プロフィール
Author:S0402
会社を辞めてかみさんの実家の大家業を手伝う専業大家です。
首都圏にて、アパート・マンション、貸家・店舗、駐車場、貸付地、貸トランクルームなどを経営しています。まわりからは、悠々自適と思われがちですが、自主管理をしているので管理が大変！トラブルだらけです！
今後はさらなる管理の適正化、空室対策、節税対策、遊休地の有効活用などを楽しみながら進めていきたいと思います。
目指すは、よい入居者に長く住んでもらえる地域でオンリーワンな大家です。
独身時代は、沢木耕太郎の「深夜特急」を読んでから、GWやお盆などの連休にバックパックを背負って旅に出かけるようになりました。
今まで、ケニア、南アフリカ、ジンバブエ、ボツワナ、ザンビア、エジプト、トルコ、シリア、ヨルダン、レバノン、イエメン、モロッコ、イラン、ネパール、ミャンマー、ラオス、カンボジア、ベトナム、タイ、マレーシア、シンガポール、インドネシア、中国、韓国、台湾、イタリア、スイス、ドイツ、オランダ、アメリカ、メキシコ、ガテマラ、ペルー、イースター島＆タヒチなど30カ国以上を旅してきました。
意外と時間があるようでないのが賃貸業。うまく時間を作ってぶらりと世界一周のチケットで旅に出かけるのが夢です。
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カテゴリー
DATE:2007/08/31(金) 09:54
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先日、消防の立入検査がありました。検査の結果は定期点検がちゃんとされていないとのこと。そのため、今後の対応策を改修（計画）報告書に書いて提出して下さいと言われました。以前、ブログでコメントを頂いた報告書を書くことになりました。
今まで消防点検は私が関与していなかったので、対処方法がよくわかりません。とりあえず、以前に点検をお願いしていた業者の資料を探し出し、点検及び消防署への報告をお願いしました。改修（計画）報告書は自分で書いて消防署に提出しなければならないのですが、それ以外はすべて業者にお任せです。消防点検とはこんなもんでしょうか？自分で点検は出来ないのでしょうか？？？やると面倒そうですが。。。
今まで消防点検は私が関与していなかったので、対処方法がよくわかりません。とりあえず、以前に点検をお願いしていた業者の資料を探し出し、点検及び消防署への報告をお願いしました。改修（計画）報告書は自分で書いて消防署に提出しなければならないのですが、それ以外はすべて業者にお任せです。消防点検とはこんなもんでしょうか？自分で点検は出来ないのでしょうか？？？やると面倒そうですが。。。
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DATE:2007/08/30(木) 13:41
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最近、セミナーネタばかりですが、9月29日(土）にギブコム主催の不動産投資セミナーがあります。 講師は、芦沢さん、けーちゃん、沢さんと有名人の豪華メンバーなのに参加費はなんと無料！さらに、参加者全員に芦沢さんか沢さんの本もプレゼントだそうです！無料が大好きな私はすぐに参加登録しました(笑）。230席あるそうですが、すぐに満席になるみたいです。興味のある方はセミナー終了後に交流会もあるので一緒に参加しましょう！
詳細はここです。
http://www.givecom.co.jp/semi09.29/index.html#form
詳細はここです。
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DATE:2007/08/29(水) 13:33
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川越資産形成倶楽部の敷金清算セミナー（正確なタイトルは「賃貸室の原状回復トラブル防止策」）にかみさんと一緒に参加してきました。
敷金清算や現状回復については、ほとんど知っているつもりでしたが、民法の契約自由の原則やガイドラインの位置付け、現状回復と特約の関係、契約書作成の留意点など新たに知った話もあり、知識の補完が出来ました。これで、敷金清算＆現状回復については人に説明出来るレベルになったと思います。結局、大家側の主張を通すには「これをやればいい」という免罪符はなく、いろいろな弊害があることがわかりました。ここんところはちょっとブログには書けない内容なのでご了承下さい。
セミナー終了後、セミナーに参加していたマサさんと一緒に食事をしました。その席でリフォームを検討しているテラスハウスについて、いろいろアドバイスをもらいました。やはり、他の人の意見を聞くのは有意義ですね。マサさん、ありがとうごさいました！リフォームの方向性は見えてきたので、あとは価格の問題です。今後は設備や業者の選定を進めて、入居者に選ばれる物件に仕上げて行きたいと思います。
敷金清算や現状回復については、ほとんど知っているつもりでしたが、民法の契約自由の原則やガイドラインの位置付け、現状回復と特約の関係、契約書作成の留意点など新たに知った話もあり、知識の補完が出来ました。これで、敷金清算＆現状回復については人に説明出来るレベルになったと思います。結局、大家側の主張を通すには「これをやればいい」という免罪符はなく、いろいろな弊害があることがわかりました。ここんところはちょっとブログには書けない内容なのでご了承下さい。
セミナー終了後、セミナーに参加していたマサさんと一緒に食事をしました。その席でリフォームを検討しているテラスハウスについて、いろいろアドバイスをもらいました。やはり、他の人の意見を聞くのは有意義ですね。マサさん、ありがとうごさいました！リフォームの方向性は見えてきたので、あとは価格の問題です。今後は設備や業者の選定を進めて、入居者に選ばれる物件に仕上げて行きたいと思います。
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DATE:2007/08/28(火) 12:55
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9月24日（祝・月）に増山塾1周年記念セミナーが開催されます。
私も参加する予定です。
日時： 9/24（祝・月）朝10時〜13時
会場：市ヶ谷ルーテルセンター2階会議室
内容：第一部 金持ち大家さんへのファーストステップ２００７
第二部 金持ち大家さんガチンコトークショー２００７
参加費：一周年記念参加費 5,000円（税込）
⇒ 詳しくはこちら
http://masuyamadai.com/live.html
今回の目玉は、
第二部の金持ち大家さんガチンコトークショー２００７です。私もいろいろとお世話になっている実力派大家さんのマサさん、あかちゃんさん、タニアさんがゲストですので、いろいろと参考になる話が聞けると思います。
参加してみたい方は下記のURLへ
http://masuyamadai.com/924mousikomi.html
上記、申込みフォーム欄の「ご紹介者様名」欄に私のブログ名を書いて申込むと、特典として、増山塾セミナーやセミナーDVDの購入で利用できる2,000円分のチケットがもらえます。是非、割引チケットもゲットして下さい。
私も参加する予定です。
日時： 9/24（祝・月）朝10時〜13時
会場：市ヶ谷ルーテルセンター2階会議室
内容：第一部 金持ち大家さんへのファーストステップ２００７
第二部 金持ち大家さんガチンコトークショー２００７
参加費：一周年記念参加費 5,000円（税込）
⇒ 詳しくはこちら
http://masuyamadai.com/live.html
今回の目玉は、
第二部の金持ち大家さんガチンコトークショー２００７です。私もいろいろとお世話になっている実力派大家さんのマサさん、あかちゃんさん、タニアさんがゲストですので、いろいろと参考になる話が聞けると思います。
参加してみたい方は下記のURLへ
http://masuyamadai.com/924mousikomi.html
上記、申込みフォーム欄の「ご紹介者様名」欄に私のブログ名を書いて申込むと、特典として、増山塾セミナーやセミナーDVDの購入で利用できる2,000円分のチケットがもらえます。是非、割引チケットもゲットして下さい。
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DATE:2007/08/27(月) 12:52
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7月に外壁塗装と防水工事が完了したマンションですが、外階段の踊り場の数箇所に雨ジミのようなものが出来るようになりました。単なる汚れジミではなく、防水塗装の下地の部分（一応モルタルですが、その下は鉄骨）の錆水か何かのシミのように思います。施工1ヶ月でこのようになるのは、下地の処理が十分でないのが原因でしょうか？施工後すぐにこういう状況になるもんですかね？一度、業者に問い合わせて、シミの部分を修復してもらおうと思います。しっかり仕事をしてもらわないと、こちらも余計な手間が増えて疲れますね。
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DATE:2007/08/26(日) 12:21
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保留になっていたバイクガレージですが、地代契約する方向で調整することになりました。一番の懸案事項であった安い地代ですが、他の不動産屋さんにいいバイクガレージの業者があるか聞いてみました。すると、付き合いのある業者は大家側でバイクガレージを買取って運営するのが前提で、地代形式での運営は扱っていないとのことでした。
仕方がないので2,000円/台をせめて2,500円/台にして欲しいとリクエストを出したところ、OKが出ました。最初は2台からスタートする予定です。月々の金額は子供の小遣いのような金額ですが、こちらとしてはノーリスク（バイクの借り手がいなくても定額なため）なので、活用の見込みが低い土地を遊ばしておくよりはいいかなと思い、OKしました。また、バイクガレージがあることで、うちのマンションやアパートの入居にプラスになるかとも思い、OKしました。ただし、スタート時の免責期間（地代が入らない期間）は60日間あります。
こちらのリスクとしては、契約書がしっかりしているかどうかです。特に問題になるのは解約時の条件なので、よく内容をチェックして契約するようにしたいと思います。
仕方がないので2,000円/台をせめて2,500円/台にして欲しいとリクエストを出したところ、OKが出ました。最初は2台からスタートする予定です。月々の金額は子供の小遣いのような金額ですが、こちらとしてはノーリスク（バイクの借り手がいなくても定額なため）なので、活用の見込みが低い土地を遊ばしておくよりはいいかなと思い、OKしました。また、バイクガレージがあることで、うちのマンションやアパートの入居にプラスになるかとも思い、OKしました。ただし、スタート時の免責期間（地代が入らない期間）は60日間あります。
こちらのリスクとしては、契約書がしっかりしているかどうかです。特に問題になるのは解約時の条件なので、よく内容をチェックして契約するようにしたいと思います。
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DATE:2007/08/25(土) 09:59
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店舗は契約後即、使用開始になりました。これで４８／５１になりました。これからも手を緩めず、秋に向けて瞬間的でもいいから満室を目指したいと思います。
そのためには退去後、放置してあった3DKテラスハウスに手を加えなければなりません。ここは築20年と水回りの設備が古びているので手を加えなればならないのと、差別化（アピール）出来るポイントが思いつかなかったので、放置してありました。
最大の問題点は間取りとお風呂です。間取りは1階の居間がじゅらく壁の6帖和室とせまく、大きなマイナスです。ダイニングとつなげることが出来ればいいのですが、間に階段があり、つなげることが出来ません。押入れがあるので壊して1帖分広くしようかと思っていますが、収納が減るのでどうしょうか思案中です。
お風呂はバランス釜＋タイル風呂なのでこれも大きなマイナスです。ユニットバスにすると工事代を含めて最低50万円はかかります。さらに給湯器も交換となると、お風呂だけで70万円近くになると思います。プロパンガスなら負担も減るのですが、都市ガスのため、二の足を踏んでます。
さらに、玄関ドアが錆ているのでリフォームしなければいけないし、キッチンも古いので交換が必要です。その他クロスなど壁全体のリフォームが必要で、軽く見積もっても120万円以上はします。これで決まればいいですが、リフォーム後の物件の売り（差別化ポイント）がイメージ出来ていないので、なかなか取り掛かれません。リフォームもやればいいというものではないので難しいです。
そのためには退去後、放置してあった3DKテラスハウスに手を加えなければなりません。ここは築20年と水回りの設備が古びているので手を加えなればならないのと、差別化（アピール）出来るポイントが思いつかなかったので、放置してありました。
最大の問題点は間取りとお風呂です。間取りは1階の居間がじゅらく壁の6帖和室とせまく、大きなマイナスです。ダイニングとつなげることが出来ればいいのですが、間に階段があり、つなげることが出来ません。押入れがあるので壊して1帖分広くしようかと思っていますが、収納が減るのでどうしょうか思案中です。
お風呂はバランス釜＋タイル風呂なのでこれも大きなマイナスです。ユニットバスにすると工事代を含めて最低50万円はかかります。さらに給湯器も交換となると、お風呂だけで70万円近くになると思います。プロパンガスなら負担も減るのですが、都市ガスのため、二の足を踏んでます。
さらに、玄関ドアが錆ているのでリフォームしなければいけないし、キッチンも古いので交換が必要です。その他クロスなど壁全体のリフォームが必要で、軽く見積もっても120万円以上はします。これで決まればいいですが、リフォーム後の物件の売り（差別化ポイント）がイメージ出来ていないので、なかなか取り掛かれません。リフォームもやればいいというものではないので難しいです。
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DATE:2007/08/24(金) 09:49
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以前から自主契約していた入居者との更新契約（自主契約）ですが、問題なく完了しました。契約時に何か問題がないか尋ねてみると、インターホンが故障しているとの話だったので、TVインターホンに交換することにしました。
もともとここの物件のインターホンは2線式（受話器で話すタイプ）なため、交換がとても簡単なんです。約20分ほどで交換出来、入居者にも喜ばれました。今回の自主契約は契約期間を3年としました。大家側としては入居者に喜ばれ、長く住んでもらうことが、長い目で見ればメリットが大きいので、今後も入居者が満足行くようなサービスを実施して行こうと思います。
もともとここの物件のインターホンは2線式（受話器で話すタイプ）なため、交換がとても簡単なんです。約20分ほどで交換出来、入居者にも喜ばれました。今回の自主契約は契約期間を3年としました。大家側としては入居者に喜ばれ、長く住んでもらうことが、長い目で見ればメリットが大きいので、今後も入居者が満足行くようなサービスを実施して行こうと思います。
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DATE:2007/08/23(木) 17:27
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先日キャンセルになった部屋にまたまた内見の連絡が入り、今度こそ！と思いましたが、今回も申し込みには至らなかったようです。先日キャンセルされた不動産屋さんが悪いと思ったのか、連続で内見者を連れてきてくれたのですが、そう簡単には決まらないですね。
不動産屋さん経由で調整してもらっていた店舗ですが、なんとか契約することになりそうです。ただ、先方は仲介手数料を支払うことになったので、賃料を下げて欲しいと言われました。このまま空けておくなら安くても貸したほうがいいと判断し、値下げをOKしました。これなら最初から直接契約した方がよかったかな。。。
不動産屋さん経由で調整してもらっていた店舗ですが、なんとか契約することになりそうです。ただ、先方は仲介手数料を支払うことになったので、賃料を下げて欲しいと言われました。このまま空けておくなら安くても貸したほうがいいと判断し、値下げをOKしました。これなら最初から直接契約した方がよかったかな。。。
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DATE:2007/08/22(水) 01:24
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久しぶりにセミナーに参加することにしました。内容は敷金清算トラブル防止です。このセミナーは、以前大家さん仲間から紹介して頂いた川越資産形成倶楽部主催のセミナーで、8月27日（月）の夕方に行われます。参加費は無料です。うちは従来から退去時の敷金清算（退去修繕費）については、割と良心的な査定でやっているので、かなり東京ルールに近い形で行っています。なのでいつも退去リフォームで大損しています（笑）。
東京ルールや敷金清算の考え方については一応の知識はありますが、このセミナーを機会にそれらの知識の棚卸を行い、退去の修繕費として取れるものは取れるようにしていきたいと思います。出来れば煩わしい清算手続きを簡素化（指標化）出来る資料をもらえればうれしいのですが、どうでしょうかね？
東京ルールや敷金清算の考え方については一応の知識はありますが、このセミナーを機会にそれらの知識の棚卸を行い、退去の修繕費として取れるものは取れるようにしていきたいと思います。出来れば煩わしい清算手続きを簡素化（指標化）出来る資料をもらえればうれしいのですが、どうでしょうかね？
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DATE:2007/08/21(火) 18:30
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今、仕事部屋の机や本棚を揃えようとインテリアショップ巡りをしています。ここでamadana（アマダナ）の計算機を見つけました。amadanaとはリアルフリート社が提案するインテリア家電のブランドで、デザインと機能を兼ね備えた「美しい家電」をコンセプトとして作られています。
ここ最近、あまり物欲がなく、個人用としては何も買っていなかったのですが、この計算機は一目見て欲しくなりました。これは、amadanaの計算機の中でも、インテリアショップのACTUSとのコラボレーション品で限定カラーモデルになります。計算機に5,250円（専用カバー付で10,500円）も払うのはバカかなと思いましたが、仕事にやる気を出すために、思い切って買ってみました。いいものを買ったのでこれに見合う仕事をしなければなりませんね。
これからは経費や利息の計算をするのが楽しくなりそうです(笑）。不動産の計算機能として便利なのは、�屏�→坪の計算がワンタッチで出来る点です。仕事で使う備品ですのでもちろん！？経費にしたいと思います。ということは、これも個人的な買い物にならないかー(笑）
追伸：昨日キャンセルになった部屋に内見の連絡が入り、もしや！と思いましたが、申し込みには至らなかったようです。残念。。。
ここ最近、あまり物欲がなく、個人用としては何も買っていなかったのですが、この計算機は一目見て欲しくなりました。これは、amadanaの計算機の中でも、インテリアショップのACTUSとのコラボレーション品で限定カラーモデルになります。計算機に5,250円（専用カバー付で10,500円）も払うのはバカかなと思いましたが、仕事にやる気を出すために、思い切って買ってみました。いいものを買ったのでこれに見合う仕事をしなければなりませんね。
これからは経費や利息の計算をするのが楽しくなりそうです(笑）。不動産の計算機能として便利なのは、�屏�→坪の計算がワンタッチで出来る点です。仕事で使う備品ですのでもちろん！？経費にしたいと思います。ということは、これも個人的な買い物にならないかー(笑）
追伸：昨日キャンセルになった部屋に内見の連絡が入り、もしや！と思いましたが、申し込みには至らなかったようです。残念。。。
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DATE:2007/08/20(月) 09:30
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先日、リーチ一発で申し込みが入った部屋ですが、キャンセルされてしまいました！残念です。。。しかし、こんなことでいちいち落ち込んでいては仕事になりません。キャンセルされたということは何か問題があったはずです。やはりエレベーターなしの4階はきつかったのかな？それなら仕方がありません。部屋をきれいにしておかなかったのが理由なら、私の落ち度です。いずれにしてもお客さんに選ばれる部屋を目指して、今後も努力していくしかありませんね。
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DATE:2007/08/19(日) 12:07
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11月から新生銀行の無料振込手数料（他行宛）の回数が、月5回から月3回になります（一番少ない条件の場合）。最初は回数無制限だったのが、だんだんと使いにくくなりました。
うちの仕事では支払いのほとんどは現金でやっています。たまに振込みを使う時は、私の新生銀行の口座を利用しています。先日、馴染みの業者と話していたら「3万円以上の支払いの場合は振込手数料は先方持ちにしている」と言っていました。これは一般的な商慣習なんですかね？振込手数料が相手持ちだったら現金支払いよりも便利な振込みを利用したいのですが。。。でも振込みにすると別途領収書を請求しないといけないのでそれも面倒なんですが。。。みなさんどうしてますか？
うちの義父の銀行口座は通帳のみで、なんと！キャッシュカードがありません。銀行の手続きのほとんどは外交員が来て手続きをしていたからです。これでは振込みをする時はわざわざ外交員を呼ぶか、窓口でやらなればならず、お金も手間もかかります。今はインターネットバンキングなど便利な機能があるのでこれらを使いたいのですが考え方が古いので、キッシュカードの発行やインターネットバンキングの申し込みに同意してもらえるかは？です。なんとかなりませんかねー
うちの仕事では支払いのほとんどは現金でやっています。たまに振込みを使う時は、私の新生銀行の口座を利用しています。先日、馴染みの業者と話していたら「3万円以上の支払いの場合は振込手数料は先方持ちにしている」と言っていました。これは一般的な商慣習なんですかね？振込手数料が相手持ちだったら現金支払いよりも便利な振込みを利用したいのですが。。。でも振込みにすると別途領収書を請求しないといけないのでそれも面倒なんですが。。。みなさんどうしてますか？
うちの義父の銀行口座は通帳のみで、なんと！キャッシュカードがありません。銀行の手続きのほとんどは外交員が来て手続きをしていたからです。これでは振込みをする時はわざわざ外交員を呼ぶか、窓口でやらなればならず、お金も手間もかかります。今はインターネットバンキングなど便利な機能があるのでこれらを使いたいのですが考え方が古いので、キッシュカードの発行やインターネットバンキングの申し込みに同意してもらえるかは？です。なんとかなりませんかねー
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DATE:2007/08/18(土) 11:34
CATEGORY:未分類
久しぶりに涼しくなりましたね。涼しい＋週末ということで、物件の周りの掃除をしました。うちは駅から遠いので、物件には必ず専用駐車場がついています。なので、専用駐車場やゴミ置場などの掃除をやりました。相変わらず、たばこのポイ捨てがすごいです。今回も100本以上は拾いました。一応、こぎれいになったと思うので、今週末の申し込みに期待してみまょう！
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DATE:2007/08/17(金) 18:22
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先日、申込みのあった部屋はリフォームはしていたのですが、仕上げのルームクリーニングをせずに放置してありました。汚れ具合が気になったので、見に行ったら案の定、換気扇のダクトなど汚れた部分が目立ちました（汗）。不動産屋さんもよくこれで決めてくれたなあと思いました。やはり、入居者には気持ちよく入居してもらわないといけないので、これではまずいと思い、ちょっと遅いのですが、ルームクリーニングをお願いしました。
部屋の汚れ以外でも、エアコンの穴やドアの建てつけなど気になるところがありました。エアコンの穴に関してはすぐにホームセンターに行き、ダクトカバーとパテを買ってきて修理しました。やる気になれば簡単に出来るんだから、ちゃんと仕事をやらねばと思いました。
*修理前
*修理後
部屋の汚れ以外でも、エアコンの穴やドアの建てつけなど気になるところがありました。エアコンの穴に関してはすぐにホームセンターに行き、ダクトカバーとパテを買ってきて修理しました。やる気になれば簡単に出来るんだから、ちゃんと仕事をやらねばと思いました。
*修理前
*修理後
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DATE:2007/08/16(木) 08:40
CATEGORY:未分類
いよいよ旧宅の解体工事が始まりました。解体前に中の荷物の処分や引取りを多方面に依頼していたのでお盆中も忙しかったのですが、これで一段落です。特に大変だったのは地下の食器や缶詰、洗剤などの贈答品です。お盆中でも対応してもらえる処分業者をあちこち探して処分してもらったら、2tトラック3台分になりました。処分代だけでも結構な金額になりました。古くて使えないものが多かったのですが、本当にもったないですね。
以前、直接契約でと申込みのあった店舗ですが、先日、直接契約でなく不動産屋さん経由で契約して欲しいとお願いしました。そのため、申込みは流れたと思ったのですが、場所がいいので是非借りたいとの申し出があり、不動産屋さん経由でも契約したいと言ってきました。
ただ、不動産屋さんに支払う仲介料が、会社の公告宣伝費で落とせないので、何か別の形で支払うように調整出来ないかと言われました。例えば、敷金や礼金を多めにもらって、私から不動産屋さんに事務手数料として支払うなどの案が出ました。その話を私から不動産屋さんに話して、あとは申込者と不動産屋さんで話し合ってもらうことにしました。ただ、不動産屋さんは来週の水曜日までお休みなので、話し合いはそれ以降になりそうです。
以前、直接契約でと申込みのあった店舗ですが、先日、直接契約でなく不動産屋さん経由で契約して欲しいとお願いしました。そのため、申込みは流れたと思ったのですが、場所がいいので是非借りたいとの申し出があり、不動産屋さん経由でも契約したいと言ってきました。
ただ、不動産屋さんに支払う仲介料が、会社の公告宣伝費で落とせないので、何か別の形で支払うように調整出来ないかと言われました。例えば、敷金や礼金を多めにもらって、私から不動産屋さんに事務手数料として支払うなどの案が出ました。その話を私から不動産屋さんに話して、あとは申込者と不動産屋さんで話し合ってもらうことにしました。ただ、不動産屋さんは来週の水曜日までお休みなので、話し合いはそれ以降になりそうです。
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DATE:2007/08/15(水) 11:20
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先日、新居の登記の件で司法書士の方が現地調査に来た時に「隣りの土地に建物の登記がまだ残っていますよ」と言われました。現在ここの土地には建物はなく、現在コンテナ倉庫として活用しています。
以前は小さな町工場があり、貸地（借地）として土地を貸していたところでした。10年ほど前に借金のかたに借地権を返してもらったのですが、その際、建物の解体費用はこちらで負担し、1千万円以上かかりました。貸地を取り返すにはお金がかかりますね。その際に建物の滅失登記をするのを忘れていたようです。
建物の登記が残っていると、売買や抵当権を付ける時の障害になるそうです。建物の滅失登記は建物の所有者がすでにいない場合は、土地の所有者から申請が出来るというので、今回、新居の登記と一緒にやってもらうことにしました。さらに新居の登記などと一緒に手続きが出来るので多少は費用が安く済むそうです。なんにしても、手続きしてもらえることになり、よかったです。
以前は小さな町工場があり、貸地（借地）として土地を貸していたところでした。10年ほど前に借金のかたに借地権を返してもらったのですが、その際、建物の解体費用はこちらで負担し、1千万円以上かかりました。貸地を取り返すにはお金がかかりますね。その際に建物の滅失登記をするのを忘れていたようです。
建物の登記が残っていると、売買や抵当権を付ける時の障害になるそうです。建物の滅失登記は建物の所有者がすでにいない場合は、土地の所有者から申請が出来るというので、今回、新居の登記と一緒にやってもらうことにしました。さらに新居の登記などと一緒に手続きが出来るので多少は費用が安く済むそうです。なんにしても、手続きしてもらえることになり、よかったです。
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DATE:2007/08/14(火) 11:38
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毎日、暑いですね。暑いと夏休みーという感じがして、嬉しくなってきます。どこか涼しいところに遊びに行きたいのですが、お盆時期は親戚の方々が家に来て、御先祖様の供養をするため、家にいなくてはいけません。
うちではお盆には「盆棚」といって精霊をお迎えする祭壇を作ります。13日の夕方に「迎え火」（提灯の火）を菩提寺までもらいに行き、霊を迎えます。14日は「棚経」といって、菩提寺のお坊さんが檀家をまわってお経をあげる習わしがあり、うちにもお坊さんが来てお経をあげます。そして15日の夜、「送り火」（提灯の火をお墓に返す）をして霊を送ります。送り火をした次の日にお墓参りをします。
サラリーマン時代はお盆は必ず海外に旅行に行ってました。そう思うと今の方が自由でなくなりましたね。元農家の専業大家もいいことばかりではありません。でも、混んでいるお盆でなく、空いている時期に遊びにいけばいいかー。
うちではお盆には「盆棚」といって精霊をお迎えする祭壇を作ります。13日の夕方に「迎え火」（提灯の火）を菩提寺までもらいに行き、霊を迎えます。14日は「棚経」といって、菩提寺のお坊さんが檀家をまわってお経をあげる習わしがあり、うちにもお坊さんが来てお経をあげます。そして15日の夜、「送り火」（提灯の火をお墓に返す）をして霊を送ります。送り火をした次の日にお墓参りをします。
サラリーマン時代はお盆は必ず海外に旅行に行ってました。そう思うと今の方が自由でなくなりましたね。元農家の専業大家もいいことばかりではありません。でも、混んでいるお盆でなく、空いている時期に遊びにいけばいいかー。
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DATE:2007/08/13(月) 10:52
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消防署から消防立入検査の連絡が入り、日程の調整をしました。私は初めての経験ですので何を準備すればいいのかよくわかりませんが、消火器や誘導灯などの防災設備の点検をするみたいです。何か不備があって指摘されれば、すぐに改善すればいいかなと思っています。
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DATE:2007/08/12(日) 18:20
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昨日、モデルルーム化した部屋ですが、不動産屋さんから内見の連絡が入り、内見一発で申込みが入りました！今週は動きがないだろうと諦めていたのでびっくりです！ただ、入居予定は9月中旬とのことです。なんにしても、エレベーターのない高層階（4階）の部屋なので申込みが入って本当に良かったです。
これでこの物件も19/20になりました。残りはさらに困難が予想される5階の部屋です。実は今回、5階の部屋をモデルルーム化したのですが、決まったのは4階の部屋（同じ間取りでほぼ同じようにリフォームした部屋）の方でした。
この調子で今度はモデルルーム化した5階の部屋も決まってくれると良いのですが。。。なんとなく希望が出てきたので、新たな目標として、8月中に残り1室の申込みという目標を設定しました。お盆が明けたら他の不動産屋さんにも早速営業をかけてみようと思います。
これでこの物件も19/20になりました。残りはさらに困難が予想される5階の部屋です。実は今回、5階の部屋をモデルルーム化したのですが、決まったのは4階の部屋（同じ間取りでほぼ同じようにリフォームした部屋）の方でした。
この調子で今度はモデルルーム化した5階の部屋も決まってくれると良いのですが。。。なんとなく希望が出てきたので、新たな目標として、8月中に残り1室の申込みという目標を設定しました。お盆が明けたら他の不動産屋さんにも早速営業をかけてみようと思います。
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DATE:2007/08/11(土) 10:51
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引越しの時、自分達で使っていた家具を空き部屋に運んでもらいました。ここの部屋に住む実感を持ってもらうためのちょっとしたモデルルームにするためです。新居の片付けも少し落ち着いたので運んだ家具のレイアウトをしてみました。
家具だけだと殺風景な感じがしたので、これも以前使っていたカーテンを取り付けることにしました。いざ、カーテンを取り付けてみるとこの部屋には丈が長すぎました。これでは見た目も悪いので、カーテンはやめて丈が長くても気にならないレースのみ取り付けてみました。レースをつけたら少し部屋らしくなった思います。
本当はTVボードの上に薄型TVなんかあるとなおいいのですが。。。家具店に行くと厚紙で出来た模擬TVがあるので、欲しいなと思うのですが、どこに売っているですかね（笑）。あと、テーブルの下もラグマットなんか敷くとお洒落になるので、1,000円程度の安いラグマットを買って敷いてみようと思います。
果たしてこんなモデルルームで入居者が決まるかどうかは正直、半信半疑ですが、何もやらないよりはマシだろうと思ってやっています。一応、今週末に間に合わすようにやりましたが、今週はお盆というか夏休みですから、動きはないでしょうね。とりあえず、一度見に来てもらったら、不動産屋さんに感触を聞いてみたいと思います。
家具だけだと殺風景な感じがしたので、これも以前使っていたカーテンを取り付けることにしました。いざ、カーテンを取り付けてみるとこの部屋には丈が長すぎました。これでは見た目も悪いので、カーテンはやめて丈が長くても気にならないレースのみ取り付けてみました。レースをつけたら少し部屋らしくなった思います。
本当はTVボードの上に薄型TVなんかあるとなおいいのですが。。。家具店に行くと厚紙で出来た模擬TVがあるので、欲しいなと思うのですが、どこに売っているですかね（笑）。あと、テーブルの下もラグマットなんか敷くとお洒落になるので、1,000円程度の安いラグマットを買って敷いてみようと思います。
果たしてこんなモデルルームで入居者が決まるかどうかは正直、半信半疑ですが、何もやらないよりはマシだろうと思ってやっています。一応、今週末に間に合わすようにやりましたが、今週はお盆というか夏休みですから、動きはないでしょうね。とりあえず、一度見に来てもらったら、不動産屋さんに感触を聞いてみたいと思います。
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DATE:2007/08/10(金) 19:55
CATEGORY:未分類
サラリーマン時代だと今日は夏休み前の最終日、今頃は仕事も終えて「やったー！」と開放感を味わっていましたが、専業大家だと、毎日が夏休みみたいなもんだから、そんな感情もなくなんだか寂しいです。
私が感じている専業大家の生活は、「時間は自由だけどバイトのようにやるべき仕事はある」という大学時代の生活に似ている気がします。なので、基本的には気楽なのですが、こんなに気楽でいいのかなとよく不安になります。このままの状態が今後10年も続くとは思えないからです。
賃貸業を初めて約2年、賃貸業を取り巻く環境は日に日に厳しくなってきています。他の物件との競争の激化、建物の老朽化による空室増など、収入は増えないのに、リフォーム代や広告料の支払いなどで支出だけが増えてきています。今後はますます、同じ大家さん同士で情報交換するなどして、経営努力をしていかなくてなりません。それでも生き残っていけるのでしょうか。。。
私が感じている専業大家の生活は、「時間は自由だけどバイトのようにやるべき仕事はある」という大学時代の生活に似ている気がします。なので、基本的には気楽なのですが、こんなに気楽でいいのかなとよく不安になります。このままの状態が今後10年も続くとは思えないからです。
賃貸業を初めて約2年、賃貸業を取り巻く環境は日に日に厳しくなってきています。他の物件との競争の激化、建物の老朽化による空室増など、収入は増えないのに、リフォーム代や広告料の支払いなどで支出だけが増えてきています。今後はますます、同じ大家さん同士で情報交換するなどして、経営努力をしていかなくてなりません。それでも生き残っていけるのでしょうか。。。
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DATE:2007/08/09(木) 11:03
CATEGORY:未分類
貸地（借地）更新の話し合いは、平成19年度推定公示価格を基準に金額をつめていくことになりました。話し合いは出来ているので、今後金銭面を詰めていく予定ですが、最終的に合意するまでは安心できません。こちらの要望としては、遅くとも9月中には合意が取れ、契約書の取り交わしができるように進めて欲しいとメールしておきました。
これとは別の案件ですが、宅地と宅地の間の隙間（約1.5m程度）に約8坪程度の土地を所有しているのですが、今後も活用のメドがないので、隣地の所有者に買い取ってもらうよう働きかけをしていました。ところが先日、隣りの土地の所有者がなくなりました。だけれども、これを機会にこの隙間の土地を相続人が買い取ってもらえることになりそうです。まだまだどうなるかは流動的で売れても500万円程度にしかならないですが、なんとか売買が成立するように話が進んで欲しいです。
これとは別の案件ですが、宅地と宅地の間の隙間（約1.5m程度）に約8坪程度の土地を所有しているのですが、今後も活用のメドがないので、隣地の所有者に買い取ってもらうよう働きかけをしていました。ところが先日、隣りの土地の所有者がなくなりました。だけれども、これを機会にこの隙間の土地を相続人が買い取ってもらえることになりそうです。まだまだどうなるかは流動的で売れても500万円程度にしかならないですが、なんとか売買が成立するように話が進んで欲しいです。
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DATE:2007/08/08(水) 10:37
CATEGORY:未分類
入居者からトイレの水が止まらなくなったと連絡があり、その程度のトラブルは自分で直して欲しいなと思いつつ、ちょうど更新時期が近い入居者だったので、修理ついでに更新について聞いてみようと思い、修理に行きました。
故障の原因はフロートバブル（止水ゴム）のところに小物がつまっていただけだったので、それを取り除いたらすぐ水が止まりました。修理後、更新のことについて聞いてみると、職場や保育所が近いのでこの場所は気に入っているが、子供が出来るので、もう少し広い間取りに引っ越したいとのことでした。
大家さんで広い間取りのものがあれば紹介して欲しいと言われたのですが、あいにく現時点で希望にあう間取りの物件に空きがありませんでした。残念。。。ただ、引越しはお金もかかるので、あと2年ぐらいは我慢するかもしれませんと言われたので、更新料は半額にしておきますと最後に伝えておきました。
故障の原因はフロートバブル（止水ゴム）のところに小物がつまっていただけだったので、それを取り除いたらすぐ水が止まりました。修理後、更新のことについて聞いてみると、職場や保育所が近いのでこの場所は気に入っているが、子供が出来るので、もう少し広い間取りに引っ越したいとのことでした。
大家さんで広い間取りのものがあれば紹介して欲しいと言われたのですが、あいにく現時点で希望にあう間取りの物件に空きがありませんでした。残念。。。ただ、引越しはお金もかかるので、あと2年ぐらいは我慢するかもしれませんと言われたので、更新料は半額にしておきますと最後に伝えておきました。
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DATE:2007/08/07(火) 13:47
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実家の解体の件で日程変更が必要となり、電力業者、解体業者、家電処理業者、リサイクル業者などと不慣な内容について段取りや日程について打ち合わせを行いました。個人でやっている家電処理業者が水道の配管を壊して、そのままバックくれるなどのトラブルがあったため、再度日程の調整が必要となり、とても疲れました。まるでサラリーマン時代の仕事を思い出しました。サラリーマンも気楽かなと思ったのですが、やっぱり大変ですね。とりあえず何とか全体の日程調整がうまくいきそうなので一安心です。
賃貸経営の方は、直接契約の入居者のために契約書を作成しました。早速入居者に連絡して契約書を送付しました。
店舗契約の件は実は不動産屋さんを経由しないで直接契約したいとの申し出だったので、どうしようか迷っていたのですが、結局、不動産屋さんを通してもらうことにしました。不動産屋さんに聞くと、短期でも仲介料は通常と変わらないということだったので、先方は直接契約したいという話だったと思います。
いざトラブルになって揉めても最後は自分で解決しなくてはならないので、不動産屋さんを通さなくてもよかったのですが、最初に不動産屋さんから紹介を受けた方だったので、今回は不動産屋さんに仁義を切りました。明日先方から連絡があるのですが、もしかしたら、手数料の件で流れてしまうかもしれません。
貸地の更新の件は、はっぱをかけたおかげ？で明日、話し合いが行われることになりました。もめずにすんなりまとまればよいのですが、うまくはいかないでしょうね。
賃貸経営の方は、直接契約の入居者のために契約書を作成しました。早速入居者に連絡して契約書を送付しました。
店舗契約の件は実は不動産屋さんを経由しないで直接契約したいとの申し出だったので、どうしようか迷っていたのですが、結局、不動産屋さんを通してもらうことにしました。不動産屋さんに聞くと、短期でも仲介料は通常と変わらないということだったので、先方は直接契約したいという話だったと思います。
いざトラブルになって揉めても最後は自分で解決しなくてはならないので、不動産屋さんを通さなくてもよかったのですが、最初に不動産屋さんから紹介を受けた方だったので、今回は不動産屋さんに仁義を切りました。明日先方から連絡があるのですが、もしかしたら、手数料の件で流れてしまうかもしれません。
貸地の更新の件は、はっぱをかけたおかげ？で明日、話し合いが行われることになりました。もめずにすんなりまとまればよいのですが、うまくはいかないでしょうね。
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DATE:2007/08/06(月) 09:39
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貸地（借地権が付いてる土地）契約更新の交渉を貸地整理のコンサルティング会社にお願いしていましたが、更新時期を過ぎても連絡がないのでこちらから連絡してみたら、相手方と連絡が取れてないので交渉出来てないとのことでした。
20年前の更新時は弁護士に依頼して交渉した経緯があり、その時は和解にて解決しました。一筋縄ではいかない相手なので、なめられずにしっかり交渉するように伝えてあったのですが、こちらが懸念していた通りになってしました。兎にも角にもしっかり交渉してまとめてもらうようにお願いしておきました。あまりにもラチがあかないようであれば、弁護士をたてて交渉するしかないと思っています。
20年前の更新時は弁護士に依頼して交渉した経緯があり、その時は和解にて解決しました。一筋縄ではいかない相手なので、なめられずにしっかり交渉するように伝えてあったのですが、こちらが懸念していた通りになってしました。兎にも角にもしっかり交渉してまとめてもらうようにお願いしておきました。あまりにもラチがあかないようであれば、弁護士をたてて交渉するしかないと思っています。
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DATE:2007/08/05(日) 08:52
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以前、不動産屋さんから連絡があった店舗の問い合わせですが、その後音信不通だったので、流れたと思っていました。ところが急に店舗の内見に来て、現状貸で構わないので是非短期で貸して欲しいと言われました。
契約は一時使用で短期2ヶ月の1ヶ月更新です。契約書も一時使用とのことでしたので、インターネットで調べてみたら、建物も一時使用という契約がちゃんとあるんですね。一時使用は借地借家法の適用を受けないそうなので、契約書を精査して、一時使用で契約するように調整したいと思います。
これで店舗は満室になり、全体で４８／５１になりました。まだ残り３つあります。残りは古い物件なのですぐに決まるとは思えませんが、何とかリフォームを工夫して満室を目指したいと思います。
契約は一時使用で短期2ヶ月の1ヶ月更新です。契約書も一時使用とのことでしたので、インターネットで調べてみたら、建物も一時使用という契約がちゃんとあるんですね。一時使用は借地借家法の適用を受けないそうなので、契約書を精査して、一時使用で契約するように調整したいと思います。
これで店舗は満室になり、全体で４８／５１になりました。まだ残り３つあります。残りは古い物件なのですぐに決まるとは思えませんが、何とかリフォームを工夫して満室を目指したいと思います。
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DATE:2007/08/04(土) 08:36
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トイレの水漏れに引続き、地道な作業としてマンションのエントランスの共有灯が切れていたので交換してきました。交換も何度もすると慣れてきますね。蛍光灯よりもグロ（点火灯）の方が切れていることが多いので、交換する時は必ず点火灯と蛍光灯の両方を持参し、交換するようにしています。物件の場所が近ければ、そんなに負担になる作業ではありません。
今後のことを考えて、直接契約する入居者のために、契約書の雛型を馴染みの不動産屋さんから電子情報で頂きました。これをもとに今後加工して使えば、独自で契約することも可能です。ただ直接契約する時は、必ず滞納保証を必須でやりたいと思います。
今後のことを考えて、直接契約する入居者のために、契約書の雛型を馴染みの不動産屋さんから電子情報で頂きました。これをもとに今後加工して使えば、独自で契約することも可能です。ただ直接契約する時は、必ず滞納保証を必須でやりたいと思います。
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DATE:2007/08/03(金) 09:24
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新しく入居した部屋のシャワートイレから水漏れするとの連絡が不動産屋さんから入りました。ここのシャワートイレは私が取り付けたので、何か不備があったのかと思い、急いで見に行きました。調べたところ、漏電スイッチが入っていたため、洗浄水が出なくなっていたのですが、入居者は洗浄水が出そうと本体につながっているホースをいじったら、ホースがねじれて水漏れしてました。
結局、入居者の誤使用による水漏れでした。もともと漏電スイッチが入っていて動かなくなっていたのが悪かったのですが、取扱説明書を読めばわかる内容でした。しかし、何事もすぐ使えるようにしておかないと、結局自分の仕事が増えてしまいます。気をつけないといけないですね。
結局、入居者の誤使用による水漏れでした。もともと漏電スイッチが入っていて動かなくなっていたのが悪かったのですが、取扱説明書を読めばわかる内容でした。しかし、何事もすぐ使えるようにしておかないと、結局自分の仕事が増えてしまいます。気をつけないといけないですね。
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DATE:2007/08/02(木) 02:54
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路線価が発表になりましたね。うちは東京近郊なので、新聞の報道でもあるように路線価が上がりました。1�屬△燭�10,000円上がりました。1坪だと33,000円、うちは約4,000坪あるので約1億3千万円評価が上がりました。
すごい数字ですね。何もせずにこれだけ資産が増えたら、とても嬉しいはずなんですが、いつも言っているように、売ってなんぼの不動産なので、売らないと単に相続税の評価が上がって、税金が増えるだけなのです。なので、路線価が上がっても喜ぶよりというよりも、むしろ憂鬱な気分です。
すごい数字ですね。何もせずにこれだけ資産が増えたら、とても嬉しいはずなんですが、いつも言っているように、売ってなんぼの不動産なので、売らないと単に相続税の評価が上がって、税金が増えるだけなのです。なので、路線価が上がっても喜ぶよりというよりも、むしろ憂鬱な気分です。
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DATE:2007/08/01(水) 10:14
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「7月末までに家賃を持参しないと退去してもらう」と5度も勧告した入居者ですが、最終日の31日に全額持参してきました。退去はしたくないようですね。これで家賃は1ヶ月遅れになりましたが、とりあえず持ってきてよかったです。8月分は早めに持参するとのことでしたが、果たしてどうなるか？直接契約で家賃保障がない入居者は苦労しますね。
これとは別に直接契約の入居者がまだいるのですが、こちらはいつも早めに家賃を入金してくれます。更新時期になったので、更新の条件を3年契約、更新料半額（次回は無料）、家賃1,000円アップにしましたが、めでたく更新してくれることになりました。最近は不動産屋さんを通すと、手数料をがっぽり取られるので、問題がなければ直接契約が理想ですね。大家としてはよい入居者に長く住んでもらう方が明らかに得ですから、今回の条件での更新はとてもよかったと思います。
そうこうしていると、不動産屋さんから駐車場を貸して欲しいと問い合わせをがありました。うちの駐車場の近くの別の物件に入居する方が、物件に駐車場がないので、駐車場だけ借りたいとのことでした。ここの駐車場は空きがあるので、断る理由もないのでOKすることにしました。ここの駐車場も33台中空きが2台になりました。最近、駐車場の調子がよくなってきました。
これとは別に直接契約の入居者がまだいるのですが、こちらはいつも早めに家賃を入金してくれます。更新時期になったので、更新の条件を3年契約、更新料半額（次回は無料）、家賃1,000円アップにしましたが、めでたく更新してくれることになりました。最近は不動産屋さんを通すと、手数料をがっぽり取られるので、問題がなければ直接契約が理想ですね。大家としてはよい入居者に長く住んでもらう方が明らかに得ですから、今回の条件での更新はとてもよかったと思います。
そうこうしていると、不動産屋さんから駐車場を貸して欲しいと問い合わせをがありました。うちの駐車場の近くの別の物件に入居する方が、物件に駐車場がないので、駐車場だけ借りたいとのことでした。ここの駐車場は空きがあるので、断る理由もないのでOKすることにしました。ここの駐車場も33台中空きが2台になりました。最近、駐車場の調子がよくなってきました。
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