専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話

先日、表面利回り11.8%の借地の物件の部屋を見せてもらいました。部屋は狭苦しくなく割りと広めでだったのでよかったのですが、ユニットバスやキッチンなどの水回りの設備が全体的に古臭いですね。まあ、築20年なので仕方がないですが。。。あとエレベーターも閉めるボタンがない、昔のタイプのエレベーターでした。

しかし駅から3分の距離を考えると、リフォームと家賃次第では空室リスクは低い物件だと思いました。表面利回りが11.8%で交渉次第では12%以上も可能かと思いますので、20年ローンを組めばキャッシュフローは年間500万円以上の金額になります。ただ、これは現在の家賃からした皮算用の話です。

この物件の一番の問題は出口戦略です。築20年のRC建物の減価償却の残存期間を考えると、10年後に売却は可能だと思いますが、それ以上だと建物の老朽化とローン付けで売却は難しいと思います。そうなると建て替えになるのですが、まずRCの5階なので解体コストがかかります。地下もあるのでさらにコスト高になります。加えて、借地の場合は建て替え承諾料というのを地主に払うのですが、それが借地価格の10%程度でこれも結構な出費になります。

ということで出口戦略を考えてパスすることにしました。これが築10年なら買いたかったのですが、そんなおいしい物件なんか、なかなかないですね。



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ちょくちょく内見の連絡をもらう不動産屋へ缶ジュースを持って陣中見舞いに行ってきました。たまには実際に顔を付き合わせて話をした方が、うちの物件を覚えてもらえるのでは？と思って行きました。こんな時、専業大家だと平日の忙しくない時に陣中見舞いに行けるので、担当者と比較的ゆっくり話すことができます。今回は店長と話をすることが出来ました。

うちには内見があるのに申し込みに至らない理由を聞くと、最大の理由は駅からの距離だと言われました。立地のことを言われたどうしょうもないですね。立地はどうしょうもないので、大家としては物件の魅力を上げるしかありません。駅から遠くても内見に来てみたら、物件を気に入るかもしれないので、今後も内見に連れて来てくれるようにお願いしておきました。今回の陣中見舞いの成果が今週末に現れるか少し楽しみです。

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一番決まりそうにもないと思っていた店舗ですが申し込みが入りそうとの連絡を不動産屋から受けました。当分は決まらないだろうということで、倉庫使用として募集するため、張り紙をパワーポイントで作成し、ラミネートしようとしていた矢先でした。先日、現地に「空あり」の張り紙をしたのが効いたんですかね？

業態は飲食などではなく車載機器の修理事務所ということです。事務所使用だと部屋も汚れたりしないので、こちらとしては願ったり叶ったりです。まあ、何にしても本決まりになってくれることを願います。

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塗装前のクラック、爆裂、欠損などの処理がほぼ終わった感じです。本日、こんな補修中のマンションに内見の連絡がありました。その後、不動産屋からの連絡がないところを見ると申し込みに至らなかったみたいです。やはり、補修途中でみすぼらしかったからでしょうか？とにかく、補修中（6月末まで）は家賃サービスキャンペーン実施中なので、なんとか１つぐらいは決まってほしいです。





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コンサルティング会社と貸宅地整理の打ち合わせを行いました。先日、測量した土地の借地人は底地を買ってくれるかどうかはまだよくわからないとのこと。仮に底地を買ってくれなくても、物納できる用件（測量、境界確定、土地賃借契約書など）を揃えておくので、この土地に関してはあまり心配していません。

それ以外に今年、契約の更新がある借地人がいます。前回の更新では更新料で裁判になり、結局調停になったので今回は、円滑に話し合いで決まるといいのですが。。。更新料の件も契約書に明記しておけば、金額について揉める事もないと思うので今後はそうしていきたいと思います。

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内見の依頼が不動産屋からありましたが申込みまで行きませんでした。最近、なかなか部屋が決まりません。そんな中、いいニュースがありました。先日、ア○ラ○に依頼していた口座振替ですが、こちらの希望の金額でやってもらえることになりました。

初期費用、20,000円（サーバー設定料）
振込手数料　500円（回収した家賃のオーナー口座振込み）
月額固定　3,000円
月額変動　150円 ／件

家賃の入金を遅れていれる人がいるので、口座振替を導入することで、家賃の早期回収とチェック業務の効率化を実現させたいのですが、コストをどちらが負担するかを思案中です。最近は各銀行が振込手数料を無料にしてきているので、新規に入居者に振込手数料を負担させるのは難しいかなと思っています。みなさんならどうしますか？

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店舗や駐車場は現場に空きの看板を貼っておくべきだと思います。アパートやマンションは新築など見た目で売り込めるものを除いては、現地看板はあまり効果がないと思いますが、店舗や駐車場は現地の立地や場所で選ばれることがあるので、看板は必須だと思います。

ここの店舗も、見た目がボロでシャッター通りにあるのですが、物件に「空き」看板を出しておいたら、前面道路の道路工事業者が事務所に使いたいと言ってきたり、市会議員選挙の選挙事務所に使いたいと言ってきたりして、思わぬところからオファーがありました。

駐車場に関しては、空きがあっても連絡先の看板を出していないと、連絡のしようもありません。連絡先の看板を出したら、その後満車になった駐車場もありました。このように現地看板もかなりの募集効果があります。ただ、物件の看板に関しては、空き(募集）の看板を常に出していると、ここはいつも空いているとか、人気がないのかと逆に思われたりするらしいです。




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業者から借地権の物件を紹介されました。ほとんど買う気はなかったのですが物件は見に行きました。まず、放置自転車などがそのままで外壁も汚れており、管理がちゃんとされていない感じでした。その分、交渉の余地はあると思うのですが。。。

この物件、地理感のある駅近物件だったので場所は文句なしにいいのですが、やはり借地権の物件は躊躇しますね。その理由としては出口戦略が明確でないこと。具体的には次に売る時にすぐに買い手が付かない、底地の権利はお寺さんなので底地を買い取る（売ってくれる）ことはまずないだろうという点で出口は難しいと思います。

仮に持ち続けたとしても、借地権契約の更新料や建物の建替え時の承諾料など大きな出費が伴います。もし、これらの出費がなく、立地がとてもよければ持ち続けていいかもしません。そんな都合のよい話はないと思いますが。。。

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テラスハウスの内見の連絡がありましたがその後音沙汰なし。どうもダメだったようです。ここはまだリフォーム前なので、好きなようにリフォームするからと伝えましたが、やはり部屋がきれいになってないと決まらないもんですね。

ここのリフォームも手をつけだすと軽く100万円とかかかりそうで怖いです。でもテラスハウスは一旦入居する最低6年ぐらいは住んでくれるので、あまりリフォーム代をケチらずにやりたいと思います。

先日、昼逃げされた部屋の鍵を入居者が持って逃げたので、契約先の法人に鍵の交換代を請求していたのですが、その法人に入居者から鍵が郵送されてきたそうです。一応、悪いなと思ったんでしょうね。ので、鍵交換代はなしになりました。交換代を元手にディンプルキーにでも交換しようと思っていたのでちょっと残念です。

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先日、件紹介用の広角デジカメのブログ記事を書きましたが、マサさんのブログを読んだらリコーのGX100というのがいい書いてあったで、実物を見に新宿のビックカメラまで行きました。



コンパクトタイプでは28mmのレンズは結構あるのですが、GX100は24mmのレンズなんです。別売りのコンバージョンレンズを装着すれば19mmまで可能です。これだけ広角なレンズだと部屋の隅々まで取れそうです。


画像全体は19mm相当

実物のチェックですが重要なのはやはり重さです。本体は220g、バッテリーが入ったものを持ってみましたが、そんなに重く感じませんでした。これだと持ち運びが苦になることはなさそうです。

購入に関しての一番の問題は価格です。価格.comで67,960円、ビックカメラでもポイント還元を考慮した値段は、価格.comと同程度でした。コンパクトタイプにしてはかなりいい値段だったので躊躇してしまいました。しかし、仕事で必要ですので、次回は思い切って購入したいと思います。

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先日、追い炊き機能に変更が出来たら入居したいという申込みがあった部屋ですが、ガス会社に追炊き工事が可能か調べてもらいました。やはり難しいとのことでした。その理由は下記の画像のようにユニットバスが浴槽と一体型だからだそうです。この場合、追炊き配管のジョイント部分がユニットバスの外になるので、もし水漏れしたら、1階に浸水してしまうためだそうです。

やるとしたら、ユニットバスを丸ごと交換するという方法がありますが、まだユニットバスも新しいし、コスト40〜50万円かかるので今回は見送りました。この部屋の申込者は追炊き機能必須だったのでお客を逃がしてしました。残念です。



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午前中、ア○ラ○の営業が来ました。以前資料をもらっていた口座振替の目安料金は以下の通りです。今回、矢印の値段に値下げしてもらえないか依頼しました。一応、他の大家さんの実績も参考して依頼しているので無理な要求ではないと思っています。どんな回答が来るか楽しみです。

初期費用、20,000円（サーバー設定料）
振込手数料　500円（回収した家賃のオーナー口座振込み）
月額固定　5,000円→3,000円
月額変動　200円／件（300件まで）→150円

午後は「先日のキャンセルした物件の事業収支計画書を作ってあるので、参考にいりませんか？」と言われたので、事業収支計画書をもらいに行きました。一応、自分自身では物件を買う前にちゃんと収支計画は作っています。

今回は、銀行はどういう収支計画を作って融資の判断をしているかを知りたくてもらいに行きました。これで向こうの手の内はわかるわけですから、今後の融資判断の材料にしたいと思います。



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マンションの植栽の参考にと、グットウィルドーム（西武ドーム）に国際バラとガーデニングショウに行ってきました。初日だったせいか、ものすごい混み様でした。




私はあまり植栽には興味がないのですが、かみさんは草木の手入れが大好きで、マンションもこのようにきれいに植えてあります。このマンションの入居者にもおおむね好評のようです。そのおかげという訳ではありませんが、現在このマンションは満室稼動中です。



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法人の予算に余裕があるのでデジカメでも買い換えようと思っています。自分の物件紹介用に部屋の写真を撮ったりするのですが、今使っているものは部屋全体がうまく写らないので、前から広く写せる広角レンズのデジカメが欲しいと思っていました。

広角レンズのコンパクトデジカメは、28mmのものが各社から発売されていて値段も手頃になってきています。欲を言えば、もっと広角のレンズが搭載されているものが欲しいのですが、コンパクトタイプではこれより広角なレンズのものはないみたいです。

となるとどのメーカーにするか迷いますが、今使っている同じメーカーだとバッテリーやメディアをそのまま使えるだろうということで、キヤノンのIXY DIGITAL 900 ISにしようと思っています。最新のフェイスキャッチテクノロジーや手振れ補正機能もあるので使いやすそうです。価格はカカクコムの最安値で32,900円でした。



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うちには竹林があります。固定資産税だけでうん十万円するので、なるべく早いうちに伐採して収益を生む土地に替えければならないと思っています。タケノコのシーズンになると「雨後のタケノコ」というように、一度生え出すとあっと言う間に成長してしまうのでタケノコ掘りをしなければいけないのですが、これが結構な重労働なんです。

てな訳で竹林に「タケノコ掘り出来ます！」という看板を出してみました。これだと自分で掘る手間も省けるし、掘ったタケノコはお買上げしてもらえるので一石二鳥です。

もの珍しいので掘りたい人がわんさか来ると期待していたのですが、来たのは毎年タケノコを買いに来ている知り合いだけでした。結局、自分で大きくなりすぎたタケノコを伐採するはめになりました。子供がいる家には結構ウケると思ったのですがダメでしたね。

竹林も維持が面倒なので、やはりコンテナ倉庫やガレージ駐車場などとして収益のある土地に替えた方がいいようです。



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専業大家っていいなと思う方が多いと思いますが、いいことばかりではありません。掃除や草むしりなどの肉体系の労働が多いです。今日は駐車場の草むしりをやりました。

うちは駐車場が九ヵ所ありそのうちアスファルト舗装してあるのは二ヵ所しかありません。ので草むしりはかなり大変な仕事になります。こんなことをやるために専業大家になったわけではないと思いつつも、外注するよりもコストがかからないので自分でやってます。でも、部分的にはシルバーサービスなどに手伝ってもらわないとさばききれません。



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マンションの外廊下ですが見栄えと施工を考慮してウレタン塗装の防水ではなく、タキロンを張ることにしました。なるべく土埃などの汚れが目立たないようになるべく茶系の色柄を選ぶことにしました。画像だと左上から3番目です。

施工は材工で平米2,900円です。外廊下だけで約30万円ほどですが、側溝や巾木部分のウレタン防水塗装を含めると廊下部分だけで60万円近くなります。ほんとお金がかかりますね。



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ダイニングキッチン横のクロスが油が付着したようでクリーニングしても汚れが落ちませんでした。クロスを交換しなければならないですが、そうするとダイニングキッチン全体のクロスを交換しなければなりません。ダイニングキッチンは６帖あるので結構な値段になります。



そこでこの面だけ、少し色の付いたクロスを貼ってアクセントとして使うことにしました。色は本当は暖色系がよかったのですが、キッチンの色が淡いブルーなのでそれにあわせた色を選びましたが、ちょっと寒い印象になるかもしれませんね。選んだのは淡い方の色で、画像よりももう少し濃い感じです。



一度、部屋のアクセントとしてクロスを使ってみたかったので、トライしてみようと思いますが、すでに申込みが入った部屋なのでこのまま決まったら、アクセントクロスの検証が出来ないですね(笑）


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先週、キャンセルを喰らった3DKアパートに申込みが入りました。がしかし、入居希望者から条件を付けられました。それはお風呂を追炊き機能付きにして欲しいということでした。確かに今どきの3DKアパートだと、設備として追炊き機能が必要と言えば必要ですね。

追炊きに変更するにはコストがかかるという問題がありますが、それ以前に工事が可能かどうかという問題があります。今回のアパートは、お風呂か廊下側でなく壁側にあるので、廊下側によくあるようなパイプスペースがなく、給湯器も壁にあるタイプなんです。



そもそもこのようなタイプは追炊き工事が可能でしょうか？また、このアパートはパネル工法の某ハウスメーカーで施工したのですが、壁をいじれるのかも不明です。とりあえず、来週の月曜日に、ガス会社に連絡して追炊き工事が可能かどうか確認してみます。

いずれにせよ、30万円以上はかかるでしょうね。ただ、今回の入居希望者は家賃（駐車場込み）11万円で借りくれるので、3ヶ月で回収できると思えば安いような気もしますが、やっぱり痛手ですね。あ〜あ、これがプロパンガスだったらな〜て思います。

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ついに39位まできました！！！当面は25位以内が目標です！！！
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マンションの改修工事では公的融資が受けられるので、早速それを活用しようと思ってパンフレットを読んでみたら、注意書きに申込みは着工前と書いてありました。ええ！！！もう工事はじめちゃったんですけど。。。ということは借りれないの？？？これは重大なミスを犯してしまいました。

一応、支払いのための資金はあるのでそれは大丈夫ですが、今回は設備資金として500万円ほど借りて、そのお金で銀行からの借入を繰り上げ返済する予定でしたが、残念ながらその計画は水の泡になりました。

今回は借りようとしていた金利は破格の固定1.01%、500万円を7年間借りても利息はたったの18万円だったので惜しいことをしました。まあ、来年になったらまた別のマンションの防水工事やら外壁工事やらをやるのでその時に忘れずに申し込もうと思います。ちなみにこの金利は来年の3月まで同じだそうで、4月になると見直し（たぶん上がると思います）されるそうです。

公的融資ですが、各自治体によって金利などの条件は異なりますが、絶対有利な条件で貸してくれますので、みなさん是非活用してみて下さい。



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ついに46 位まできました！！！当面は25位以内が目標です！！！
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新着物件ですが、駅までの距離が気になったので測ってみました。通常は現地に行かないと距離は測れないですが、物件の場所（住所）を特定できれば、物件から駅までの距離を家にいながら測れるサイトがあります。キョリ測というサイトです。とても便利なので是非一度使って見て下さい。

この物件、マイソクでは駅徒歩13分になっていましたが、このキョ測で駅までの最短ルートを測ってみると1.3kmありました。1分80mとしても、16分以上かかることになります。独身向けではさすがに駅から距離が遠いので今回もこの物件を見送ることにしました。

このキョリ測で測ると、マイソクに載っている徒歩時間よりも時間がかかることが多いのですが、たまにマイソクに載っている時間よりも短い（距離が短い）場合があるので、その場合は多くの人がパスしている可能性があるので要チェックです。

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ついに50位切りました！！！49 位まできました！！！
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先日、買い付けを検討していた物件の事前審査の回答が来ました。借入評価は売値の7割、期間は残存期間、ただし期間に関しては本審査では伸ばすことも可能ということでした。注目の金利ですが店頭金利よりもマイナス0.7%程度は可能だということでした。ちなみに現在の5年固定の金利は3.12%なで、2.4%ぐらいは可能だとの回答でした。

聞くところによると支店が決済できる優遇幅はマイナス1%ぐらいまでだそうです。うちの場合はマイナス0.8%ぐらいはいけそうなので今後はそれを目安に金利の交渉をしたいと思います。で、買い付けですが、結局流しました。いくら優遇されても買えないと意味ないですね。。。



出先から帰ってきたら、不動産屋から未公開物件の情報が送られてきました。駅から10分以内ではない（15分以内）ですが、ターミナル駅、１K+ロフト付き、1Fは専用庭付きで入居付け有利、平成2年築、両面道路に接しているので将来分割売却可能、出口戦略も安心です。これで室内洗濯置場なら現地確認して、外壁もキレイそうなら買い付けを入れたいと思います！

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下記をクリックすればBlogランクアップします！ようやく52 位まできました！！！
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ガス会社にユニットバスの換気扇の音がうるさい件を見てもらいました。換気扇の軸にゴミが絡まって音がうるさくなっているらしい。掃除が必要ですが、換気扇が古いタイプなので取り外して分解しないと掃除が出来ないので、新しいものと交換しても値段はさほど変わらないとのことでした。ホンマかいな？で、見積もりですが2万2千円でした。新しい方が入居者もいいだろうということで、交換することにしました。

テラスハウスの物件ではバランス釜の風呂を追炊き給湯の浴槽が広い風呂に変更する場合の見積もりもお願いしました。こちらは約32万円、高い！！！プロパンガスなら無料で交換も可能なのに。。。どうしようか。。。でもバランス釜は人気ないしね。それよりも、タイルのお風呂も人気がないか。。。



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外壁改修のため足場を組んでもらってますが、2日目で早くも5階まで組み上がりました。今回足場代だけでも100万円近くします。大きな物件は何かと出費がかさんで大変です。足場の次は鉄部のサビを落とし、塗装してもらいます。屋上防水、ベランダ防水、廊下・階段塗装、外壁塗装など作業は約1ヶ月、外観がキレイになったら満室！という風になるように、客付けもがんばろうと思います。

改修工事中は入居が決まるのは難しいとの不動産屋の話でした。また、例え入居が決まっても入居後に工事で何か迷惑がかかるので、とりあえず、入居希望者は6月末まで家賃サービスというのを目玉に募集してみる予定です。これで入居が決まればラッキーなんですが。。。とりあえず、どんな反応がくるか楽しみです。




NTTの光ファイバー設備の電気代の振込み通知が来ました。この計算では1ヶ月、約1,000円という感じですね。これも臨時収入として計上しておかないと脱税になるので、しっかり記帳します。



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今日は昨日掃除した部屋の残作業の手配などをやりました。まず、ユニットバスの換気扇の音がうるさいので、ガス会社に修理を依頼しました。

次にキッチンの蛍光灯が古いタイプだったので、ホームセンターにカバー付の新しい蛍光灯を買いに行きました。3,000円程度でした。これはリフォーム屋さんに取り替えてもらいます。あと、流しのゴミ取りBOXの新品を280円で買いました。これは古く汚れたものを掃除して使うよりも、新品を買った方が手間もかからず効率的だと判断して買いました。





あと、洗濯置場横のタオル掛けが壊れて、はずみで壁の塗装が剥がれていました。ホームセンターで剥がれ部分が隠れるようなタオル掛けを探しましたが、ちょうどよいものが売っていなかったので、リフォーム屋さんに手配してもらうことにしました。これでこの部屋の不具合はほぼ直せる見込みが立ちました。



午後は、買い付けを検討している物件を家族で行きました。うちはかみさんや義父も気にいらないと購入できないのが、それがネックです。義父は土地の広さ、かみさんは建物の古さでそれぞれ気にいらなかったようです。

その後、ちょっと気になった商業ビルの情報が不動産屋から入ったので現地を見に行きました。うちもアパート、マンション、貸家、貸店舗、コンテナ、コインパーキングなどいろいろなタイプの不動産を運営していますが、商業ビルは持っていないので、今後のリスク分散も考えて、是非欲しいな〜と思っていたところでした。

立地はとてもよいところでした。ただ建物はALCパネルで古く、早々に改修が必要です。改修時は隣りのビルとの隙間がとても狭いので、このような場合はどうやって改修するんでしょうか？いろいろ問題はありますが、立地がいいので欲しいな〜と思いました。でも、かみさんや義父は賛成してくれるでしょうか？購入はとにかく難しいです。

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昼逃げされた部屋は約半年しか住んでいなかったので、ほとんど汚れていませんでした。わざわざクリーニングを頼むのももったいないので自分で掃除することにしました。今日は主に、洗面台、洗濯置場のパン、トイレ、ユニットバス、キッチン、レンジまわりといった水回りをやりました。

キッチンなどの水まわりでものぐさな私が重宝しているのは、小林製薬の洗浄キューブ。洗剤とスポンジが1つになっているので水をつけるだけでお掃除ができるので簡単だし、使った後は捨てられるのでとっても便利です。オレンジオイルクレンザーがベタつく汚れを分解、研磨効果のある硬質繊維がこびりついた汚れをはがして落とします。



今回はあまり汚れていないように見えても、掃除はやっぱり大変ですね。特にレンジまわりの油が大変でした。掃除をやるとどうも手が荒れてしまいます。これは自分でやるなという顕れですかね（笑）

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お昼に改修工事を行うマンションに内見者の連絡があり、ちょっぴり期待したのですが、申込みには至りませんでした。担当者に理由を聞くと、駅からの距離と4階なのにエレベーターがないからだと言われました。そんなの募集図面でわかっていたんじゃないの？とも思いましたが、それでも内見者を連れて来てくれただけマシと考えた方がいいですね。

その後、先日申込みの入ったアパートは保留になったとの連絡がありました。理由は新婚さんのお嫁さんのご両親が駅からの距離が遠いので再度確認したいとのことでした。担当者からは、募集を止めなくていいと言われたので、これは流れそうかなと思いました(通常、決まりそうなら募集を止めて欲しいと言われるので）。これも残念。。。

さらに朝、ネットで見過ごしていた収益物件があったので、問い合わせてみたら、すでに買い付が入っていますとの連絡がありました。いい物件はみんな狙っているんですね。これも残念。。。

ツキを変えようと、ホームセンターに行き、照明器具を買って空室につけることにしました。和室の照明は問題なくつけられたのですが、洋室は天井の金具が壊れて取り付けられなくなりました。昨日は何かついてなかったです。。。





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かみさんが園芸コーナーを見たいというので、ホームセンター（カインズホーム）に行きました。私は園芸に興味がないので、リフォーム関係の製品が安く売ってないか見に行きました。

そうすると、パナソニックのTVインターホン（VL-SV190KP）が15,800円で売っていました。値札を見ると、通常は18,800円だったので3,000円引きになります。このタイプは薄型ですっきりタイプなので、デザイン的に気に入りました。そこそこ安いだろうと思ってとりあえず、2台購入しておきました。



面倒でなければオークションの方が安いと思いますが、手軽に仕入れたい方は5/7まで特売価格なので最寄のカインズホームに行って見て下さい。

ホームセンターから帰ってきたら、不動産屋から入居済みの部屋に問い合わせの電話がありました。とりあえず、別の部屋を紹介しておきましたが、階数が違うし角部屋でないので、たぶん決まらないだろうなと思います。

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