専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話

今週末は2日とも雨だったということもありますが、内見の連絡が1件もなく全く成果がありませんでした。今週末は3連休なのでその前に何かアクションを起こすべきですね。

一番手っ取り早くできそうなのは、和室から洋室に変更した部屋の枠を塗ることです。今は木のままなのですが、白く塗ることでイメージがよくなると思います。これは大家さん仲間にも指摘されたことでした。今週は時間があるので一度自分で塗ってみたいと思います。

givecom社主催の不動産投資セミナーに参加して来ました。セミナーの講師は、けーちゃん、芦沢さん、沢さんと豪華メンバーなのに参加費は無料！さらに参加者全員に芦沢さんか沢さんの本もプレゼント！という太っ腹なセミナーでした。

けーちゃんは地方での不動産投資の成功法についてのセミナーでした。非常にわかりやすく、実践的な内容でした。私は物件を購入するとしたら、けーちゃんと同じように地方に買いたいと思っているので、かみさんは都心派なので、うまく説得出来るかが最大の課題です。

芦沢さんは、都内のワンルームの投資法についてのセミナーでした。ワンルーム投資のメリット、デメリットを聞くことが出来たのでとても参考になりました。ワンルーム投資は基本的には現金購入になるので安全性は高いのですが、建物が老朽化すると資産価値がなくなってしまうので、売却時期がポイントになります。ワンルームの利点と言えば、立地をうまく選べば手間がかからないことです。どちらかというと、サラリーマンの副業向きという印象でした。

沢さんは購入シュミレーションの話でしたが、参考になったのは銀行に提出する資料のサンプルです。これは丸々そのまま使えそうな資料でした。

セミナー後は大家さん仲間20名ほどで懇親会を行いました。セミナー参加は今回でとりあえず打ち止めです。

賃貸経営の問題のひとつにゴミ置場の問題があります。大家さんは心当たりのある方が多いと思います。

まずは、粗大ゴミの投げ捨てです。有料で処分しなければならない場合が多いのですが、その手続きをせずに捨てられています。結局は泣く泣く大家が有料で処分するしかありません。あとは住民以外のゴミの投げ捨てです。ゴミ置場はどうしても道路脇にあるので、ゴミを投げ捨てていく人がいます。さらに問題なのはゴミの分別がされていないゴミです。これはゴミ収集車が持っていてくれませんので、袋を開けて選別しなければなりません。ホトホト嫌になります。

このようなことでいちいち対応したり、腹を立てていては身が持ちませんよね。いつもかみさんがブーブー言いながらやっているので、そんなことならいっそう、監視カメラでも導入しようかと思っています。本物でなくダミーカメラでも抑止効果はあるのですが、やられた時に証拠をつかむことができませんので、やっぱり本物がいいですかね？同じ大家さんなどにも相談して、費用対効果のあるものを導入したいと思います。

少し前ですが、知り合いの大家さんがリノベーションした部屋を見せてくれるというので、見に行きました。物件は23区内の駅から徒歩10分以内にあるワンルームなので、募集には苦労しなさそうですが、新築乱立などの競争の激化で近隣のワンルームは300戸ほど空いているとのことでした。

この物件は築20年以上と古かったため、価格を多少下げてなかなか決まらないので、今回、一発奮起してリノベーションを決意されたそうです。中を見させてもらいましたが、ほとんど新築同様に仕上げられていて、出来栄えはとてもすばらしかったです。でも少しお金をかけすぎかな〜と思ったのですが、先日リノベーションセミナーで、費用のかけ方を聞いたら、だいたい新家賃2年〜3年分ほどかけるそうです。結構思い切ってかけるんですね。

ここで肝心なのは、いくら費用をかけて新築同様にしても、他の物件と差別化、独自化できなれば意味がないということです。そういう意味では、今回の物件は随所に他にない魅力がたくさんあり、すばらしかったです。リノベーション費用はセミナーの回答同様、結構かかっていましたが、今後も競争力のある物件に仕上がっていたと思うので、長い目でみれば、高くないと思います。リノベーションをやる時はこのような経営感覚をもたないと、思い切って出来ないですね。リノベーションにどうお金をかけるか？という意味ではとても参考になりました。

リノベーションという訳ではないのですが、今回のテラスハウスのリフォームで採用しようと思ったポイントがありました。それはユニットバスのアクセントパネルです。これがとってもおしゃれだったので、今回、タイル張りからユニットバスにリフォームする場合は、是非採用したいと思いました。私の知る限りでは、アクセントパネルのあるユニットバスを採用している賃貸物件はほとんど見たことがありません。どうせユニットバスにするなら、アクセントパネルにして私も差別化、独自化路線で行きたいと思います。


*イメージ画像

テラスハウスのお風呂場のリフォームの見積りを依頼しました。ここはタイル張り＆バランス釜という最悪の組み合わせです。以前、バランス釜から追い炊きに変更するリフォームで約32万円、キッチンも給湯にする場合はさらに約7万円の見積りをもらっていました。

今回、見積りをお願いしたのはユニットバスに変更した場合のものです。「今時の入居者はタイル張りは敬遠するので、中途半端に追い炊きにリフォームするより、ユニットバスにした方がいいよ」とかみさんに言われました。

私が費用のことであれこれ悩んでいたら「リフォームするお金がないわけではないので、思い切ってやってみたら」とも言われました。確かにそうですが、安く見積りっても50万円〜60万円はするのでやはり躊躇してしまいます。また、タイルがきたなければ、あきらめてユニットバスにするのですが、結構きれいなので、リフォームするのはもったいない気がします。ここは思い切ってやる方がいいですかね？

増山塾に参加してきました。増山塾はスタッフの方々もそれなり不動産投資や経営をされている方なので、通常のセミナーと違って、フリータイムでは講師の先生だけでなく、スタッフの人達とも密な情報交換が出来ます。もちろん、参加者同士の情報交換も出来ます。

私も久しぶりに会ったブロガーの方や初対面の参加者の方々と様々な話が出来ました。それが増山塾の良いところだと思います。次回以降は私もスタッフとして参加するので、セミナーの内容が気に入ったら是非、増山塾に来て下さい。ブログでは書き切れない生の情報交換をしましょう！

可動式ライトを取り付けた部屋にようやく内見の連絡が入りました。しかし、部屋そのものよりも250ccのバイクが停めれるかどうかという点で内見に選ばれたようです。まあ、それでも部屋を気に入ってもらえれば「良し」ですので、申込みの連絡を待ちたいと思います。

結局、ダメでした。なかなかうまくいきませんね。とりあえず、来週末まで様子を見てみようと思います。

管理会社の2期目の決算の打ち合わせを行いました。収支はトントンにしようと経費を使ったつもりが、4万円ほど赤字になりました。それでも、昨年の税金だの交際費の1割分不参入などで、課税対象は2万円ほどになりました。この辺りの計算は個人の確定申告と違って、よく理解出来てません。しっかり勉強が必要ですね。

最終的には均等割約7万円以外では約8千円、納税することになりました。個人だと国税、地方税合わせて1千万円以上になってしまうので、それを考えると本当に安いですね。まだまだ節税の必要がありそうです。

先日、知り合いの大家さんに誘われてマーケティングセミナーに参加してきました。内容はマーケティングというよりも自己啓発的な内容でした。セミナーは2部構成で最初はベンチャー企業の方のセミナーでした。

「社会的に意義のあることをやり続ければ必ず成功する」、いかにもベンチャーらしいですね。もちろん、経営的な努力（工夫）は必要ですが、社会的に意義のあるをやっていると社員、パートナー、協力者、お客様が集まってくる、会社の志が大切だということ。私の場合は、よい入居に長く住んでもらえる地域でオンリーワンな大家を目指すことですので、その志を忘れないようにしたいと思います。

あと、やはりベンチャーなので小さな失敗をしながら前に進んでいるということ。失敗せずに成功する人はいないので、あまり失敗を恐れず、どんどんチャンレジすべきですね。悩むより、行動です。

2部目はローコスト住宅とダイレクトレスポンスマーケティングで有名な方のセミナーでした。淡々としたしゃべりで内容的にはあまり面白くなかったのですが、それでもいい言葉はたくさん言っていました。

「セミナーでは１つ覚えたら（学んだら）即行動する、たくさんでなく１つでよい」、これは非常に重みのある言葉です。セミナーに行ってよかった〜で終わっていたら、なんの為のセミナーかわかりません。ひとつでも実践してこそのセミナーです。

「とにかく、自分のなりたい人をモデリングしてみる」、仕事でもそうですが、うまく行っている部署や仕事の進め方などをマネますよね。それと同じで、自分もなりたい人の生き方、考え方など真似れば、その人のようになれるということ。

その人になりきるということですが、どのようにするんですかね？理屈はよくわかるのですが、難しそうです。この辺りは、もう少し本でも読んで勉強してみたいと思います。でも、目標と同じでなりたい人を見つける方が難しいかな。。。

先日購入したダクトレールとスポットライトを取り付けました。取り付けはそんなに難しくはないのですが、天井に取り付けるネジが固くて最後まで回りません。仕方がないので、これを機会に電動ドライバーを購入しました。他の作業でも使うことがあるでしょうから、前から購入しようと思っていました。ホームセンターに行くといろいろなグレードと種類がありましたが、店員さんに聞いて、充電式の特売セットを9,980円で購入しました。





早速使ってみたのですがうまく行きません。ドリルで先に穴を開けてからネジを打ち込んだら、うまく取り付けることが出来ました。普通のシーリングよりは見栄えがよくなったかなと思います。今週末は3連休なので、これをネタに不動産屋さんに宣伝チラシをiFAXで同報送信しました。これで申込みがあるといいのですが、世の中そんなに甘くはないですね。

テラスハウスの募集の売りとして、カーポートを新設するため、ホームセンターに見積もりに行ってきました。本体の最安値が約10万円、工事代込でも15万円ほどでした。

これなら、費用対効果も高そうなので即発注！と思ったのですが、問題は敷地が「土」だということ。ここを土間コンクリートにした場合、工事代でさらに30万円弱かかるとのこと。これだと合計で45万円ほどになってしまいます。また、敷地をコンクリートなどにしないと柱の強度なども心配です。

そもそもカーポートを気に入る人は車を大切にする人でしようから、車が汚れるのを嫌うはずです。せっかく屋根付き駐車場にしても、敷地が「土」だと結局アピールにならない、片手落ちだ！とかみさんに言われました。もっともな意見ですが、費用対効果を考えた場合、土間コンクリートはちょっと割高です。

ホームセンターでもこれ以外にローコストで車が汚れないようにする手段はないかと尋ねてみたら、一番ローコストなのは砂利敷きと言われました。砂利敷き以外にローコストで車が汚れないようする良い方法はないですかね？

石板やレンガを自分で敷くことも考えたのですが、これも下地処理をちゃんとやらないとすぐガタガタになりそうです。さらに材料も重いので工事が大変そうなのであまり気乗りがしません。そう考えると、パレットみたいなプラ板を敷くのが1番簡単そうで安上がりですが、どうなんでしょうか？

月曜日にリノベーション＆新築セミナーに参加して来ました。リノベーションはどちらかというとリフォームよりもお金をかけて新築並にフルリフォームし、さらに最近のトレンドを入れるやり方です。お金のかけ方は新家賃の2年〜3年分が多いとのことです。

結構お金がかかるので、実例を見ても代官山だとか23区内の都心の物件が多かったです。特にキッチンはスケルトンというか、収納がないタイプのものが多々紹介されていましたが、実用性には欠けるなーというのが率直な印象です。

それでも参考になる部分はありました。昨日のブログにも書いた照明です。これはそうだなと思ったので即実行、スライディングライトの取り付けをやりました。それ以外には広々感というのがあり、狭い部屋はやはり白を使った方が広く見えるとのこと。以前、大家さん仲間の方にもどうせリフォームするなら、木部の枠や巾木なども白く塗った方が部屋の印象が全く違うと言われました。

なので、今回のテラスハウスのリフォームでは、1階部屋（キッチン、和室→洋室）の木部はすべて白く塗ることにしました。先ほど、作業内容を見てきましたが、中々良い感じです。でも塗装代が心配けど。。。お金がかかるーとぼやいていたら、かみさんに怒られました。

新築のセミナーの方は、千葉のサーファー向けのセカンドハウスの話でした。千葉の田舎？ではおしゃれ物件がなかったので作ってみたら大当たり、建築賞まで受賞したそうです。考えてみれば戦略的にはアリですね。しかし、二匹目のドジョウ目当てに同じような物件の計画があちこちであるそうです。都心でも田舎でもすぐに競争が激化するので大変ですね。

今回はセミナーに行くことで、今まで躊躇していた内容を実行に移す後押しになりました。セミナーも聞くだけでなく、実践に活かさないとセミナー代が無駄になります。そういう意味では今回のセミナーは参加してよかったです。

先週の3連休には内見の連絡が全くありませんでした。これではまずいと思い、今週末の3連休の募集に向けて何かアクションを起こさないと！と思いました。

先日、リノベーション（リフォーム）のセミナーに参加しました。セミナーの話はまたブログに書きたいと思いますが、その時に効果のあるリフォームとして取り上げられていたのが照明でした。照明によって部屋の印象が変わるということは、前から気付いたので、和室には和紙照明などを採用していたのですが、最近はちょっと頭から離れていました。

今の空きのある部屋を思い返してみると、エレベーターなしの4階、入居者は比較的若い層がターゲットになります。なので、ここは若い層に人気があるスライディングライトを取り付けてみようと思いました。新築にはスライディングライトがある物件はありますが、古い物件ではまだまだ少ないので、かなりのアピールポイントになると思います。

スライディングライトは天井のプラグに簡単に取り付けられるタイプあるので、早速ホームセンターに買いに行きました。それぞれ3社から同じようなものが売られていたのですが、Luky Lightingのものにしました。レールで6,980円、ライトが2,980円でした。それぞれ1,000円ほど安いものもあったですが、レールに取り付けるライトが傘付きのものが売っていたのは、Luky Lightingだけだったのでこれにしました。

なぜライトが傘付のものを選んだかというと、レフ電球などの電球がむき出しタイプのライトだと、誤ってライトに触れたりすると、火事や火傷の原因になりかねません。なので、ライトが傘で覆われている比較的安全なものを購入しました。明日早速、取り付けてみようと思います。

更新時期ではない入居者から退去の連絡が入りました。また、がんばらねばいけません。そんな矢先、入居申し込みの連絡が入りました。なんのことはない、私の妹です(笑）。

海外で10年ほど仕事をしていたのですが、帰国して小さな外資系会社に就職することになりました。当面はうちの空き部屋でいいとのことです。仲介料も礼金も敷金もいらないので妹にとっては好都合な物件ですね。さらに、先日モデルルームとして家具を搬入した部屋に入居することになりました。本人も家具を揃えなくていいので好都合でしょう。とりあえず、退去の連絡があったのでひとつ埋まってよかった！？

ハウスメーカーの無料税務相談に行ってきました。主に、経費に入れていいもの、よくないものについて質問しました。とても若い税理士さんで回答に歯切れがあってよかったです。セカンドオピニオンとして参考になりました。

さらにハウスメーカーからは税金関係の小冊子をいくつかもらいました。帰って読んでみたら、都市型農地の賃貸住宅転用における固定資産税の減税とか、すでに賃貸経営をしている方の消費税還付についてだとか、なかなか充実していました。これが無料でもらえるなんて有難いですね。ただ、一度参加すると、営業からの電話対応などが面倒ですが。。。

以前からブログを拝見していた大家学さんの新築見学会があったので参加させて頂きました。大家さんは「羅針盤」という不動産投資の良し悪しを判断するソフトを自身で開発し、それの分析にもとづいて不動産投資をされている方です。

詳細はここhttp://blog.ooyagaku.com/

物件の見学前に、簡単に「羅針盤」の考え方について説明がありました。不動産投資では一般的に投資の判断として利回りを使いますが、大家さんはNPV（純資産）をもとに投資をされています。簡単ですがNPVの考え方をお聞して、なるほどこんな考え方もあるかーと思いました。一度、「羅針盤」も使ってみたいなと思いました。

その後、新築物件を見学しました。外観は細かいタイルを使っているのでおしゃれな感じに仕上がっていました。部屋の中もアクセントクロスやスライディングライトなどのおしゃれな設備がよかったです。また洗面台も今時の四角い洗面台でかっこよかったです。ちょっと残念だったのが、スペースの都合で給湯器が部屋の中にあったことです。なんとかこれを隠せないかなと思いました。

単なるハウスメーカーの新築ではない物件を見るのはやはり参考になりますね。私も新築に関しては１LDKのプランはほぼ出来上がっているので、見学会に参加しているばかりでなく、自分でも早く建設してみたいと思いました。問題はどこに建てるかですね。

最近、夜は涼しくなりましたね。書斎でそのまま寝てしまい、風邪をひいてしました。頭がボーとしながら、ブログを書いてます。

テラスハウスの洗面所に取り付ける吊戸棚を探していたのですが、ホームセンターでもいいものがなかったので、IKEA港北まで行ってきました。うちからは車で1時間半以上かかりました。風邪も引いてたこともあり、少し疲れました。探していたものは7,000円ほどでとてもいいものが見つかったのですが、組み立てはすべて自分でやらなければなりません。ヒンジを付けたり、比較的本格的な組み立てが必要なので、私としては10,000円でもいいから完成品が欲しかったです（笑）。

IKEAには半年無ぶりに行きましたが、前回と違った視点でみると、リフォームに使えそうな部材がいろいろとありました。特に壁に取り付けるちょっとした棚は、おしゃれでローコストなものがいくつかあり、ワンルームに即使えそうなものでした。私のところはワンルームはないのですが、なかなか決まらないマンション部屋にでもつけてみようかな。。。

ホームセンター巡りをしていて、今回のテラスハウスリフォームの目玉になる設備を発見しました。それはTVインターホンです。TVインターホンと言えば一般的になってきましたが、今回取り付けるのは、ワイヤレス子機があるタイプです。これなら2階にいる時もワイヤレス子機で来客対応出来るので非常に便利です。これを採用している物件はほとんど見たことがないので差別化になると思います。通常49,800円のものが広告特売で29,800円だったので、これは買いだ！と思い、即決して買いました。



これ以外の目玉として考えているは、以前ブログに書いたカーポートです。カーポート付きの物件も珍しいので差別化になると思い、大家さん仲間の集まりでも聞いてみたところ、カーポートは効果がありそうだと言われました。ただ、問題なのは敷地が土なので、強度と使い易さを考えると敷地をコンクリートした方がいいとのことです。そうするとまたお金がかかってしまいます。何かやろうとしたら、すぐお金の問題にぶちあたり、費用対効果を考えながらやる試行錯誤のリフォームは大変です。

ここ数日、テラスハウスリフォームのための施主支給品の買出しにホームセンター巡りをしています。まずはキッチン、賃貸で使う格安なキッチンはマイセットが定番ですが、今回はテラスハウス（戸建て）用なので、少しグレードの高いものにすることにしました。

私が選んだのはサンウェーブのエクシィです。あるホームセンターではサンウェーブのキッチンが40％オフでした。本当はキッチンの予算が10万円以内だったので、サンウェーブのエクシィよりも下のグレードのものを選ぼうとしていました。しかし、先日、マサさんと話したら、エクシィは扉がホーロータイプなので、見栄えも耐久性もいいよと言われました。差額もレンジフード、不燃材吊り戸棚、レンジ台、シンク台の4点セットで約2万円ほどなので私もエクシィにしました。

結局上記の4点セットを約12万円で購入しました。カーサナビというサイトだと55％オフで買えるらしいのですが、今回、購入や取り付けに際して、店員さんからいろいろと説明を受け、リフォーム業者さんにも確認してから購入できたのでよかったです。でも今回の件で気をつけるポイントはよくわかったので、次回からはカーサナビで購入したいと思います。ここなら10万円以下で購入できそうですね。

テラスハウスのリフォームですがようやく準備を開始しました。遅いですね。まずはマサさんから紹介してもらった業者さんに見積もりに来てもらいました。この業者さんは施主支給も引き受けてくれるのと、クロスやフローリングの張替えはもちろん、電気工事から水回りの設備まですべて自社でやるそうです。なので、今回のようにリフォームする内容が多い場合、コストを抑えることが出来そうなので使ってみることにしました。

主な依頼は、
玄関ドア：腐食補修＆塗装、もしくは交換
インターホン：チャイム式からTVインターホン
下駄箱：ロングサイズのものに交換
トイレ：コンセント新規設置＆クロス仕上げ
洗面台：ガラスボウル洗面台取り付け
キッチン：すべて交換
1Fダイニング：クロス＆キッチンパネル、CF張替え
1Fリビング：和室からフローリングへ、土壁をクロスに
1Fリビング：電気式床暖房
2F洋室：CF張り
2F和室：カラー襖に交換

これ以外のリフォームとして、お風呂があります。今はタイル張りのバランス釜なので、最低でも浴槽を大きいのに変えて、マイコン追い炊きに変更が必要です。これで約30万円、本当はユニットバスにしたいのですが、安く見積っても約60万円です。幸い、タイルもきれいなので、お金のかからない方にしようと考えています。

上記にも書きましたが、今回のリフォームの目玉として床暖房を検討しています。ただ、コストを考えてガス温水式でなく電気式にすると、せっかく床暖房にしてもあまり暖かくないとのことです。まだ見積もりは来てませんが、最低でも30万円はかかるでしょうから、導入してよいものか？悩んでいます。でも、募集に床暖房って書いてあったら、インパクトありますよね？

床暖房よりもローコストで差別化になるものを、ホームセンターのチラシを見てひらめきました。それはカーポートです。安いもので、材工込みで15万円程度で施工できるみたいです。ちょうどテラスハウスの庭の部分にこのカーポートを作れば、屋根付き駐車場の物件として、募集にもインパクトありそうです。こちらは前向きに導入を検討したいと思います。

日曜日は大家塾板橋校のセミナーに参加しました。第1部はサブリースの問題点、定期借家契約のすすめなど、物件管理のノウハウに関する説明でした。どちらかというと自主管理初心者向けのセミナーという内容でした。

定期借家契約もそのよさはわかるのですが、先日のブログの滞納保証同様、不動産屋さんが面倒なので対応してくれないとの指摘がありました。これも物件が魅力的で、不動産屋さんが紹介したい物件なら、面倒でもやってくれるので、その努力が必要とのことでした。なかなかそれが難しいんですよね。

第2部は期待していた木造の劣化診断事例でした。要注意なのはシロアリと水漏れで、シロアりは蟻道、水漏れは水まわりと開口部（窓などのサッシまわり）をチェックすべきということでした。言われてみれば単純で、そうだなという内容でしたが、言われなければ気がつきにくかったかも知れません。是非、参考にしたいと思います。

2ヶ月滞納の入居者ですが、今週末を期限に最終通告していました。支払いがない場合は、弁護士への連絡など退去に向けた手続きをやる予定でしたが、土壇場で1ヶ月分＋α持参してきたので、退去手続きは延期しました。

払ってくれたのはいいのですが、今後もまめに督促しなければ払ってくれないことが予想されるので、それを考えると頭が痛いです。でも、今回の滞納分以外にも60万円近くの滞納を分納してもらっているので、退去されたり逃げられたら、さらに回収しずらくなるので、それはそれで痛手ですけど。。。

入居に際しては滞納保証をつけた方がはるかに気が楽ですね。昨日のセミナーでも滞納保証はつけるべきと話していましたが、入居の必須条件にすると、不動産屋さんも手続きが面倒なので、物件を決めてくれなくなるのでどうするればいいかとの相談がありました。講師の方の回答は、物件に魅力があれば、こちらの意見も聞いてくれるとの話でした。理屈はわかりますが、築年数が古くなると、物件の魅力を保つことは難しいと思います。まあ、それがリフォームであり経営努力なんでしょうが。

確かに、私の付き合っている不動産屋さんからも、滞納保証をつけるのは面倒だな〜と暗に言われたことがあります。なので、滞納保証は必須にはしていないけど、申し込みの内容で心配な入居者は、不動産屋さんとそのことを相談して、滞納保証をお願いしています。この辺りは柔軟に対応してもらえるように、普段から不動産屋さんと信頼関係を築いておかないといけないですね。

昨日は地主セミナーと個別相談に行ってきました。のっけから開始時間を間違ってしまい、途中参加になってしました。セミナーは自己啓発セミナーのような内容で、地主さんの意識改革、経営感覚を持てとか、馴れ合いではなく競争原理でやれなどの内容でした。

その後、今回のメインである個別相談をしました。あらかじめ貸付地整理の相談をすることを伝えておいたので、その内容に詳しいコンサルタントだと思ったら、私の質問に明確に答えられない有様でした。まだ若いコンサルタントなので仕方がありませんが、この辺は会社の配慮が足りませんね。

途中から、その手の内容に詳しいコンサルタントが応援に来て、ようやくまともなアドバイスをもらえました。今回、アドバイスをもらえたことでやるべきことの再確認が出来、今後の方向性が見えてきました。セミナーや個別相談も目的意識をもって参加すれば大いに役立ちますね。

週末なので不動産屋さんに募集をプッシュしました。プッシュと言っても、FAXで募集依頼しただけですけど。。。他の大家さんはFAXなどで募集依頼しているのかな？まあ、何もやらないよりはいいかなと思ってやってます。

うちのFAXは家庭用なので同報FAX（一度に複数の宛先にFAX）が出来ないので、今回は地道に1件ずつFAXしました。以前は、NTTコミュニケーションズのiFAXというサービスを利用して同報FAXしていたのですが、引越で契約が切れてしました。

このiFAXというサービスは、Eメールで書いた文章をそのままEメール送信するだけで、相手側にFAX出来るという優れものです。パソコン中心で仕事をしている私にとってはとても便利なサービスです。引越も落ち着いたので、そろそろまた申し込もうと思います。興味のある方は、http://www.ntt.com/iFAX/

今日は、船井財産コンサルタンツの地主向けセミナーに参加します。以前申し込んだら満席だったのですが、キャンセルが出たらしく、参加できることになりました。セミナーよりもメインは、今進めている貸宅地の整理の個別相談です。船井財産コンサルタンツはこの手のコンサルタントでは大手なので、知識レベルの高いアドバイスを期待しています。

台風は首都圏直撃でしたが、うちの物件は被害はなかったようで一安心です。

先日、法人の決算のための資料整理をしていたら、ハウスメーカーからDMがあり、「無料税務相談開催」というのがあったので、これはタイミングいい！と思い、早速申し込みました。今までもいろいろな税務セミナーに参加して、賃貸経営での経費の取り扱い（範囲）について、いろいろと質問してきました。

率直な感想としては、経費の取り扱い（範囲）については税理士よって意見がまちまちです。これは、経費のグレーな部分については各税務署での判断が一律でないことも原因かなと思います。私としてはより多くの意見を聞くことで、自分自身でも明確な説明ができ、納得の行く経費の計上をしたいためです。今回は個別相談なのでより詳しく聞けそうです。

また、ハウスメーカーと提携している税理士は賃貸経営にも精通しているでしょうから、よい税理士がいれば業務を依頼できるように目を付けておきたいと思います。弁護士もそうですが、いざ探すとなるといい人材が見つからないので。。。でも、報酬が高そうですね。


「今月分の家賃が遅れます」と入居者から連絡がありました。遅れても払う気があり、ちゃんと連絡してくれる人がいるかと思うと、全く連絡しない入居者もあります。以前、ブログで書いた入居者は何回督促しても音沙汰なしです。バツが悪いというのがあるでしょうが、今週末までに反応がない場合は、やはり法的手段で対応するしかないようです。

子供の頃は台風が接近してくると学校が休みになるので、ワクワクしたものです。今はと言うと台風が接近してくると、物件で何かトラブルが発生しないか心配になります。特に古い物件は雨漏りしたりするので大変です。また、何かモノが飛んできたり、敷地にゴミが散乱しないか心配になります。台風、逸れてくれるといいのですが。。。台風、カミナリ、地震など賃貸経営では天災は天敵ですね。

最近流行の戸建賃貸ですがうちも2戸あります。かれこれ、5,6年前に建設したものでそのうちのひとつが更新時期になりました。大手企業の法人契約なので、もし更新するなら家賃も現状維持と思っていたら、家賃の5千円の値下げを要求されました。企業の家賃補助の上限でも変わったんですかね？

1ヶ月5千円ダウンは痛手ですが、もともと新築同様の高い家賃で入っていたので、それでも相場並の家賃です。戸建は家賃が高いので、5千円ダウンの家賃でも入居者を探すのは苦労しそうなので、すんなりOKしました。今まで家賃の滞納もなく、長い目で見れば更新してもらった方が得策だと思いました。

家賃の値下げや更新料のおまけなどもあり、家賃収入はここ数年ジリジリ下降気味ですが、幸運なことに今年は駐車場の調子がいいです。近場で2箇所の駐車場がなくなったせいもあると思いますが、ちょうど家賃収入の下落分を補うぐらいの契約増がありました。このまま行けば、今年の不動産収入全体では前年を少し上回ることができそうです。しかし、まだ年末まで4ヶ月あります。気を緩めず空室3室を埋めるようにがんばろうと思います。

貸地（借地）の更新の件は金銭面で隔たりがあり、話がまとまりませんでした。前回は裁判になって和解で解決したことからわかるように、すんなりと話がまとまる人物ではありません。コンサルタントからは「少し時間を下さい」と言われたのですが、双方の意見には隔たりがあるので、時間をかけても、まとまるんですかね？長期戦になりそうです。こんなことでは、今回の更新だけでなく物納条件整備など、今後のことを考えるとげんなりします。

気分転換に近くのスーパー銭湯に行きました。ここは源泉かけ流しの温泉もあり、平日は750円（回数券700円）、さらに本格的な岩盤浴の施設もあり、こちらは別料金ですが時間無制限で700円と格安です。夏休みも終わり、平日なので人もいないだろうと思って行ってみたら、結構人がいてびっくりしました。世の中暇な人が多いですね(笑）。ダイエットとリフレッシュも兼ねて、今回は岩盤浴も利用しました。サウナよりは低温で無理なく汗をかけるので、気持ちよかったです。たまには、温泉＆岩盤浴もいいですね。

会社の決算日は7月末ですので、そろそろ税理士事務所と打ち合わせをして、決算書作成の準備をしなければと思っています。といっても、領収書の整理と記帳するだけですが。。。記帳自体は自分で税理士事務所が使っている会計ソフトに入力してやっています。

自営では、簿記はかみさんが、みたいなところがありますが、うちでは一切そのようなことはなし、私のルーティンワークです（笑）。数学は苦手ですが、算数は得意なので、数字をあわせりするのは、そんなに嫌いではないです。意外に好きだったりして。。。

昨日は伝票のチェックや入力した数字のチェックを夜中までやっていました。簡単な記帳は出来るのですが、少し複雑になると処理の仕方がなんだかよくわからなくなります。そもそも基本的な簿記の知識がないのに我流でやっているせいでしょうか？前年の前受金や未収金の処理がよくわかりませんでした。今度、打ち合わせの時に聞いてみたいと思います。

それよりもうちの税理士事務所は経費の扱いに関しては超安全志向なので不満です。お客様の立場にたった税務署と戦う税理士というのはあまりいないですね。前日の弁護士の話といい、今回の税理士といい、これからは仕事をやるチームとして、よりよりチームパートナーを探していく必要があるようです。

滞納の分割払いをしていた入居者が家賃を滞納し始めました。前回の約120万円の滞納分割払いをはじめてから約2年半、なんとか家賃とともに分割払いをしていたのですが、まめに督促していたにもかかわらず、2か月遅れになりました。

これ以上は私の督促だけでは問題は解決しないでしょうから、早めに専門家に依頼して、滞納の回収及び退去などの対処したいと思います。ただ、いつも揉め事を依頼していた弁護士さんが引退してしまったので、新たに相談しやすくて、この手の問題に慣れている腕のいい弁護士さんを探さなければなりません。どこかにいい弁護士さんいませんかね？

体が資本ということで、今年の目標にダイエットを掲げていたのですが、寝ること、食べることなど流されるまま生活していました。体重は増える一方、そろそろ見た目も明らかに太ってきました。自己管理って、本当に難しいですねー。すでにお腹まわりもメタボ状態で、ズボンがキツく、というか、ボタンが留められなくなってきたので、これではまずいと思い、スポーツジムに通うことにしました。

先日施設体験してきました。ジョーバがあったのでやってみたのですが、これって本当に有酸素運動の効果があるのでしょうか？個人的な楽しみは、気功や太極拳などのプログラム、ヨガもいいんですが、女性だらけみたいなのでパスです。でもこれらって有酸素運動ではないですね。ストレス解消というか、リラクゼーションのためにやってみたいと思います。

週に2回の予定ですが、これだとたいした効果がないかな？昔は、会社のジムにほぼ毎日行った時は、1ヶ月10キロ落としましたが、やはりリバンドしました。目安は、1ヶ月で体重の5％だそうです。やりすぎはリバウンドのもとだそうです。目標はとりあえず、アンダー60kgです。運動より、食事のとり方の方を注意した方がいいのかな？それよりも平日昼間会員なんかになって仕事復帰はどうしょうか。。。

先日紹介した9月24日の増山塾8のセミナーは好評につき、満席になってしまいました。そこで、急遽、同じ日の夕方（16時〜20時）に同じ場所、同じ内容で2回目を開催することになりました。私は2回目に参加します。参加したい人は下記フォームより申し込んで下さい。
http://masuyamadai.com/924_2mousikomi.html

特典として、申込みフォーム欄の「ご紹介者様名」欄に私のブログ名を書いて申込むと、増山塾セミナーやDVD購入で利用できる2,000円分のチケットがもらえます。お得ですので、ぜひ申し込みください。

日時：　9/24（祝・月）16時〜20時
会場：市ヶ谷ルーテルセンター会議室
内容：第一部金持ち大家さんへのファーストステップ２００７
　　　第二部　金持ち大家さんガチンコトークショー２００７
参加費：一周年記念参加費　5,000円（税込）

⇒　詳しくはこちら
　　　　http://masuyamadai.com/live.html

今回の目玉は、
第二部の金持ち大家さんガチンコトークショー２００７です。私もいろいろとお世話になっている実力派大家さんのマサさん、あかちゃんさん、タニアさんがゲストですので、いろいろと参考になる話が聞けると思います。

いよいよ9月になりましたね。9月は行ってみたいセミナーがいろいろあり、知識強化のため、出来るだけ参加することにしました。

まず、9月9日（日）の大家塾板橋校のセミナー、セミナー代も3,000円だったので申し込みました。申し込んですぐに満席になりました。セミナーの内容は、第1部：金持ち大家さん(R)の戦略的管理手法、第2部：木造建物の劣化診断の事例紹介です。特に注目しているのは第2部の劣化診断の事例です。自分の物件の劣化がどの程度の深刻さなのかを判断するのに役立ちそうなのでちょっと期待しています。

次は、9月19日（水）の船井財産コンサルタンツの空室対策セミナーです。セミナー代は1,000円、資料代ですかね？本当は地主向けのセミナーがあったのでそちらに参加して、今進めている貸宅地の整理の個別相談をしようと思ったのですが、そちらのセミナーは満席だったのでこちらに変更しました。こっちのセミナーはまだ空席はあるみたいです。

船井財産コンサルタンツと言えば、この手のコンサルタント会社では大手です。船井財産コンサルタンツのセミナーは今回初めてなので、どの程度のレベルのセミナーをやるのか、また、相談に対する回答の質がどの程度なのかが楽しみです。