プロフィール
Author:S0402
会社を辞めてかみさんの実家の大家業を手伝う専業大家です。
首都圏にて、アパート・マンション、貸家・店舗、駐車場、貸付地、貸トランクルームなどを経営しています。まわりからは、悠々自適と思われがちですが、自主管理をしているので管理が大変！トラブルだらけです！
今後はさらなる管理の適正化、空室対策、節税対策、遊休地の有効活用などを楽しみながら進めていきたいと思います。
目指すは、よい入居者に長く住んでもらえる地域でオンリーワンな大家です。
独身時代は、沢木耕太郎の「深夜特急」を読んでから、GWやお盆などの連休にバックパックを背負って旅に出かけるようになりました。
今まで、ケニア、南アフリカ、ジンバブエ、ボツワナ、ザンビア、エジプト、トルコ、シリア、ヨルダン、レバノン、イエメン、モロッコ、イラン、ネパール、ミャンマー、ラオス、カンボジア、ベトナム、タイ、マレーシア、シンガポール、インドネシア、中国、韓国、台湾、イタリア、スイス、ドイツ、オランダ、アメリカ、メキシコ、ガテマラ、ペルー、イースター島＆タヒチなど30カ国以上を旅してきました。
意外と時間があるようでないのが賃貸業。うまく時間を作ってぶらりと世界一周のチケットで旅に出かけるのが夢です。
最近の記事
- 土地の決済 (08/28)
- 初給与 (08/27)
- 戸建賃貸に申込み！ (08/24)
- DIYアドバイザー試験終了！ (08/23)
- 試験前日にお出かけ (08/22)
- 除草剤 (08/20)
- 英語で接客 (08/19)
- AMEXビジネスゴールド年会費無料廃止 (08/18)
- 駐車場に無断駐車 (08/18)
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- 近況報告 (08/17)
- 雨漏り修理 (08/10)
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- 戸建て契約ならず (08/03)
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最近のコメント
- ささぼう:戸建賃貸に申込み！ (08/26)
- 恵比寿のI:戸建賃貸に申込み！ (08/26)
- ささぼう:戸建賃貸に申込み！ (08/25)
- ささぼう:戸建賃貸に申込み！ (08/25)
- ささぼう:DIYアドバイザー試験終了！ (08/25)
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カテゴリー
DATE:2007/04/30(月) 10:32
CATEGORY:未分類
全国賃貸住宅新聞の1ヶ月分の切抜きをやりました。
気になった記事の切り抜きは、
・リリカラのペット用壁紙が人気 →�屬い�らか要調査
・建設途中で相続が発生したら →投下費用原価の7割で評価
・旧耐震を理由に退去させることは可能か →難しい
・バイクガレージ設置数200か所突破 →業者を要チェック
・駅から遠いは15分 →うちの物件要施策
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・リリカラのペット用壁紙が人気 →�屬い�らか要調査
・建設途中で相続が発生したら →投下費用原価の7割で評価
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・バイクガレージ設置数200か所突破 →業者を要チェック
・駅から遠いは15分 →うちの物件要施策
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DATE:2007/04/29(日) 02:47
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昨日、物件見学に案内された業者からSMBCのアパートローンのチラシをもらったら、「責任財産限定特約型」新登場！と書いてました。返済原資を原則家賃収入と融資対象物件に限定し、保証人は原則不要です。と書いてあります。
この内容をご存知の方、いますか？活用した方がいいんですかね？物件購入での自己破産リスクを抑えるにはよさそうな特約ですが、この特約付けると金利が高くなるなんてことないでしょうね。もしそうなら、金利上昇による自己破産のためのリスク回避が、特約ための高金利で早まる？ことになって、本末転倒ですね(笑）
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この内容をご存知の方、いますか？活用した方がいいんですかね？物件購入での自己破産リスクを抑えるにはよさそうな特約ですが、この特約付けると金利が高くなるなんてことないでしょうね。もしそうなら、金利上昇による自己破産のためのリスク回避が、特約ための高金利で早まる？ことになって、本末転倒ですね(笑）
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DATE:2007/04/28(土) 17:09
CATEGORY:未分類
先日K市の物件を問い合わせた業者から、現地を案内するので物件を見てみませんかと言われました。実際に見た方が周辺の環境もわかるというのと、値引きも交渉してくれるというので、ちょこっと気になった物件を一緒に見に行くことにしました。
面倒くさいなと思ったのですが、業者の得意な地域の賃貸物件の現状なども聞いてみたかったので行くことにしました。今回の収穫は家賃相場なんかが、ネットのデータよりも安目であったこと。やはり、データだけでなく実際に見聞きした方が確実ですね。
都合、T市の物件を3件見たのですが、これだ！というのはなかったですね。ただその中でも、少し気だけ気に入った１ルーム物件がありました。
3方道路の住宅街で駅近なので、出口戦略としての更地での売却は苦労しなさそう。でも、駅の出入り口が線路の反対側なのと、こちら側の駅周辺は活気がないのがマイナスです。駅自体もターミナル駅のとなりでさびしい感じがしました。とりあえず、学生と社会人の割合と女性割合だけ調べてもらうこにしました。さて、どうしょうか？
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面倒くさいなと思ったのですが、業者の得意な地域の賃貸物件の現状なども聞いてみたかったので行くことにしました。今回の収穫は家賃相場なんかが、ネットのデータよりも安目であったこと。やはり、データだけでなく実際に見聞きした方が確実ですね。
都合、T市の物件を3件見たのですが、これだ！というのはなかったですね。ただその中でも、少し気だけ気に入った１ルーム物件がありました。
3方道路の住宅街で駅近なので、出口戦略としての更地での売却は苦労しなさそう。でも、駅の出入り口が線路の反対側なのと、こちら側の駅周辺は活気がないのがマイナスです。駅自体もターミナル駅のとなりでさびしい感じがしました。とりあえず、学生と社会人の割合と女性割合だけ調べてもらうこにしました。さて、どうしょうか？
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DATE:2007/04/27(金) 17:16
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マンションの外壁塗装・補修・防水工事ですが、GW明けからはじめることにしました。本日は、塗装屋さんと防水屋さんがきて施工内容確認の打ち合わせを行いました。
一番の問題はベランダ工事、工事期間中は洗濯物が干せないので、その期間をできるだけ少なくして欲しいと要望をだしました。このマンションはファミリーで入居されている方が多いので、3日間洗濯が出来ないとなるとクレームになる恐れがあります。最長で2日間にして欲しいとリクエストして、対応してもらうことにしました。
全体の工事費は税別でなんとか800万円以下でやってもらうことになりました。高いな〜と思いますが、これであと10年使えれば年間約80万の維持コストですむと考えることにしました。築34年ですが、あと10年、まだまだがんばって稼いでもらいます！
以下、わかる人にはわかる見積もり明細です。
ALCパネル5階建、延床160�屐奮�段含むと200�屐�
足場仮設工事 101万円（1050�屐▲優奪塙�）
高圧洗浄 10万円(830��)
下地補修工事 73万円（クラック180m、欠損・爆裂400箇所、浮き200箇所）
外部シーリング 25万円（妻面のみ、打替130m、打増350m）
壁 塗装 155万円（シリコンセラミック塗装500�屐�天井230�屐�
鉄部塗装 60万円（ケレン含、ウレタン塗装、階段、ドア、PS）
廊下防水工事 68万円（165mタキロンシート、側溝ウレタン防水）
階段防水工事 38万円（ウレタン防水、滑り止め交換）
屋上防水工事182万円（200�屮▲好侫．襯繁豹紂�仮防水、配管撤去）
ベランダ防水工事 70万円（92�屮Ε譽織麕豹紂�
雑工事 32万円（荷揚げ、廃材処理等）
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一番の問題はベランダ工事、工事期間中は洗濯物が干せないので、その期間をできるだけ少なくして欲しいと要望をだしました。このマンションはファミリーで入居されている方が多いので、3日間洗濯が出来ないとなるとクレームになる恐れがあります。最長で2日間にして欲しいとリクエストして、対応してもらうことにしました。
全体の工事費は税別でなんとか800万円以下でやってもらうことになりました。高いな〜と思いますが、これであと10年使えれば年間約80万の維持コストですむと考えることにしました。築34年ですが、あと10年、まだまだがんばって稼いでもらいます！
以下、わかる人にはわかる見積もり明細です。
ALCパネル5階建、延床160�屐奮�段含むと200�屐�
足場仮設工事 101万円（1050�屐▲優奪塙�）
高圧洗浄 10万円(830��)
下地補修工事 73万円（クラック180m、欠損・爆裂400箇所、浮き200箇所）
外部シーリング 25万円（妻面のみ、打替130m、打増350m）
壁 塗装 155万円（シリコンセラミック塗装500�屐�天井230�屐�
鉄部塗装 60万円（ケレン含、ウレタン塗装、階段、ドア、PS）
廊下防水工事 68万円（165mタキロンシート、側溝ウレタン防水）
階段防水工事 38万円（ウレタン防水、滑り止め交換）
屋上防水工事182万円（200�屮▲好侫．襯繁豹紂�仮防水、配管撤去）
ベランダ防水工事 70万円（92�屮Ε譽織麕豹紂�
雑工事 32万円（荷揚げ、廃材処理等）
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DATE:2007/04/26(木) 17:02
CATEGORY:未分類
別に滞納していた訳ではないのですが、入居者に昼逃げされました。退去の連絡がないのに引越した形跡があったので不動産屋に問い合わせてみて判明しました。ここの部屋は法人契約だったのですが、法人も本人から聞いていないかったとのことです。
とりあえず、引続き契約してもらうように、法人の従業員に入居者してもらうように調整中です。うまく継続してもらえるといいのですが。。。賃貸経営をやっいるといろんなことがありますね。
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DATE:2007/04/25(水) 17:35
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今週の月曜日ですが、同じ大家さんから川越資産形成倶楽部のセミナーを紹介されたので行ってきました。セミナーの内容は「農家の相続税」だったので、うちにも関係がある内容でしたので好都合でした。
講演者は不動産コンサルタントの松葉さんのビジネスパートナーの西村さんで、松葉さんに依頼した相続税の試算を実際に請合っている方ということでした。
「農家の相続税」のセミナーというより、相続税の試算、それも変形地、間口矮小地などの土地の評価についてなど、やたら細かい内容についての試算のやり方についてのセミナーだったので勉強になりました。
あと、最後に無料相談をしてくれる松葉さんの話を聞いて感じがよさそうだったので、うちの土地について、どこの土地をどう活用するか、6月に無料相談してもらうことにしました。どんなアドバイスが受けられるか楽しみです。
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講演者は不動産コンサルタントの松葉さんのビジネスパートナーの西村さんで、松葉さんに依頼した相続税の試算を実際に請合っている方ということでした。
「農家の相続税」のセミナーというより、相続税の試算、それも変形地、間口矮小地などの土地の評価についてなど、やたら細かい内容についての試算のやり方についてのセミナーだったので勉強になりました。
あと、最後に無料相談をしてくれる松葉さんの話を聞いて感じがよさそうだったので、うちの土地について、どこの土地をどう活用するか、6月に無料相談してもらうことにしました。どんなアドバイスが受けられるか楽しみです。
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DATE:2007/04/24(火) 16:28
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今日は複数の融資担当者から連絡があり、物件の情報を送ってもらたり、見せてもらったりしました。市場に出ないいいものを持ってくるかと思っていたですが、そんなことないですね。
利回り新築で５％とか、これで借りて大丈夫なの？というものを持ってきます。しかも、リクエストしたものよりも高い金額のものを持ってきます。担当者レベルだと、融資の金額が成績になるからでしょうね。たくさん借りて欲しいんでしょうね。でも返せなくなったらどうすんでしょうか？
やはり、いいものは自分でしっかり探したほうがよさそうです。でも、なかなかないですね。
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利回り新築で５％とか、これで借りて大丈夫なの？というものを持ってきます。しかも、リクエストしたものよりも高い金額のものを持ってきます。担当者レベルだと、融資の金額が成績になるからでしょうね。たくさん借りて欲しいんでしょうね。でも返せなくなったらどうすんでしょうか？
やはり、いいものは自分でしっかり探したほうがよさそうです。でも、なかなかないですね。
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DATE:2007/04/23(月) 16:10
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先日、気に入った物件を現地まで見に行き、予想以上に外壁などもきれいだったので、これは買い！と思って問い合わせてみたらすでに終了していました。
築年数は20年近くでしたが、駅近、利回り11%、しかも家賃が相場よりも安い、外壁や屋根もきれい、公道に接道といい条件が揃っていただけで、惜しいことをしました。少しよさそうな物件はすぐに売れてしまうんですね。
不動産は購入金額が大きいだけに、間違って買ったら大変なことになると思っています。私みたいに慎重派は不動産購入には向いてないのでしょうか？スピードが必要なく、ゆっくり検討して買える不動産はないんでしょうか？そうなると、融資が難しいなど訳アリ物件しかないのかな？
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築年数は20年近くでしたが、駅近、利回り11%、しかも家賃が相場よりも安い、外壁や屋根もきれい、公道に接道といい条件が揃っていただけで、惜しいことをしました。少しよさそうな物件はすぐに売れてしまうんですね。
不動産は購入金額が大きいだけに、間違って買ったら大変なことになると思っています。私みたいに慎重派は不動産購入には向いてないのでしょうか？スピードが必要なく、ゆっくり検討して買える不動産はないんでしょうか？そうなると、融資が難しいなど訳アリ物件しかないのかな？
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DATE:2007/04/22(日) 22:54
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物件購入に向けていろいろと探してますが、ホント、いいものがないですね。今日も立地はものすごくいいのですが、風呂なしトイレ共同、建物越境という少し訳あり物件を問い合わせてみました。
この物件は建物が越境しているので融資が受けにくいのが問題なのですが、入居者のほとんどが定期借家契約だったので、越境が問題になっている建物を建て替えようとしたら、比較的容易に出来てしまうのが利点でした。
ほとんど土地値近くだったのですが問い合わせてみたらもう売れてしまったとのこと。やっぱり同じように狙っている人がいるんですね。
こんな感じでまともな物件でいいものがないですね。でも、また気になる物件を見つけましたので、めげずに明日現地調査に行ってこようと思います。
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この物件は建物が越境しているので融資が受けにくいのが問題なのですが、入居者のほとんどが定期借家契約だったので、越境が問題になっている建物を建て替えようとしたら、比較的容易に出来てしまうのが利点でした。
ほとんど土地値近くだったのですが問い合わせてみたらもう売れてしまったとのこと。やっぱり同じように狙っている人がいるんですね。
こんな感じでまともな物件でいいものがないですね。でも、また気になる物件を見つけましたので、めげずに明日現地調査に行ってこようと思います。
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DATE:2007/04/21(土) 09:55
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馴染みの不動産屋から電話があり、なかなか決まらない部屋を礼金なし（現在礼金1ヶ月）で入居希望者がいれば決めてもいいかと相談がありました。
ここの不動産屋は広告料が無料なこともあり、積極的に決めてくれるならと思い、その条件でお願いしました。来週からはGWなのでまた少し動きがあるといいですが。。。
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DATE:2007/04/20(金) 10:23
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九州の若手大家さんとの懇親会に参加してきました。アパートやマンションの部屋数もすごいのですが、それだけでなく、コインパーキングやコンテナ、コインランドリーなど多角的に事業をしていて、とても参考になる話が聞けました。
全国には商売上手な大家さんがいるもんですね。私も負けずにがんばらねば。。。まずは買換え特例の物件購入です！
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全国には商売上手な大家さんがいるもんですね。私も負けずにがんばらねば。。。まずは買換え特例の物件購入です！
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DATE:2007/04/19(木) 10:04
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賃貸経営をやっていて一番困るのは、新しくやるリフォームや修繕などの単価がいくらかがよくわからないことです。
今回、マンションの大規模修繕をやるにあったても困ったことは、足場、防水、塗装、シーリングなどの単価がよくわからないことでした。いくらが安値でいくらぐらいが平均なのか。そんな時、本屋で下記の本を見つけました。末尾に足場、防水、塗装、シーリングなどの安値、高値、平均値が掲載されており、非常に参考になりました。
ただ、単価がわかっても付属する工事や作業などがあるので、一概に単価が安いところが工事が安い訳ではないので、そこが難しいところです。また安かろう、悪かろうでも困るので定価がない仕事はそこが難しいです。
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今回、マンションの大規模修繕をやるにあったても困ったことは、足場、防水、塗装、シーリングなどの単価がよくわからないことでした。いくらが安値でいくらぐらいが平均なのか。そんな時、本屋で下記の本を見つけました。末尾に足場、防水、塗装、シーリングなどの安値、高値、平均値が掲載されており、非常に参考になりました。
ただ、単価がわかっても付属する工事や作業などがあるので、一概に単価が安いところが工事が安い訳ではないので、そこが難しいところです。また安かろう、悪かろうでも困るので定価がない仕事はそこが難しいです。
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DATE:2007/04/18(水) 09:58
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久しぶりに開催されたマサさんの勉強会に参加してきました。不覚にも寝坊してしまい、開始時間に間に合いませんでしたが懇親会まで参加して楽しかったです。
マサさんの勉強会は個人の相談ごとをテーマに話し合っています。自分のよく知っていることは何らかのアドバイスが出来るし、知らないことは勉強になるので、非常によい勉強会だなと思います。
私は大規模修繕の見積りについて話をさせていただきました。まとまりなく話してしまったのですが、みなさんの何かの参考になればと思います。また、京都のローコストのリフォームについてもいろいろとアドバイスを頂きました。みなさんありがとうございました。
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マサさんの勉強会は個人の相談ごとをテーマに話し合っています。自分のよく知っていることは何らかのアドバイスが出来るし、知らないことは勉強になるので、非常によい勉強会だなと思います。
私は大規模修繕の見積りについて話をさせていただきました。まとまりなく話してしまったのですが、みなさんの何かの参考になればと思います。また、京都のローコストのリフォームについてもいろいろとアドバイスを頂きました。みなさんありがとうございました。
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DATE:2007/04/17(火) 12:48
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既存のカギがGOAL社製で、適合するタイプの取り寄せに時間がかかりましたが、ようやく３DKファミリータイプの物件にedロックを取り付けました。やはり見栄えがいいですね。
前回、MIWA社製を取り付けたのに比べて、取り外しや取り付けがうまくいかないところがあり、取り付けに約２時間かかりました。最近、不動産屋からの問い合わせもパッタリこなくなりました。これを呼び水として、今週末からの募集に期待したいと思います。
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DATE:2007/04/16(月) 17:02
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京都の風呂なしトイレ共同アパートですが、生活保護者の住居として紹介してもらえないか、区役所に問い合わせてみたら、「特定の物件を紹介すると問題になるから、区では住居の紹介はしていない。」と言われました。確かにそうですが、受け入れ可の物件を登録して、その中で選んでもらうとかしてもいいのになと思いました。
他の市町村ではどんな対応をしているのかな？何にしても一番あてにしていた紹介先がなくなったので作戦の練り直しです。パッと思いついたのはNPO法人などですが、ネットで検索してみても、よさそうなNPOは見つかりませんでした。
一度、じっくり物件の周辺をブラブラ歩いてみる必要がありますね。いいネタが落ちているといいのですが。。。
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他の市町村ではどんな対応をしているのかな？何にしても一番あてにしていた紹介先がなくなったので作戦の練り直しです。パッと思いついたのはNPO法人などですが、ネットで検索してみても、よさそうなNPOは見つかりませんでした。
一度、じっくり物件の周辺をブラブラ歩いてみる必要がありますね。いいネタが落ちているといいのですが。。。
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DATE:2007/04/15(日) 10:05
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賃貸契約を更新するたびに請求される「更新料」は消費者契約法違反にあたるとして、京都市の男性が更新料の返還を求める訴訟を京都簡裁に起こしました。「更新料」の慣習は京都と首都圏に残る慣習だそうです。京都敷金・保証金弁護団によると、同法を根拠に更新料の返還を求める訴えは全国で初めてということです。
男性が借りた部屋は月額４万５０００円、１年契約の更新時に１０万円を支払う条項があり、昨年までに計５回５０万円の更新料を支払ったそうです。 訴状によると、更新料は住宅事情が悪かった時代に賃貸者が押しつける形で始まった慣行で、消費者の利益を一方的に害するとの主張だそうです。
確かに１年契約で月額家賃の２．２倍の更新料は、ちょっとどうかなと思います。普通は２年契約の家賃１ヶ月分更新なので、そんなに悪質な慣習とは思えませんが。。。大家の立場としては、更新料は家賃の補填的な意味合いがあるのでなくなると大変ですね。
うちの物件は首都圏にあるのですが、客付けする不動産屋によっては更新料がないところもあります。更新料をもらっていない方が、比較的に長期入居の傾向にあるので、長い目で見ればない方がいいかもしれません。
長く入居してもらうのが安定経営ですから、うちでは更新料の契約がある長期入居者には更新料を半額にしたりして、入居者向けへのサービス向上を実施しています。
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男性が借りた部屋は月額４万５０００円、１年契約の更新時に１０万円を支払う条項があり、昨年までに計５回５０万円の更新料を支払ったそうです。 訴状によると、更新料は住宅事情が悪かった時代に賃貸者が押しつける形で始まった慣行で、消費者の利益を一方的に害するとの主張だそうです。
確かに１年契約で月額家賃の２．２倍の更新料は、ちょっとどうかなと思います。普通は２年契約の家賃１ヶ月分更新なので、そんなに悪質な慣習とは思えませんが。。。大家の立場としては、更新料は家賃の補填的な意味合いがあるのでなくなると大変ですね。
うちの物件は首都圏にあるのですが、客付けする不動産屋によっては更新料がないところもあります。更新料をもらっていない方が、比較的に長期入居の傾向にあるので、長い目で見ればない方がいいかもしれません。
長く入居してもらうのが安定経営ですから、うちでは更新料の契約がある長期入居者には更新料を半額にしたりして、入居者向けへのサービス向上を実施しています。
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DATE:2007/04/14(土) 22:13
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問題アパートの続きです。建物は昭和30年代、フロなしトイレ共同アパート１K（4畳＋3畳）です。
空き部屋を見てきましたが、とても普通貸せるような部屋ではありません（笑）。天井は雨漏りジミ、土壁は剥がれ、畳は擦り切れ、襖は破れ。。。給湯器もついていない部屋もあります。
さて、これをお金をかけずにどう貸すか？今のところ、お金のかかる設備のグレードアップはまったく考えていません（笑）。最低限、自分で手直しして貸そうと考えています。出費は材料代のみ。ので、今度京都に帰省したら1ヶ月ほど滞在して修繕に取り組もうかと考えています。 （うまく手直しできる出来るか不安ですが。。。）
まずは入居者のターゲットの設定。これはもう若者には貸せませんね。はっきり言ってお年寄りもしくは生活保護者しかいません。このアパートには管理人が常駐している（住んでいる）ので、高齢者の病気、事故等に対してもわりと対応がとれます。これが唯一のメリットですかね。生活保護者に関しては、今度、区役所の担当課に売り込みに行こうと思っています。
次に高齢者円滑入居賃貸住宅制度に登録しようと思っています。高齢者円滑入居賃貸住宅制度とは、賃貸住宅（高齢者であることを理由に入居を断らない賃貸住宅）を登録すると、高齢者居住支援センターが行う家賃債務保証を受けることができます。滞納の心配が少なくなり、高齢者の募集の一環としても使えます。
家賃相場ですが、市営住宅をネットで調べると最低家賃が3万7千円でした。現在月2万円ですが、フロなしでも、家賃が2万円なら需要があるかもしれません。もちろん、敷金、礼金ゼロの予定です。付近の賃貸相場も検索してみましたが、この辺りでは最安値でした。ただ、場所によっては月1万5千円とかあってびっくりしました。
次に、地道な募集戦略として、最寄りの銭湯に募集の張り紙をお願いしに行こうと思っています。同じく、コインランドリーにも張り紙をお願いしに行こうと思っています。これらが一番効果がありそうかな？
フロなしトイレ共同アパートなどの格安物件の効率的で安価な募集方法を知っている方がいましたら是非ご教授ください！
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空き部屋を見てきましたが、とても普通貸せるような部屋ではありません（笑）。天井は雨漏りジミ、土壁は剥がれ、畳は擦り切れ、襖は破れ。。。給湯器もついていない部屋もあります。
さて、これをお金をかけずにどう貸すか？今のところ、お金のかかる設備のグレードアップはまったく考えていません（笑）。最低限、自分で手直しして貸そうと考えています。出費は材料代のみ。ので、今度京都に帰省したら1ヶ月ほど滞在して修繕に取り組もうかと考えています。 （うまく手直しできる出来るか不安ですが。。。）
まずは入居者のターゲットの設定。これはもう若者には貸せませんね。はっきり言ってお年寄りもしくは生活保護者しかいません。このアパートには管理人が常駐している（住んでいる）ので、高齢者の病気、事故等に対してもわりと対応がとれます。これが唯一のメリットですかね。生活保護者に関しては、今度、区役所の担当課に売り込みに行こうと思っています。
次に高齢者円滑入居賃貸住宅制度に登録しようと思っています。高齢者円滑入居賃貸住宅制度とは、賃貸住宅（高齢者であることを理由に入居を断らない賃貸住宅）を登録すると、高齢者居住支援センターが行う家賃債務保証を受けることができます。滞納の心配が少なくなり、高齢者の募集の一環としても使えます。
家賃相場ですが、市営住宅をネットで調べると最低家賃が3万7千円でした。現在月2万円ですが、フロなしでも、家賃が2万円なら需要があるかもしれません。もちろん、敷金、礼金ゼロの予定です。付近の賃貸相場も検索してみましたが、この辺りでは最安値でした。ただ、場所によっては月1万5千円とかあってびっくりしました。
次に、地道な募集戦略として、最寄りの銭湯に募集の張り紙をお願いしに行こうと思っています。同じく、コインランドリーにも張り紙をお願いしに行こうと思っています。これらが一番効果がありそうかな？
フロなしトイレ共同アパートなどの格安物件の効率的で安価な募集方法を知っている方がいましたら是非ご教授ください！
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DATE:2007/04/13(金) 20:57
CATEGORY:未分類
今、大問題を抱えているアパート調査のため、京都に帰省しています。
物件の概要
私鉄最寄駅徒歩8分
土地：約110坪
建物：フロなしトイレ共同アパート１K（4畳＋3畳）×19室
再建築不可
はっきり言って、出口のない時代遅れのぼろアパートです（笑）。今回は、再建築不可を可能にする方法があるか？という難しい課題の解決策を探るというものです。
公図および役所で道路を確認した結果、所有地は建築基準法の道路に接していませんでした。残念！！！
ただ、所有地の塀の向こう側まで私道の位置指定道路がきているところがあり、そこの私道の通行権が取れれば再建築が可能らしいです。しかし、ここの私道は共有者が多数いるので通行権に関して全員の承諾を得るのは難しいです。
なのでこのうちの一軒から、私道の持分を少しでも買い取ることが出来れば通行も可能になるし、再建築の許可も得ることが出来ます。これが一番現実的な出口戦略の解決策だと思っています。
ただ、私道の持分を買い取ってもまだ問題があります。実はこの位置指定道路とアパートの敷地の間に、なんと地番がない無番地があります。
近畿財務局に行ってこの国有地を払い下げてもらう必要があります。国有地の払い下げも結構時間がかかるんですよね？そもそも20年以上もうちの私有地として使用していたら、時効取得になるんじゃないのかな？
国有地は時効取得できないのかな？
ということで、出口戦略を可能にするためには長期戦になるので、フロなしトイレ共同アパートの入居率アップを考えなければなりません。この話は次のブログで。。。
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私鉄最寄駅徒歩8分
土地：約110坪
建物：フロなしトイレ共同アパート１K（4畳＋3畳）×19室
再建築不可
はっきり言って、出口のない時代遅れのぼろアパートです（笑）。今回は、再建築不可を可能にする方法があるか？という難しい課題の解決策を探るというものです。
公図および役所で道路を確認した結果、所有地は建築基準法の道路に接していませんでした。残念！！！
ただ、所有地の塀の向こう側まで私道の位置指定道路がきているところがあり、そこの私道の通行権が取れれば再建築が可能らしいです。しかし、ここの私道は共有者が多数いるので通行権に関して全員の承諾を得るのは難しいです。
なのでこのうちの一軒から、私道の持分を少しでも買い取ることが出来れば通行も可能になるし、再建築の許可も得ることが出来ます。これが一番現実的な出口戦略の解決策だと思っています。
ただ、私道の持分を買い取ってもまだ問題があります。実はこの位置指定道路とアパートの敷地の間に、なんと地番がない無番地があります。
近畿財務局に行ってこの国有地を払い下げてもらう必要があります。国有地の払い下げも結構時間がかかるんですよね？そもそも20年以上もうちの私有地として使用していたら、時効取得になるんじゃないのかな？
国有地は時効取得できないのかな？
ということで、出口戦略を可能にするためには長期戦になるので、フロなしトイレ共同アパートの入居率アップを考えなければなりません。この話は次のブログで。。。
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DATE:2007/04/12(木) 23:49
CATEGORY:未分類
相変わらずこちらでの仕事もせずにかみさんと京都観光です。姉小路通あたりで買い物をし、イノダコーヒーでランチをしてから今日は宇治に行きました。
京都の建物をみていると町屋の長屋が多く見られます。そもそも長屋は壁はお隣りと共有しているし、中には屋根もお隣りと一体になっている建物もあります。この場合、権利関係はもとより修理のときなどは、お隣りと揉め事になりそうで、投資の対象としては敬遠してしまいますね。
私は京都出身なので、京都の町屋のよさを知ってもらいたいので、いつかは町屋を買って、賃貸もしくは宿泊施設として運営したいな〜なんて思っていまが、実現するのやら。
宇治と言えば極楽浄土を願って建てられた平等院鳳凰堂が有名ですね。平等院の中にある近代的でおしゃれな建築の鳳翔館というのが出来ていました。ちょっとした博物館のようで、ここで鳳凰堂の解説や国宝の展示を見ることができます。
最後は宇治茶の老舗、伊藤久右衛門で抹茶デザートを食べて観光終了です。明日からはこっちでの仕事に少しとりかかるので、かみさんだけ先に東京に帰ってもらいました。
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京都の建物をみていると町屋の長屋が多く見られます。そもそも長屋は壁はお隣りと共有しているし、中には屋根もお隣りと一体になっている建物もあります。この場合、権利関係はもとより修理のときなどは、お隣りと揉め事になりそうで、投資の対象としては敬遠してしまいますね。
私は京都出身なので、京都の町屋のよさを知ってもらいたいので、いつかは町屋を買って、賃貸もしくは宿泊施設として運営したいな〜なんて思っていまが、実現するのやら。
宇治と言えば極楽浄土を願って建てられた平等院鳳凰堂が有名ですね。平等院の中にある近代的でおしゃれな建築の鳳翔館というのが出来ていました。ちょっとした博物館のようで、ここで鳳凰堂の解説や国宝の展示を見ることができます。
最後は宇治茶の老舗、伊藤久右衛門で抹茶デザートを食べて観光終了です。明日からはこっちでの仕事に少しとりかかるので、かみさんだけ先に東京に帰ってもらいました。
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DATE:2007/04/11(水) 23:38
CATEGORY:未分類
引き続きで京都に帰省中です。今日はかみさんと京都観光。今回の帰省は一応仕事がらみなので、その案件のため嵐山にある法務局へ。その後嵐山を散策し、嵐電に乗って石庭で有名な竜安寺に行きました。
私は何度も行ったことがあるのですが、桜のシーズンは初めてでした。石庭をバックに艶やかな枝垂桜が咲いており、石庭は普段よりも趣きがありました。
竜安寺には五円玉のように真ん中が開いている銭型の石があり、そこに吾唯足知（ワレタダタルヲシル）という禅の教えが刻まれています。いい言葉ですね。「現状に満足せず、常に探究心をもつ」というふうに私なりに解釈しました。仕事においての教訓にしたいと思います。
その後、桜の名所の平野神社でおみくじを引きました。おみくじは大吉でしたのでラッキーと思いましたが、売買に関する項目をみると「欲深ければ後に損する事もあり」と書いてありました。
実は今回、訳あり物件の売買の調査のために帰省したということもあり、このおみくじをみてギクリときました。今回の物件は権利関係が複雑で難しい案件です。迂闊に売買すると本当に大損します。慎重に対処していきたいと思います。
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私は何度も行ったことがあるのですが、桜のシーズンは初めてでした。石庭をバックに艶やかな枝垂桜が咲いており、石庭は普段よりも趣きがありました。
竜安寺には五円玉のように真ん中が開いている銭型の石があり、そこに吾唯足知（ワレタダタルヲシル）という禅の教えが刻まれています。いい言葉ですね。「現状に満足せず、常に探究心をもつ」というふうに私なりに解釈しました。仕事においての教訓にしたいと思います。
その後、桜の名所の平野神社でおみくじを引きました。おみくじは大吉でしたのでラッキーと思いましたが、売買に関する項目をみると「欲深ければ後に損する事もあり」と書いてありました。
実は今回、訳あり物件の売買の調査のために帰省したということもあり、このおみくじをみてギクリときました。今回の物件は権利関係が複雑で難しい案件です。迂闊に売買すると本当に大損します。慎重に対処していきたいと思います。
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DATE:2007/04/10(火) 18:51
CATEGORY:未分類
京都に帰省して奈良に遊びに行きました。15年ぶりでしょうか？最初は奈良駅で下車して、奈良公園でシカを見てから、奈良ホテルのティーラウンジで休憩しました。
ちょうどガラス張りの窓から桜と興福寺の5重の塔が見えて、眺めはとってもよかったです。奈良ホテルの建物はクラシックな感じで、箱根の富士屋ホテルや軽井沢の金谷ホテルのような佇まいでした。お茶だけでなく一度泊まってみたいなと思いました。
その後、電車に乗って日本最古の木造建築、法隆寺に行きました。木造でもちゃんと建てれば1,400年もつという証明ですね。もちろん、それなりのメンテナンスが必要ですが。。。うちの建物も半世紀ぐらいは現役でがんばってもらえるよう、しっかりメンテナンスしたいと思います。法隆寺では有名な夢殿と桜の風景もすばらしかったです。
さらにその後、桜で有名な吉野にも行ってきました。たまには京都でなく、奈良観光もいいですね。
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ちょうどガラス張りの窓から桜と興福寺の5重の塔が見えて、眺めはとってもよかったです。奈良ホテルの建物はクラシックな感じで、箱根の富士屋ホテルや軽井沢の金谷ホテルのような佇まいでした。お茶だけでなく一度泊まってみたいなと思いました。
その後、電車に乗って日本最古の木造建築、法隆寺に行きました。木造でもちゃんと建てれば1,400年もつという証明ですね。もちろん、それなりのメンテナンスが必要ですが。。。うちの建物も半世紀ぐらいは現役でがんばってもらえるよう、しっかりメンテナンスしたいと思います。法隆寺では有名な夢殿と桜の風景もすばらしかったです。
さらにその後、桜で有名な吉野にも行ってきました。たまには京都でなく、奈良観光もいいですね。
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DATE:2007/04/09(月) 16:11
CATEGORY:未分類
顧問税理士と税務署に事業用資産の買換え特例について、相談に行きました。相談内容は単純なんですが、通達などにも載っていない案件なので、後日調べて連絡してもらうことになりました。
ついでに農業所得についても相談しました。うちの場合、近所に販売するなどしかやっていなので、農業所得というより雑所得の扱いになるとのこと。
雑所得だと赤字分を他の所得と損益通算できません。ということは大赤字です。今ある農地を農業以外に活用する手だて（例えばアパートを建てるとか）を考えなければならないですね。
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ついでに農業所得についても相談しました。うちの場合、近所に販売するなどしかやっていなので、農業所得というより雑所得の扱いになるとのこと。
雑所得だと赤字分を他の所得と損益通算できません。ということは大赤字です。今ある農地を農業以外に活用する手だて（例えばアパートを建てるとか）を考えなければならないですね。
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DATE:2007/04/08(日) 16:46
CATEGORY:未分類
先日、郊外の大きなホームセンターに行ったらバイクガレージの実物がありました。工事費別ですが、126,420円（定価の7割）と意外に手頃な値段でした。
仮に設置工事費込みで15万円として5千円で貸しても2年半でもとがとれます。利回りだと40%ということになるのかな？以前不動産屋さんに聞いたら、それなりに重要はあるとのことでしたので、現在空いている駐車場のスペースに導入してみたいなと思いました。
そう言えば先日もハーレーを停めたいという入居希望者がいました。入居者への囲い込みにも使えそうです。
やるにしても募集を専門誌に載せたりするつもりはないので、あまり大規模にやるつもりはありません。せいぜい、5台分ぐらいでしょうか？
イナバとタクボというメーカーが専用のパンフレットを作っています。パンフレットをみると業務用の連棟タイプもあり、つなげると1棟あたりの単価的もお得になります。6棟分でも定価ベースで1,036,770円、七掛けだと725,739円。百万円以下の投資でトライできそうです。
バイク用のガーレジと言っても、単なる倉庫（物置）としても使えます。もし思ったほどバイクガレージのニーズがない場合は、倉庫として貸せばいいと思っています。
バイクガレージよりも普通の車庫付きガレージの方が重要があるかもしれませんね。
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仮に設置工事費込みで15万円として5千円で貸しても2年半でもとがとれます。利回りだと40%ということになるのかな？以前不動産屋さんに聞いたら、それなりに重要はあるとのことでしたので、現在空いている駐車場のスペースに導入してみたいなと思いました。
そう言えば先日もハーレーを停めたいという入居希望者がいました。入居者への囲い込みにも使えそうです。
やるにしても募集を専門誌に載せたりするつもりはないので、あまり大規模にやるつもりはありません。せいぜい、5台分ぐらいでしょうか？
イナバとタクボというメーカーが専用のパンフレットを作っています。パンフレットをみると業務用の連棟タイプもあり、つなげると1棟あたりの単価的もお得になります。6棟分でも定価ベースで1,036,770円、七掛けだと725,739円。百万円以下の投資でトライできそうです。
バイク用のガーレジと言っても、単なる倉庫（物置）としても使えます。もし思ったほどバイクガレージのニーズがない場合は、倉庫として貸せばいいと思っています。
バイクガレージよりも普通の車庫付きガレージの方が重要があるかもしれませんね。
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DATE:2007/04/08(日) 12:33
CATEGORY:未分類
税務関係の情報をネットで検索していたら、とても役立つサイトを見つけました。税制改正や税務会計ニュースなどの情報は、賃貸経営に役に立ちます。時間のある時に覗いてみたら面白いですよ。
日本最大級の税務会計経営情報のポータルサイト
税務会計情報ねっ島 TabisLand（タビスランド）
http://www.tabisland.ne.jp/index.htm
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DATE:2007/04/07(土) 10:17
CATEGORY:未分類
うちが所有している私道に大きな水溜まりが出来ていました。ここの私道は駐車場への出入り口なので、駐車場契約者からクレームが付く前に路盤材と砂利で埋めることにしました。
早速、実家にあるトラックでホームセンターに路盤材と砂利を買いにきました。最近、1tトラックをマニュアルからオートマに買い換えたので私も使えるようになりました。
路盤材と砂利はそれぞれ一袋20kg、298円。それでも、この水溜まりを埋めるのに50袋も買いました。その量、なんと1t分。トラックへの上げ下ろしやばら撒きでとても疲れました。
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早速、実家にあるトラックでホームセンターに路盤材と砂利を買いにきました。最近、1tトラックをマニュアルからオートマに買い換えたので私も使えるようになりました。
路盤材と砂利はそれぞれ一袋20kg、298円。それでも、この水溜まりを埋めるのに50袋も買いました。その量、なんと1t分。トラックへの上げ下ろしやばら撒きでとても疲れました。
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DATE:2007/04/06(金) 10:09
CATEGORY:未分類
先日物件のマイソクを頼んだ業者から物件のFAX来ました。埼玉で1R×12室で3,600万円、表面利回りが14%、しかも駅4分の好立地です。早速見に行きました。
見に行く前にホームズの家賃相場で家賃をチェック。1Rの最低家賃3.2万円、平均4.08万円。今回の利回り計算は3.5万円で計算しているので妥当な方。もともと家賃水準が低いので、これ以上の大幅な家賃下落はないだろうと思います。
あと、近隣の更地の売買価格を調べてみたら、だいたい60万円／坪。敷地は約50坪なので最終的には3,000万円で売れそうです。駅近なので戸建用としての売却は容易で、出口戦略は問題ないと思います。
建物は木造ですが築15年なのでまだまだ使えます。ただ外壁や屋根の塗装が必要です。
路線価などから担保価値を計算してみたらMAX2,600万円程度なので頭金が結構必要そうです。でも以下のメリットを考えたらかなり魅力的な物件でした。
この物件のメリットととして、
�々睛�回り
��駅近なので戸建用地として最終的に売却が可能（60%／100%）
��シングルだけどLPガスなので、なんらかのメリットが引き出せるかも
�ぜ柴眄�濯置場
�ザ垢い韻描桓璽蹈侫�
デメリットは、
�ヽ以鼻�屋根のリフォームが必要
��3点ユニット＋部屋が狭い
��車社会の地域なので、駅近でも今後の需要は？？？
�せ枠�駅の一駅先の駅
�ッ簡櫺礎佑�低い
私の分析では、デメリットの��が特に気になったのと、かみさんが乗る気でないので、今回見送りです。でも需要の件は地元の不動産屋でよく調べて、指値が3,000万円程度で通れば、お買得な物件かもしれませんね。
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見に行く前にホームズの家賃相場で家賃をチェック。1Rの最低家賃3.2万円、平均4.08万円。今回の利回り計算は3.5万円で計算しているので妥当な方。もともと家賃水準が低いので、これ以上の大幅な家賃下落はないだろうと思います。
あと、近隣の更地の売買価格を調べてみたら、だいたい60万円／坪。敷地は約50坪なので最終的には3,000万円で売れそうです。駅近なので戸建用としての売却は容易で、出口戦略は問題ないと思います。
建物は木造ですが築15年なのでまだまだ使えます。ただ外壁や屋根の塗装が必要です。
路線価などから担保価値を計算してみたらMAX2,600万円程度なので頭金が結構必要そうです。でも以下のメリットを考えたらかなり魅力的な物件でした。
この物件のメリットととして、
�々睛�回り
��駅近なので戸建用地として最終的に売却が可能（60%／100%）
��シングルだけどLPガスなので、なんらかのメリットが引き出せるかも
�ぜ柴眄�濯置場
�ザ垢い韻描桓璽蹈侫�
デメリットは、
�ヽ以鼻�屋根のリフォームが必要
��3点ユニット＋部屋が狭い
��車社会の地域なので、駅近でも今後の需要は？？？
�せ枠�駅の一駅先の駅
�ッ簡櫺礎佑�低い
私の分析では、デメリットの��が特に気になったのと、かみさんが乗る気でないので、今回見送りです。でも需要の件は地元の不動産屋でよく調べて、指値が3,000万円程度で通れば、お買得な物件かもしれませんね。
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DATE:2007/04/05(木) 10:24
CATEGORY:未分類
なんとか消費税別で790万円で修繕してもらうことになりました。梅雨前に完成させたいのでGW開けに始める予定です。いろいろとアドバイス頂いた方々、ありがとうございました。
見積もり的には激安ではないと思いますが、こればっかりは既製品でないので、安いかろう悪かろうでは困るので、信頼のおけそうな業者にしました。
一応、修繕用の軍資金はあるのですが、リフォームなら市の公的融資が受けられるので、今回使ってみたいと思います。これは「小口事業資金の融資あっせん」といって、利子および 信用保証料の一部を補助してくれます。うちの市 では以下の条件で取り扱っています。リフォームの場合は設備資金だそうです。
種別：設備資金
限度額：1,000万円
融資期間：7年以内
据置期間： 6か月以内
利率（市利子補給差引後）：年0.92％
返済方法 据置期間経過後、元金均等月賦償還
これのよいところは、据え置き期間があることと利息が1%以下なところです。元金均等ですが1,000万円、7年間借りても利息は、わずか32万5,833円、同じ条件の元利金等でも32万9,284円なのでほとんどかわりません。
ただ、対象地域は市内及び隣接市町村のみということで、それ以外の物件は対象外とのことでした。みなさんの市町村にもあると思いますからうまく活用してみて下さい。
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見積もり的には激安ではないと思いますが、こればっかりは既製品でないので、安いかろう悪かろうでは困るので、信頼のおけそうな業者にしました。
一応、修繕用の軍資金はあるのですが、リフォームなら市の公的融資が受けられるので、今回使ってみたいと思います。これは「小口事業資金の融資あっせん」といって、利子および 信用保証料の一部を補助してくれます。うちの市 では以下の条件で取り扱っています。リフォームの場合は設備資金だそうです。
種別：設備資金
限度額：1,000万円
融資期間：7年以内
据置期間： 6か月以内
利率（市利子補給差引後）：年0.92％
返済方法 据置期間経過後、元金均等月賦償還
これのよいところは、据え置き期間があることと利息が1%以下なところです。元金均等ですが1,000万円、7年間借りても利息は、わずか32万5,833円、同じ条件の元利金等でも32万9,284円なのでほとんどかわりません。
ただ、対象地域は市内及び隣接市町村のみということで、それ以外の物件は対象外とのことでした。みなさんの市町村にもあると思いますからうまく活用してみて下さい。
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DATE:2007/04/04(水) 11:48
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ガイアの夜明けで就職氷河期の若者の特集をやっていました。フリーターでしかも住む所もない若者がいるという話。彼らは、24時間のマンガ喫茶などで夜を明かすとのこと。
そんな若者を対象にレストハウス(訂正:レストボックス）という事業を展開している会社がありました。レストボックスは駅近の物件の部屋に2段ベットを置いて、1泊1,780円で寝るためのベットを貸す簡易宿泊施設です。稼働率が50%で年商は8億とのことでした。
ゲストハウスよりさらに簡易な宿泊施設もビジネスとしてなりたっているですね。ニッチなところを狙った事業として勉強になりました。
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そんな若者を対象にレストハウス(訂正:レストボックス）という事業を展開している会社がありました。レストボックスは駅近の物件の部屋に2段ベットを置いて、1泊1,780円で寝るためのベットを貸す簡易宿泊施設です。稼働率が50%で年商は8億とのことでした。
ゲストハウスよりさらに簡易な宿泊施設もビジネスとしてなりたっているですね。ニッチなところを狙った事業として勉強になりました。
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DATE:2007/04/03(火) 11:47
CATEGORY:未分類
近くの急行停車駅、徒歩10分以内の物件がネットに掲載されたので、すぐにマイソクを送ってもらい、雨の中見に行きました。
図面では部屋が4.5帖＋ロフトと狭かったのですが、利回り家賃が若干安めに設定されていたので、工夫次第では表面利回り10%以上は可能そうという点と、出口戦略として宅地としてすぐに売れそうな立地だったので、建物の状態がよかったら買いたいなと思ってみてきました。
まずマイソクには、内外装リフォーム済とありましたが、屋根はすすけた感じでとてもリフォーム済みには見えませんでした。この場合は不当広告にならないんですかね？
あと、廊下がとても狭くて暗く、昼間でも廊下灯がついてました。それでも暗い。なんとなく家に帰ってきたくない感じのする廊下です。さらにベランダがなく、物干しが道にはみ出ているので、外に干す気にならない。
売値は4380万円でしたが、リフォームなどを考えると3,500万なら買ってもいいかなと思いました。とにかく駅からは近く立地はよかったです。また、すぐ隣りがコンビニなのが独身向きでグッドでした。
なによりも出口戦略を考えた場合、
�‘鄒廠冀呂埜�道に面している、
��25坪の60%/200%（角地なので70%/200%？）
��小学校、幼稚園が徒歩3分圏内
�さ濤堋篌岷悗�ら10分圏内
と宅地向きの土地なので、のちのちの売却が容易な感じがしました。今の相場でも3,000万で売れると思います。
木造で築年数が古く、路線価ベースで計算すると融資が付きにくいでしょうから、値下げしてきたら再検討したいと思います。
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図面では部屋が4.5帖＋ロフトと狭かったのですが、利回り家賃が若干安めに設定されていたので、工夫次第では表面利回り10%以上は可能そうという点と、出口戦略として宅地としてすぐに売れそうな立地だったので、建物の状態がよかったら買いたいなと思ってみてきました。
まずマイソクには、内外装リフォーム済とありましたが、屋根はすすけた感じでとてもリフォーム済みには見えませんでした。この場合は不当広告にならないんですかね？
あと、廊下がとても狭くて暗く、昼間でも廊下灯がついてました。それでも暗い。なんとなく家に帰ってきたくない感じのする廊下です。さらにベランダがなく、物干しが道にはみ出ているので、外に干す気にならない。
売値は4380万円でしたが、リフォームなどを考えると3,500万なら買ってもいいかなと思いました。とにかく駅からは近く立地はよかったです。また、すぐ隣りがコンビニなのが独身向きでグッドでした。
なによりも出口戦略を考えた場合、
�‘鄒廠冀呂埜�道に面している、
��25坪の60%/200%（角地なので70%/200%？）
��小学校、幼稚園が徒歩3分圏内
�さ濤堋篌岷悗�ら10分圏内
と宅地向きの土地なので、のちのちの売却が容易な感じがしました。今の相場でも3,000万で売れると思います。
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DATE:2007/04/02(月) 11:37
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社団法人東京都不動産鑑定士協会の「春の街頭無料相談会」に新宿へ行ってきました。
相談内容は親族間売買における不動産価格の決め方です。親族間では低額で売買すると、税務署からみなし贈与と認定される場合があるので、どの程度の売買金額なら妥当な金額を相談してきました。
相談した物件は接道がとれていない再建築不可のボロアパートなので評価が難しいといわれました。一応、目安を聞いてきましたが、少し高いかなと思いました。
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相談内容は親族間売買における不動産価格の決め方です。親族間では低額で売買すると、税務署からみなし贈与と認定される場合があるので、どの程度の売買金額なら妥当な金額を相談してきました。
相談した物件は接道がとれていない再建築不可のボロアパートなので評価が難しいといわれました。一応、目安を聞いてきましたが、少し高いかなと思いました。
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DATE:2007/04/01(日) 11:35
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JUGEMからブログを引越してきました。タイトルも一新して、またコツコツとブログを書いて行こうと思います。よろしくお願いします。
過去の記事が読みたい方は、しばらくはJUGEMのブログは残しておきますので、読んで下さい。
地域でOnlyOne, Super大家への道
http://yasunori.jugem.jp/
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地域でOnlyOne, Super大家への道
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