設備が古いといろいろな問題が起こりますね。

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数字が合わない

DATE:2008/01/18(金) 09:45 CATEGORY:未分類

確定申告に向けて、賃料の数字合わせをやっています。要は2007年の1月～12月までの入金をチェックするだけなのですが、2006年分の遅延分の入金があったり、2008年分の前受分があったりして、それらを差し引いて計算しなければなりません。

家賃分はちゃんと計算が合ったのですが、駐車場分の数字がなかなか合いません。なんせ数が多いし、出入りも割りと激しいのでどこかで見落としがあるんでしょう。ひとつずつチェックするしかないです。今年からはもっと手間がかからないようにうまく数字の管理をやりたいと思います。

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襖の張り替え

DATE:2008/01/17(木) 21:17 CATEGORY:未分類

DIYの授業で襖の張替えをやりました。今は襖を張り替えるニーズは少ないでしょうね。たとえ張替えがあったとしても、糊の付いた襖紙をアイロンで貼る方法でしょうね。

今回は糊を練ったり、袋紙（下地紙）を張ったりと本格的な襖の張り替えをやりました。ニーズはあまりないかもしれませんが、でもいろいろと勉強になりましたよ。

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お部屋の通電テスト

DATE:2008/01/16(水) 21:08 CATEGORY:未分類

ボロ店舗の部屋のコンセントに電気がきているか、通電テストを行いました。通電テストは画像のテスターを購入して行いました。お値段は3,500円ほどです。説明書にはテストのやり方が親切には書いてませんが、よく読めば簡単に通電テストは出来ます。

テストしてみると、一部の部屋には電気が来ていないことが判明しました。早速、馴染みの電機さんに電話して、週末に部屋の配線をチェックしてもらうことにしました。

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週末は空室確認のみ

DATE:2008/01/15(火) 20:55 CATEGORY:未分類

3連休前に募集のFAXはしておいたのですが、この週末は不動産屋さんからの空室確認のみでした。それでも、不動産屋さんが空室確認してくれるということは、少ないともうちの物件に関心を持っているということなので、めげずにがんばろうと思います。

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照明でセンスアップ

DATE:2008/01/14(月) 02:00 CATEGORY:未分類

ホームセンターに行くと必ず、照明コーナーに立ち寄ります。使えそうな照明はないか、特売やセールがやっていないかチェックするためです。照明ひとつで部屋のイメージはよくなりますよね。スポットライトなんかは典型的ですが、それ以外にもおしゃれな照明を使ったリフォームを想像すると楽しくなります。

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シーリングライトの取り付け

DATE:2008/01/13(日) 13:18 CATEGORY:未分類

最近は照明付は当たり前にになってきているので、空室の部屋にシーリングライトを取り付けました。取り付けは至って簡単ですが、ファミリータイプだと部屋が3つもあるので、照明代もそれなりにかかります。

シーリングライトは、ひも付きよりもリモコンタイプを購入しています。なんとなくひも付きは安っぽいし、価格差は1,000円程度なのでそれならばリモコンタイプがいいだろうという考えです。ホームセンターに行けば、6～8帖タイプで5,980円、8～10帖タイプで6,980円ぐらいで売っています。家電量販店よりもホームセンターの方が比較的安く手に入りますよ。

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外壁の色見本

DATE:2008/01/12(土) 10:06 CATEGORY:未分類

ボロ店舗の外壁塗装ですが、塗る色を決めなければなりません。色見本を渡されたのですが、この冊子だけでは風合いなどがよくわからないので、実際の壁面にいくつかの色を塗ってもらいました。これだと実際の色合いがよくわかります。外壁を塗ってもらう時は、実際の壁面に塗ってもらうことをお薦めします。塗装は来週末からの予定です。

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襖の張替え作業

DATE:2008/01/11(金) 21:58 CATEGORY:未分類

昨日はDIYの実習で襖紙の張替えをやりました。実習の前には襖の構造や材料の講義を受けました。作業としてはまず襖の縁を解体して、襖の張り紙を破いて取り除きます。その後、表張りの下地にあたる袋張りというのをやります。薄い紙6枚を襖の面に昔ながらの糊で張っていくので結構難しく、時間切れになり、表張りは次回ということになりました。

今回のような作業が必要な場合は、迷わず自分でやらずに、業者に頼んだほうが得策だと実感しました。これ以外にもアイロンで簡単に襖紙を張る方法もあります。この方法の実習でやるそうなので、本当に簡単でうまく仕上がるのなら、実際にトライしてみるかもしれません。

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フローリングの貼り間違い

DATE:2008/01/10(木) 23:45 CATEGORY:未分類

リフォーム屋さんがフローリングを貼り間違いました。間違ったのは色です。本来は、画像のような柱と同じで、ダークな茶色のフローリングを貼る予定でしたが、柱を白く塗った部屋の明るい色のフローリングを貼ってしまいました。

本来は、下記の画像のようなフローリングを貼る予定でした。これは別の部屋の画像ですが、柱とマッチしていい感じに仕上がってます。今回は馴染みのリフォーム屋さんなので貼り直しをせず、そのまま使うことにしました。やっぱり貼り直してもらった方がよかったのかな。。。

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DIYの教材

DATE:2008/01/09(水) 23:34 CATEGORY:未分類

DIYアドバイザーの教材です。2冊で1万円なり！がんばって勉強するぞ！

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入居シーズン到来

DATE:2008/01/08(火) 23:55 CATEGORY:未分類

平日に不動産屋さんから空き部屋の状況確認の電話がかかってくるようになりました。いよいよ入居シーズン到来ですね。今週末くらい勝負だと思っています。今週決まったら、自分自身にご褒美を出すことにしたので、それを目標に週末に向けてがんばろうと思います。具体的には、週末前にチラシFAX作戦を決行する予定です。

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DIYアドバイザーのためのお勉強

DATE:2008/01/07(月) 21:18 CATEGORY:未分類

今日から半年間、DIYアドバイザーの授業が始まりました。今日は授業はなく入校式のみでした。勉強のための授業料は無料ですが、作業服や教材代で約1万5千円、ケガの保険が約3千円かかります。極めつけは通学のための交通費で、半年で約13万5千円もかかります。マジメに勉強しなくといけないですね。面白そうな授業は随時、ブログで紹介したいと思います。

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ディンプルキーに交換

DATE:2008/01/06(日) 13:16 CATEGORY:未分類

空室の鍵をディンプルキーに交換しました。サイドのカバーをはずしてピンを抜けば簡単に交換できます。スムーズにいけば5分程度で交換できますが、カバーのネジが固くて外れなかったり、ピンを抜いた後、ピンがうまく刺さらなかったので、多少てこずりました。

このタイプに合うゴールドタイプのカギは、いくつかホームセンターを見に行きましたが、売っていなかったので、以前交換してらったカギの業者さんに、部品だけ取り寄せてもらいました。ディンプルキーに交換しておけば、防犯面のアピールになりますよ。

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ガスコンロ設置

DATE:2008/01/05(土) 13:51 CATEGORY:未分類

キッチンにガスコンロを設置しました。ファミリー向けではビルトインコンロのシステムキッチンが人気です。それには対抗できませんが、ビルトインがないシステムキッチンに対しては、ガスコンロを置くことで差別化になると考えています。

ガスコンロ台は油汚れなどの頑固な汚れがとれないところがあります。ガスコンロを置くことで、その手の汚れも隠れてしまうので一石二鳥です。ガスコンロはホームセンターの特売などで、1万円以下で購入できます。

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キーBOX

DATE:2008/01/04(金) 13:18 CATEGORY:未分類

募集を複数の不動産屋さんにお願いしているので、以前から内見にすぐに来てもらえるよう、現地にカギを置いてます。ドアノブにキーBOXをかけていたのですが、キーBOXの金具の部分とドアノブが摩れて、ドアノブにキズがついてしました。

これはいかんと新しく、金具の部分に保護シートが貼ってあるものを購入してきました。画像のものがホームセンターで2,780円です。画像ではよく見えませんが、金具の部分にビニールが取り付けられていて、ドアノブが痛まないようになっています。キーBOXを購入する時は金具の部分に注意して下さいね。

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確定申告の準備

DATE:2008/01/03(木) 13:25 CATEGORY:未分類

お正月はあまりやることがないので、確定申告に向けた伝票の整理を少しやりました。100円ショップで買ってきたジッパー付の袋に科目別に伝票を振り分け、記帳した数字と伝票の数字をチェックしてきます。再チェックが面倒なので、今年は最初から伝票を振り分けしておこうと思います。

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うちにベンツがやってきた！

DATE:2008/01/02(水) 00:31 CATEGORY:未分類

うちのかみさんのお父さんは何を隠そう、30年来のベンツユーザーなんです。Sクラスを乗っていたのですが、この度、新しく来た車を見てびっくり！なんと、ベンツのGクラスです！

Gクラスとはいわゆるジープです。確かにすごくかっこいいのですが、70超えたおっさんが、街乗りで乗る車ちゃうやろ！って感じです。うちのかみさんに聞いたら、たぶんすぐに飽きてまた買い換えるだろうとのこと。ホント、もったいない。。。かっこいいので、その前に1回は運転してみたいですが、お父さんは自分の車は乗らせてくれないんです。。。ううう、悲しい。。。

ちなみにこのGクラス、新車の車体価格は軽く約1,200万円ほどします。Sクラスの下取りがあるとは言え、労働力を投入して節約したキャッシュが、こんな風にサクっと使われると、ホントやる気がなくなります。。。でも、こんなことで気持ちが折れないぐらい楽しく稼いでやる！と新年早々誓うのであった。。。

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1年の計は元旦にあり！

DATE:2008/01/01(火) 12:08 CATEGORY:未分類

みなさん、あけましておめでとうございます！
今年もよろしくお願いします！

今日は元旦ですが、みなさん何してますか？私はというと、正直、やることがないです！
初詣は出かけると混んでるし、TVは面白くないし。。。
なので独身時代は海外に逃避してました。
とくに暖かいところに行くと開放感があってよかった～。
今は比較的自由の身なのに日本でお正月です(笑）
結婚すると、何でも自由と言うわけにはいきませんね。

何の脈略もないですが、みなさん今年の目標を作ってますか？
自営になってからは、自制を効かすために毎年、年目標を立てています。
結構、年初に目標をたてる人は多いのではないですか？
しかし、途中で頓挫してしまう人も多いのでは？

私はカテゴリー毎に目標を作っていて、今年は以下の７つ。
１．健康
２．資産運用
３．仕事
４．プライベート
５．自己成長
６．金のなる木
７．その他

そんな人におすすめなのは、私と同じように作った目標を業務ノートにはることです。
時間があるときに眺めれば、目標が自然に頭にインプットされます。
すると、その目標を実現させるために、いろいろと行動するようになります！