専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話

引越で大量の家具を捨てることになりました。市の粗大ゴミで引き取ってもらうのが一番格安だというので、粗大ゴミセンターに電話して取りに来てもらうことにしました。総計35点、約25,000円でした。しかし、粗大ゴミは電話してもすぐに取りに来てくれません。うちは門の内側に家具を置けるスペースがあるのでいいのですが、これだけ大量の家具を置いておくスペースがない場合はどうすんでしょうか？



昨日はセコムの方が来て、新居のホームセキュリティ設定作業をしてもらいました。旧宅でもセコムに入っていたのですが、窓への配線や警報用の機器が丸見えでした。新居ではプラニングの段階から引き続きセコムを入れることが決まっていたので、配線や機器類は壁の中に入れてもらいました。見た目は何もないのと同じですっきりしており、満足しています。

旧宅では機器はレンタルだったのですが、長期に使用することを考えると買取りの方が安くなると言うので、今回は買い取りにしました。買取りだと月々のランニングコストも5,000円程度です。自宅の場合は全額経費になりませんが、不動産の権利書や入居者の契約書などのセキュリティ費用として一部経費に出来ます。安全安心料と思えば、ホームセキュリティもあってしかるべきかなと思います。

退去の立会いと言っても、自分達が住んでいたマンションの退去の立会いを行いました。もともと1年ちょっとしか住んでいなかったので目立ったキズや汚れがなく、退去日にもざっと掃除をしたこともあり、クリーニング代だけで済みました。敷金を3ヶ月分預けていたこともあり、30万円近く戻ってきました。自分のお金ですが戻ってくると得した気分ですね（笑）。

住んでいたのは大手業者の賃貸マンションでしたが、大手は立会い時にすべて清算も行うのでスピーディでいいですね。うちは不動産屋さんからの修繕チェックシートをもとに、リフォーム業者に見積もりを出してもらいます。それを入居者に確認してもらっているのですが、時間もかかるし、修繕の負担範囲で揉めたりするので、業務効率がとても悪いです。この業務については大手を見習って改善する必要があると考えています。

先日、不動産屋さんとバイクガレージについて打ち合わせを行いました。最近コンテナ倉庫の設置に関して条例で規制され始めているという話がありました。周辺環境が悪くなるという理由だそうで横浜では、既存コンテナに関しても撤収勧告が出されているとのことでした。東京ではまだ動きはないようですが、コンテナ倉庫同様にバイクガレージも規制されて、撤収勧告がだされたら商売にならないというので、もう少し動向を調べさせて欲しいと言われました。

その後、不動産屋さんで調べた結果、バイクガレージは今後も問題ないだろうということで、話を進めることになりました。懸案になっていた地代ですが、1ガレージあたり2,000円、思っていたよりも激安でした。あまりにも安いので、FAXで送られてきた契約書の案をまだ見ていません（笑）。かみさんに聞いても、せめて1台3,000円ぐらいじゃないのと言われました。ちょっと、馴染みの不動産屋さんに相場や他に業者がいないか相談してみようと思います。

うちのような地主はご先祖様あっての我々なので、毎日、仏壇にお供え物をしてご先祖様を大切にしてきました。その仏壇は40年前に建具屋さんに作ってもらった骨董もの？でした。今回、実家の建て替えに際し、100万円以上する立派な仏壇に買い換えました。今の生活があるのもご先祖様のおかげですから、少々良いものを買ってもバチはあたらないと思います。

この仏壇は家を建てる前に購入し、それに合わせて仏間も設計してもらったのですが、なんと！今日運んでもらったら、仏間に入りません！明らかに設計ミスです。仕方がないので、床の間に置くことにしました。明日、ハウスメーカーに話して何とかしてもらう予定です。

うちは仏様の他に、神棚があり、さらにそれ以外でも台所の神様、恵比寿様、庭にはお稲荷さんがいます。仏様も大切ですが、神様も大切にしてきました。しかし、ここんところ、手を抜いて、庭のお稲荷さんのまわりは雑草だらけになっていました。このままではお稲荷さんに怒られてしまうので、暑い中、蚊に刺されながら、草むしりをやりました。トホホ。。。地主もいいことばかりではありませんね。

今日は実家の荷物を運んでもらいました。半分以上は捨てたのですが、それでも荷物が多く、前日の荷造りの女性が5人来て、梱包作業をやってもらいました。5人でやると早いですね。1日かかると思っていましたが、昼過ぎには終わりました。

本日は男性5人で作業してもらいました。朝9時スタートで昼休みなしで2時過ぎまでかかりました。思っていたより早く終わってよかったです。新居と旧宅は同じ敷地内の隣り同士なので、トラックを使わず、すべて手運びしてもらいました。自分で運んだわけではないのですが、あれこれ指示をしていたら、疲れました。

引越し後、すぐにケーブルTVにも工事に来てもらい、TVを見れるようにしました。インターネットもすでに見れるので、普段の生活と変わらなく過ごせるのですが、まだ部屋にはダンボールが山積みで足の踏み場もありません。これを片付けるには当分かかりそうですね。

仕事はこのところほとんど放置プレーですが、放置プレーでもなんとかなるのが賃貸業のいいところ。でも滞納問題も解決してないし、空室も埋まった訳ではないので、来週末には通常の生活モードに戻って、仕事に力を入れたいと思います。

引越は値段が安い午後フリー便（開始時間が未定）を選んだため、業者さんが来たのがなんと17時半、終了したのが20時半でした。なんだか、慌しくて疲れました。

結婚して約4年、特に家業を継いでからの2年は毎日ほとんどかみさんと同じ部屋にいたので、音楽聞くにしてもいちいちブーブー言われたのですが、新居ではプライベートルームがあるのでようやく開放されました（笑）。たった４帖のプライベートルームですが、やっぱりプライベートルームはいいですね。

ただ、ここは事務所兼書斎なのですが、事務所として接客するには狭いし、書斎として仕事をするには、書類を収納する作り付けのクローゼットがないので不便です。どちらの用途をメインに使おうか、はっきりしないまま作ってしましたので、少し中途半端になってしまいました。何事も目的がはっきりしていないとダメですね。

簡単な接客は玄関先で、それ以外はリビングでやることにしたので、この部屋のメインは書斎として一人で仕事をするための部屋になりました。そのため、半分は書庫のようなクローゼットにしておけばよかったです。

書斎としては、間接照明や無垢のフローリングなどにこだわったので、書類が丸見えでは部屋の雰囲気が台無しになります。自営業は自分の部屋でいかに快適に仕事が出来るかが大切ですから、落ち着いたら部屋の収納やインテリアを、自分好みにコーディネートしていきたいと思います。

入居前に新居の光ファイバー開通工事をお願いしました。工事費はキャンペーンで無料でしたが、なぜか800円だけ請求されました。何かの登録料ですかね？開通後、早速マニュアルを見て接続設定をしましたがうまく接続出来ません。

そもそも設定マニュアルがわかりずらい。自分だけではよくわからないので、サポートセンターにも電話しましたがそれでもよくわかりません。結局、1時間以上格闘の上、ルーターへの接続方法に問題があることがわかり、ようやく接続できるようになりました！

新居は松下電工の「まとめてネット」という宅内LANシステムを導入しています。すべての部屋にLAN配線をして、どの部屋からもインターネットに接続出来きます。無線LANにすれば、宅内LANは必要ないかもしれませんが、将来的に光ファイバーでTVを見たりする環境に備えて宅内LANを導入しました。



今まではADSLの無線LANでしたが、光ファイバーの有線でも劇的に早くなったようには感じません。一応、ルーターは無線LAN対応なので、落ち着いたら、無線でも見れるように設定したいと思います。

私は外出していたのでお目にかかれなかったのですが、新しく入居した方がわざわざ入居の挨拶に来ました。動産屋さんからも勧めているようですが、最近の入居者は入居時に必ず挨拶に来るようになりました。

人並みに挨拶が出来るということは大家としても安心できるし、何かトラブルがあった時に初顔合わせというよりも、前もって面識があった方がいいのではと思います。

滞納者の件は3度目の催促でも動きがありませんでした。今回はいつも違って少しやばい感じです。このままではズルズル行きそうなので、とりあえず、「全額でなくてもいいから持ってこい！」という内容で督促したいと思います。

新居の引渡しを行いました。これで完了と思いきや、まだまだ手直しがいくつか残ってしまいました。煩わしいですね。でも、晴れて我が家になったので、次はいよいよ引越しです。

引越しですが一括見積もりサイトで依頼しました。3〜4社に来てもらうとだいたいの相場がわかります。その相場をもとに値段交渉するのですが、交渉のコツは営業担当で決めれる値段で決めないことです。必ず、上司の了承が必要な価格を探って、それで契約します。もちろん、引越しは定価のあるものではないので、安かろう悪かろうでは困ります。業者の良し悪しを判断しなければなりませんので、そちらの方が値段交渉より難しいです。

マンションからの引越しは夫婦2人分なので荷物も少なく、梱包も自分でやることにしました。作業員3人の3tトラック引越しで、見積もりは60,000円前後でしたが、最終的には45,000円で契約しました。

実家は40年近く住んでいたので不要品が多く、毎日モノの選別をしています。贈答品だけでも200個以上はあるので、選別が大変です。このままのペースだと、引越までに梱包も間に合わないので、今回はじめて引越業者さんに梱包もお願いすることにしました。

9DK分の荷物（持って行く荷物は約半分）の梱包と引越で、見積もりは安いところで21万円、高いところで25万円ぐらいでした。とても1日で引越しできない量なので、初日は梱包作業、2日目に運搬というスケジュールになりました。最終的には一番見積もりが高かった業者さんに、初日5人で梱包作業、2日目5人で運搬作業＋ひと部屋分の開梱作業＋金庫運搬で、20万円(税込み）でやってもらうことしました。

マンションと実家の相見積もりを2日間やりましたが、それだけでクタクタに疲れました。でもそのおかげで多少は節約できたと思います。

いよいよ、新居の引渡しです。随所にかみさんのこだわりのある新居ですが、リビングでのこだわりはなんと言っても一枚板の特注TVボードです。上部が間接照明になっており、横の長さが3m以上あります。両サイドは収納、中央にTV用のスペースがあるのですが、TVボード全体的のバランスをとるため、中央のTV用のスペースが大きくなってしまいました(笑）。



本来なら最近、値頃感のある37型を買おうと思っていたのですが、37型だとこのTVボードには小さいため、50型程度のTVを買わなければならなくなりました（爆）。37型なら20万円以下で買えるのですが、50型程度だと急に高くなって30万円以下で買えるものがなかなかありません。特に最近流行のフルスペックハイビジョン対応を選ぼうとすると、なおさらです。

価格.comなどで入念に調べた結果、全体的なコストパフォーマンスを考えると、東芝製47型Z2000がよいということになりました。家電量販店のネット販売では、普段348,000円＋13%分のポイントとまだまだ割高なのですが、週末ナイトバーゲン価格というのがあり、その時は288,000円＋23%分のポイントで購入できるとの情報を得ました。

なので、バーゲン価格になるのを今か今かと心待ちにしていたところ、昨夜バーゲン価格に切り替っていたのを発見、すかさず購入しました(笑）。同じ時期の価格.comの最安値が271,150円ですから、ずいぶん大判振る舞いですね。あと、ネット販売だとクレジットカード払でも、ポイントの減率はないので店頭で買うよりもお得です。

獲得したポイントは、かみさんがヘルシオのようなレンジを新しく買いたいと言っているので、それを購入するのに使おうと思います。最近、新居がらみで、新しいダイニングセットだの、リビングセットの購入で出費ばかりしています。その分、がんばって稼がないといけないですね。

ほとんど放置プレーだった築40年ボロ店舗に申し込みが入りました。これ以上、手を加えてリフォームしても、シャッター通りなので、1階の店舗部分だけ物置というか、倉庫として募集しようと考えていたところでした。

まだ本決まりではありませんが、健康器具販売での商品の仮置場にしたいとのことです。ただ、契約は短期でとのこと。前回も選挙事務所、その前も工事現場の事務所として短期契約だったのですが、今回もまたまた半年程度の短期です。

短期ゆえ、礼金もサービスして欲しいとのこと。この店舗は特に2階の住居部分の傷みがひどく、前回、選挙事務所として使用している最中に雨漏りしました。シャッター通りのボロ物件なので強気にもなれず、礼金サービスは了承しました。まだ、不動産屋さんから申込書が届いていないので入居をＯＫするかは決めていませんが、基本的に、現状貸しの定期借家で契約可能なら契約しようと思います。

マンションの外壁塗装・補修・防水工事がようやく終了しました。見た目もきれいになり、建物もあと10年は使えるようになったと思います。気になっていた玄関ドアの表札部分の木部は、プラスチックのボードを貼って隠しました。外回りでは廊下のアルミ面格子が錆びているので、とりあえず見積もりをお願いしています。今度は室内の設備を充実して行こうと思います。

先日、駐車場の契約が増えたとブログで書きましたがその理由がわかりました。近くの駐車場が閉鎖になったからです。単純な理由ですね(笑）。契約が増えても、まだ20台ほど空きがあるので、何か別の活用を考える必要がありますね。


先日のバイクガレージの件ですが、打ち合わせを行いました。上記の駐車場の空きスペースを活用してもらえば有難いのですが、駐車場は万が一の納税用なので、長期契約が必要なバイクガレージは導入できません。なので、先日ブログに書いたように、マンション駐車場の裏の空きスペースを利用することになっています。

具体的な活用プランとしては、まずは2台でやりたい、そのあと順調だったら、台数を増やしたいとのことでした。地代に関しては物置は5,000円/月なので、バイクガレージ1台につき、5,000円/月以上とのリクエストを出しましたが、難しいと言われました。次の打ち合わせまでに、契約書案の作成と地代を提示してもらうことにしました。一度契約すれば5年間は定期的な収入が見込めますが、収入が月1万円程度の資産活用というのはどうなんでしょうか？？？

滞納の分割払いをしている入居がいます。いつも月末ではなく、月初めに手渡しで持ってきているのですが、今月分の支払いがまだありません。2回目の督促状を郵便ポストに入れておきました。この入居者はしつこく督促しないと支払ってくれないので、粘り強く督促したいと思います。

3ヶ月滞納の入居者が先月、滞納分の1ヶ月分を支払ってくれたので喜んでいたら、今月の入金がなく、再び滞納が3ヶ月分になりました。ここは不動産屋さんに集金をしてもらっているので、不動産屋さんに対応させているのですが、しつこく督促すると、「お金があったら払っている」と逆切れされるので対応が大変らしいです。昔から常時、２〜３ヶ月滞納しては、
払ってるので、これ以上の滞納になったら、どう対処するか考えなければなりません。

以前2ヶ月分滞納していた入居者は家賃上乗せの20回分割を見事に完済し、滞納がなくなりました。滞納してもちゃんと支払う人もいるので、その人によって対応の仕方ををいろいろ工夫する必要がありますね。

台風の次は地震、自然災害は本当に怖いですね。3連休でようやく雨があがったので、不動産屋に同報FAXして募集のブッシュを行いました。結局、FAXでプッシュした築30年物件には内見の問い合わせがなかったのですが、先日申し込みが入った物件に2件も内見の問い合わせがありました。

せっかくきれいにした築30年物件ですが、引き合いがありませんでした。なぜでしょう？エレベーターがないから？玄関ドアのポストや表札が汚いから？TVインターホンじゃないから？キッチンが古いから？キッチンが瞬間湯沸器だから？ウォシュレットじゃなから？室内洗濯置場じゃないから？襖の立て付けが悪いから？次なる作戦を考えなければなりません。

　首都圏に台風が直撃しそうだったので心配しましたが、影響が少なくてよかったです。賃貸経営をしていると、台風が来るたびに瓦が飛んだりしないか、雨漏りしないかなどが気になります。地震もそうですが、自然災害は体に悪いです。

　今回の台風とは別ですが、入居者から玄関のドアノブの調子がよくないので見て欲しいと連絡がありました。ドアノブ程度なら交換も含めて自分で出来るので、明日あたり様子を見に行こうと思います。


　今、新居の書斎につけるエアコンを探しています。賃貸物件につけるものなら、価格優先で特売品を見つけて買うのですが、自分の書斎につけるものだと、ちょっといいものをつけたくなりますね。なのでカタログを見たり、家電量販店で現物を見たりしていますが、最近のエアコンは機能が豊富でどれを選んでよいのかよくわりません（笑）。

　掃除をマメにする方ではないのでお掃除機能付きがいいですが、値段が高いのと、隠蔽配管にしてしまったので、お掃除用の換気管が後付け出来ないため、これはパスしました。部屋も広くないので、室内機がコンパクトなものを探していたら、とても斬新で心惹かれるエアコンを見つけてしまいました！

　それはダイキン工業のUXシリーズです。エアコンにデザイン性を取り入れたもので、奥行きわずか150mm（従来機比40％スリム化）の美しいスクエアデザインが特徴です。前面パネルには透明感と深みのある "クリスタルパネル" を採用しています。特殊なアクリルパネルにより、瑞々しい透明感や深みのある上品な質感を実現しています。一目見て、久しぶりに物欲をかきたてる商品でした。ダイキン工業UXシリーズのスペシャルサイトはこちらです。

　機能的には、快眠＆健康機能、気流制御、カビの抑制、光触媒空清フィルターなどそこそこの機能です。ただ、家電量販店では売っていないので、通販で買って取り付けてもらうと、10万円近くします。同程度のものだと、5万円ちょっとで買えてしまうので悩みどころですね。でも欲しいな。。。

　先日、物件紹介用の広角デジタルカメラのブログ記事を書きましたが、購入しようと思っていたコダックのV507は、生産中止で人気があるのか、オークションで落札するのに5万円以上します。当初は4万円前後で購入しようと思っていたので、割高感があり、性能なども考えて購入するのを諦めました。

　その代わり、リコーのGX100を価格.comのお店で購入しました。GX100も同じく広角レンズ搭載で24mmまで撮れます。別売りのコンバージョンレンズを装着すれば19mmまで可能ということです。これだけ広角なレンズだと部屋の隅々まで取れそうです。



　購入に関しての一番の問題は価格でしたが、5月中旬に調べた時は価格.comでも67,960円でしたが、今回は送料、代引き込みで58,535円でした。2ヶ月で1万円近く安くなり、値頃感が出てきたのでGX100にしました。それでもコンパクトタイプにしては、いい値段だったので、これからしっかり仕事で使いたいと思います。



　先日、馴染みの地元の不動産屋さんも広告料を取るようになった話をしました。今後、募集コストをかけない方法として、大家が直募集するというのを実験的にやってみようと思います。とりあえずは、ブログを活用して入居者募集のホームページを作ろうと思います。そのための物件紹介用として今回のデジタルカメラを活用しようと思っています。過度な期待はしていないのですが、10件に1件ぐらいは決まってくれればいいと思っています。

新居への引越しで困っていたのは家電製品の処分です。実は何十年も前の廃品家電もあります。特に困るのは家電リサイクル法対象の製品（TV、エアコン、洗濯機、冷蔵庫）です。粗大ゴミに出せないばかりか、決められたリサイクル費を支払う必要があります。家電量販店に聞いたりしましたが、買い換えがないと取り扱ってくれないとのことです。

特に大変なのはエアコンです。取り外し費用もかかるので、出来るだけ安く処分してくれる業者がないか、インターネットで検索してみました。「取り外しは無料だが処分代は有料」「処分代は無料だが取り外しは有料」というのが多く、すべて無料という業者はほとんどありませんでした。その中で書き込みサイトのようなところで「取り外し、処分代無料、壊れていても古くてもOK」という個人経営の業者さんを発見！なんだか怪しいなとは思いつつ、電話をしてみたら、気さくな感じの人だったので思い切って依頼しました。

結局、エアコン5台、TV4台、ビデオデッキ4台、送風機1台、ガスファンヒーター2台、ステレオセットをすべて無料で引き取ってくれました。しかも処分に困っていた車のバッテリー4個も無料で引き取ってくれました。これで処分代のかなりの節約になりました！ただ、業者さんからエアコンに関しては「本当に古いですね〜、古いのは今の2倍以上の重さがあるので運ぶのを手伝ってください」と言われました。この業者さんは一人親方なので運搬のお手伝いをしました。

冷蔵庫と洗濯機は使用中だったので、こちらも後日処分して欲しいと言うと、これらは処分代が必要だと言われました。部品や素材で高く売れるものがないので処分代が必要だそうです。その代わり、アルミなどの素材は高く売れるので旧宅を壊す前に、アルミのサッシや雨戸を引き取らせてもらえるなら、これらも無料で引き取りますとのことでした。ので、旧宅を壊す前に、欲しいものは持っていてもらうことしました。これで家電製品はすべて無料で処分できることになりました。よかった〜、無料業者は探せばあるもんですね。

7月分の駐車場集金明細が不動産屋さんから来ました。今月は解約が2台ありましたが、新規契約が7台もありました。7月は異動月だからでしょうか？普段よりも新規契約が多かったです。月額5万円分の賃料アップ、年間にすると60万円ですから、ちょっとしたワンルーム分の増収です。うれしいですね。


以前、内容証明郵便を送った駐車料5か月分の滞納者ですが、再度、集金業務をしている不動産屋さんにプッシュしてもらうことにしました。不動産屋さんに任せていてはラチがあかないと思い、内容証明を送って自分で対処しようと思いましたが、滞納者の住所がはっきりしているので、わざわざ自分の手を煩わさずとも、不動産屋さんにしっかりやってもらうことにしました。

そうでないと、何のため手数料を払って集金業務をやってもらっているのかわかりません。今までは手紙や電話だけで対応していたそうですから、今後は実際に訪問して対応してもらうよう、お願いしました。とにかく、煩わしい業務は業者に任せないと気苦労ばかり増えて疲れてしまいます。

ようやく今日からマンションの足場の解体です。週末までには解体が終わりそうなので、今週の3連休で動きがあればいいのですが。。。


活用されていない幹線道路沿いの隙間に2,3坪の土地があります。以前、この隙間の土地に広告看板を出していたのですが、今は写真のとおり何もやっていません。最近景気も上向きになってきたので、また広告看板を立ててくれる会社がいるのでは？と思っています。

まずは、自分で広告看板を作るのではなく、広告主を探してから、広告主に合わせて看板を作ろうと思います。ただここは、幹線道路と言っても主要な幹線道路ではないのと、角地や信号前の土地でもないので、広告主を誘致してくるのはかなり難しいと思います。どのように営業活動をしたらいいのか、よくわかりませんが、とりあえず不動産屋や看板製作会社をあたってみようと思います。

マンションの修繕もほぼ終了で、今日は塗装や防水のチェックをしてきました。屋上や外壁、通路などはきれいになったのですが、きれいになった分、廊下側にある通路窓の格子の古さ、汚さが目立つようになりました。せっかく壁全体をきれいにしたのに、これでは美観的によくなった感じがしません。この格子の古さ、汚さの件は先日、見学会をした時にも参加者に指摘されていました。



格子はアルミの錆びに汚れがついていて、まだらになっています。研磨しても完全にはきれいにならないとのこと。新品した場合、1窓25,000円ぐらいとのことでした。20箇所あるので500,000円＋施工代だそうです。一応、格子の資料と見積もり出してもらうことにしました。この際だから思い切って交換した方がいいのかもしれませんね。

7月下旬に新居に引越すにあたり、2人用のソファー、リビングテーブル、TVボード、ダイニングセットの家具が不要になりました。このまま捨てたり、リサイクルショップに引き取ってもらうよりも、アパート経営に役立てられたらと思い、空き部屋のモデルルーム化の家具として使ってみることにしました。

不動産屋にも聞いてみたところ、家具などがあった方が、そこの部屋での生活がイメージしやすいので良案だと言われました。ただ問題なのは、入居者は自分の気に入った家具を使う（買う）ことが多いので、部屋が決まったら、それらの家具を運び出さなくてはなりません。今回は部屋が決まりにくい、エレベーターなしの5階の部屋に家具を置く予定です。

最初の設置は引越屋さんに運んでもらえるので問題はないのですが、搬出は自分達でやらなければなりません。基本的には同じマンションの空き部屋に移動させようと思っていますが、運よく満室になったら、今度は保管場所をどうするかが問題になります。その場合は思い切ってリサイクルショップに売却するしかないですかね？とにかく、空き部屋のモデルルーム化は面倒ですが、どの程度効果があるか、楽しみではあります。

実家にはもう20年以上も弾いていないピアノがあります。新居には置く予定がないので、ピアノ業者に買い取ってもらうことにしました。インターネットで検索すると幾つか買取業者のサイトが出てきました。さらに、複数の買取業者に一括査定出来るサイトもあって、びっくりしました。中古ピアノってそれなりの買取市場があるんですね。

もちろん、便利なので早速一括査定出来るサイトに登録しました。30年以上前に購入したピアノを引き取ってくれるので、買取価格はタダ同然だと思ってました。依頼日当日で6社から回答があり1番安い査定で50,000円、1番高い査定で95,000円でした。最近のピアノの価格は知りませんが、まあ100,000円近くで買い取ってくれて、また誰かに使ってもらえたら有難いです。

今日は改修中のマンションに内見の連絡が2件入りましたので、内見前に部屋の掃除をせっせとやりましたが、残念ながら決まらなかったです。

それとは別に、軽量鉄骨3DKアパートの2階の部屋がようやく決まりました。先週は4件、今まで20件以上の内見があったのですが、なかなか決まらず、強気の家賃設定を下げようかと思っていたのですが、なんとか希望額で貸し出すことができました。これでこのアパートは再び満室になりました。

喜んだのも束の間、今回決めてくれた付き合いの長い地元の不動産屋から、今回から広告料を払って欲しいと言われました。業者曰く、「他の大家さんにはすでに払ってもらっていて、そろそろとお願いしたい」とのことでした。こちらも客付けに困らない駅近の物件を持っている訳ではないので、強気に払わないとは言わず、渋々了承しました。今後はここの不動産屋も広告料をとられることになりました。みなさんのところで広告料が無料の不動産屋はまだあるんですね？

しかし、広告料という慣習が出来てから大家はダブルパンチですね。昔のように儲かるような商売ではなくなったって感じです。これからの大家は、やはり入居に長く住んでもらうように注力するのが一番のように思います。そうすると、東京の慣習でもある更新料も緩和せざる得ないかなと思います。ますます悲観的になってきました（涙）。

あと、募集コストをかけない方法としては、専任大家なら直募集なんかも検討の余地はありそうですね。これだと2か月分（仲介、広告料）が浮きます。その半分でも入居者に還元できれば、お互いにメリットがありますね。このような運営をうまくやっているノウハウがあれば知りたいですね。

先日応募した中途採用ですが残念ながら書類審査に落ちてしまいました。ひょっとしたら面接まではいけるのでは？と期待していたのですが、現実はやっぱり甘くないですね。多少ショックを受けましたが、もともと縁がなかったと思い直しました。新居の引越しが落ち着いたら、また本格的に就職活動をやりたいと思います。

昨日は新居の光ファイバーの申し込みをPC量販店で行いました。申し込むとお店の商品券を1万円分くれました。お店にはそれ以上のキックバックが光ファイバーの業者からあるんでしょうね。今回は法人での申し込みのため、会社の謄本が必要と言われました。法人契約は面倒ですね。そのため、近くの法務局に謄本（千円）をもらいに行きました。


昨日のバンクガレージの件で不動産屋と打ち合わせを行いました。うちの地域で確かなニーズがあるかどうか不明なため、まずは3,4台分でやりたいとのことでした。また、設備投資もあるので、最低5年はやりたいとのことでした。駐車場の空きスペースに置いてしまうと、いざという時、駐車場が処分できなくなるので、それ以外の空きスペースを探すことにしました。

ちょうどマンションの駐車場の裏のスペースが手頃だというので、ここに置いてある物置を４つ撤去して、バイクガレージを置くことにしました。ここの物置は屋根が腐食して雨漏りのするモノもあり、そのうち撤去したいと思っていました。不動産屋には後日、借り上げる地代も含めて提案書を出してもらうことにしました。物置を５千円で貸しているので、場所の一括貸しとしては月額最低２万円ぐらいでしょうか？なんかそう考えるとしょぼいですね。

金額がうんぬんよりも、バイクガレージがあることで、うちの物件に入居してもらえたらと思っています。しかし、バイクガレージ使用者は主にハーレーやBMWなどの高級バイク所有者だそうで、うちの物件の入居者と少し層が違うかなとも思いますが。。。

皮算用としては、仮に月額２万円としたら、６０ヶ月で１２０万円。先日もらってきたバイクガレージのカタログを見たら、中間サイズ４棟分で約６０万円ちょっとでした。工事費などを含めた設備投資が約７０万円としたら、レンタル料１万２千円×４台×稼働率８０％×６０ヶ月−設備投資７０万円＝１６０万円になります。募集や契約、管理の煩雑さ、ニーズの有り無しのリスクを考えたら、はじめは場所の一括貸しの方がいいかなと思います。あまりにも引き合いが多いようだったら、個人運営も考えたいと思います。

昨日も実家の家財整理をしていました。45L袋10コ分の不燃ゴミを捨てました。マンションの廊下ですが、タキロンのシートが張られていてきれいになりました。あとは階段の防水のみです。階段は金曜日中に完成は無理でしょうから、全体完成後の募集の勝負は3連休からになります。




いよいよ７月中旬に実家が完成します。完成したら今度はお庭の工事をやらなくてはなりません。お庭の工事ですが現在、造園業者でプランをつめています。和洋混在の庭になるので、依頼している業者は造園業者というよりも、全体をコーディネートする企画会社のようなものです。

敷地全体の工事をやると、とんでもないことになるので、とりあえず、家のまわりだけやってもらうことにしています。それでも見積もりが来たら大台を超えていました(爆）。なので、打ち合わせを行い、いろいろと値引き交渉をしましたが、大幅な値引きにはなかなか応じてくれませんでした。やはり200坪近くやってもらうとなると、お金もそれなりにかかってきます。

そんな矢先、不動産屋からバイクガレージ用の土地を一括で借りたいとの申し出がありました。以前からバイクガレージには興味があったので、とりあえず、どういう条件で借りたいのか、明日打ち合わせを行うことにしました。

バイクガレージのニーズがあるのであれば、自分で運営すれば収益性は格段にアップしますが、最近そういう意欲があまりありません。ダメですね。なので条件と空きスペースの使用でよければ、一括貸しで貸してもいいかなと思っています。

昨日は銀行に行って記帳し、家賃の入金チェックをやりました。毎月少し遅れてくる人以外は問題なく振り込まれていたので一安心です。しかし、最近は稼働率が90%と芳しくないので入金も少しさびしいです。一応、稼働率95%を目指してがんばりたいと思っています。

そのためには、まずは修繕中のマンション工事を早めに終了してもらうことが必要ですね。この物件は現在2部屋空いてます。昨日の時点で廊下の塩ビシート（タキロン）と外階段のウレタン防水がまだでした。修繕が済んだら、内見に来てもらえるように何かキャンペーンでもやろうかと思っています。やっぱり謝礼がらがいいですかね？とにかく、業者に早めに終了してもらよう、督促しておきます。

今年地代の更新がある土地があり、それを機にコンサルタントに売却交渉をするよう、お願いしていましたが、借地人は底地を買い取る気がないようなので、更新料の支払い交渉を進めてもらうことになりました。更新料は地代と比べて金額がいきなり2桁ぐらい違ってくるので、なかなか話がまとまりにくいのですが、今回の借地人とは以前、更新料で裁判になり、結局示談で解決しているので、今回は裁判で解決という不毛なことにはならないと思っています。

昨日は朝からリサイクルショップへ行きました。小物数点を1,920円で売却、元値を考えたら激安ですが、ほとんどガラクタと思えば二人分の昼食代になったので良しとしておきます。午後は新宿三越のジュンク堂まで転職の本を買いに行きました。なんと言っても品揃えが豊富でゆったりしているので、ゆっくり探すことが出来ます。その後は相変わらず実家の整理をしていました。

7月末は法人の決算なんですが、まだ予算に10万円ほど余裕があるので、先日かみさんが壊したデジタルカメラの買い替えを検討しています。業務用として必須なポイントはコンパクトで広角レンズであることです。コンパクトで広角タイプのデジタルカメラは数が少なく、以前ブログに書いたリコーのGX100かコダックのV705になります。

リコーのGX100は220gで24mm、画素数も1,000万画素以上なので業務用以外の撮影にも使えそうで魅力的ですが、価格comでもまだ59,800円と割高なうえ、コンパクトタイプにしては少し持ち運びに不便（重さと形）という感想を聞きました。

一方、コダックのV705は、125gで軽量、リコーよりもさらに広角な23mmと室内を撮影する時などには便利ですが、画素数が700万画素なうえ、ユーザーレビューを読んでみると、画質もあまりよくないとのコメントがありました。それでも、業務用として使うには画素数も画質も支障がないだろうと思い、いざ購入しようと思ったら、すでに生産終了になっていました。

あとはオークションなどで海外版や中古を入手するしかなさそうですが、広角タイプでは他に競合がないので、意外に高値で取引されています。なんとか4万円前後で購入したいと考えていますが、それでもコンパクトタイプのデジカメにしては高いですね。

ここんところ毎日、実家の整理をしています。昨日はベットを2台粗大ゴミに出しました。マットとベットで2,000円です。捨てるのもお金がかかりますね。


マンションの塗装で外壁や玄関ドアは綺麗になったのですが、ドアの中央についているドアベルが古びているのでなんとかならないかと思っています。ドアベル以外にもポストや表札なども古びているので、本当は玄関ドアごと交換したいのですが、以前見積もりしてもらったら1枚15万円だったので、20枚だと300万円になります。さすがにためらいますよね？

また、ドアベルの替わりに最新のTVインターホンを取り付けようとも思いましたが、外壁の穴あけ、電源の確保、ドアベル部分の修復など施工が大変になるのと、配線などのコードがむき出しになるので見た目もよくないかなと思い、あきらめることにしています。

そのためドアホンに関しては、なんとか新品にでも交換できないかなと思い、リフォーム業者に相談に行きました。玄関ドアのパンフレットを調べたら、取り付けてあるものと全く同じものが載っていました。うちのドアホンは約30年前のものと思いますが、まだ同じものがあるんですね。早速、値段を調べてもらうことにしました。ドアホンだけでも新品になれば見栄えもよくなるかな。。。

＊画像は塗装前

昨日はあれからさらに別の不動産屋からも内見があったのですが、結局申し込みの連絡がありませんでした。1日に4件も内見があったのに決まらないとは何か問題があるんでしょうか？立地はどうにもならないですから、あとは家賃ですかね？少し強気な家賃設定ではあるんですが、値引きに応じる旨は不動産屋には伝えているですが。。。


先週、外壁業者から営業の電話がありました。普段なら電話の営業は相手にしないのですが、ちょうど外壁工事の勉強会もあるので、参考までにタイル外壁の工事内容などの話を聞いてみようと思い、アポをとりました。当日、驚いたことに、うちの物件の建物に関して、きれいに製本された「建物調査診断書」なるものが作成されてました。

営業から外壁の汚れ、タイルのヒビ、シーリングの傷み、クラックなど建物の傷みの説明を聞いていると、早めに修繕しないといけないなという気にさせられます。営業が言うには、「この辺りをこれから営業するに当たり、足場を組んだシートに会社名の宣伝をつけて、近隣向けの施工実績として営業トークに使いたい」とのことでした。そのため、宣伝費として、足場代などをサービスさせてもらいますとの話でした。いかにも契約を取るための営業トークぽかったのですが、それでも値引きしてもえらえばラッキーかなとも一瞬考えました。

営業には、今は別の物件で修繕をしているので、今年はお金がないので支払いが出来ないことを説明しました。すると、施工は今年の7月でも、支払いは来年でもよいといわれました。ここの業者は、関西系の売り上げ100億規模の会社なので、支払いは融通が利くとの話でした。

お金を先に払えという会社が多い中、後でいいと言うのでこれまた一瞬、ラッキーかなと思いました。どのみち来年あたりに修繕しなければと思っていたので、今お願いしてもいいかなと思いましたが、他社と価格を比較してないので、値引きした工事費が本当に安いのかわからなかったのと、営業がやけに契約をあせっている感じがあったので、ここは冷静になり、今回は断ることにしました。

法人契約していた部屋が6月末で解約という話でしたが、解約取り消しになりました。ラッキーです。本日は朝から同じ物件へ3件も内見の連絡がありました。これで決まってくれるといいのですが。。。