専業大家が本音で語る賃貸経営ここだけの話

雨漏りの修理を知り合いのリフォーム業者経由で屋根屋さんに頼んでいたのですが、先方に不幸があり、修理をしてもらえなくなりました。

仕方がないので不動産屋経由で業者を紹介してもらったら、元請けの総合リフォーム業者のような人に、「屋根をすべて葺きかえしないといけない。100万円近くかかる。」と言われました。

なんとなく割高な感じがしたので、タウンページで屋根の修理をやってくる瓦屋さんを調べて、見積もりにきてもらいました。屋根に登って状態を確認してもらったところ、防水シートを張り直して、屋根を葺きかえても50万程度だという話でした。

やはり専業に直に頼まないと、不動産経由の総合リフォーム屋さんはやっぱり割高ですね。

その話を父にしたところ、7,8年前に瓦を剥して自分が防水シートを貼ったとのこと。もう一度登って確認するというので登ってみてみたら、一部張っていない箇所があり、そこから雨漏りがしたとのことでした。すぐに瓦を剥して、以前購入した防水シートを張り直しました。

ということで結局は父が雨漏りを修理したので材料代だけで済みました。自分で直せるといいのですが、雨漏りの修理はちょっとと思ってしまいます。

駅近物件の視察に行ってきました。現地でまず確認するのは周辺の住環境です。駅から2分と近いのに周りは住宅街で静かでした。

次に物件の見た目です。外壁やベランダの手すりなどは築年数の割にはきれいでした。しっかり塗り替えなどの管理はやっていたようです。

室内の間取り図に載っていなかった洗濯置場がどこかを現場で確認したかったのですが、やはりベランダでした。水回りは3点ユニットだったで、この物件は女性をターゲットにするのは難しい物件です。駅近なので男性ターゲットでもいいですが、その場合は家賃が高く取れないだろうと思います。

それ以外ではドアのカギは暗証番号キータイプに、インターホンはTV付きに交換しやすいタイプだったので、すぐにでも付加価値は出しやすい物件でした。

でもやはり水回りにデメリットがあるのでこの物件はパスです。また、いい物件を探したいと思います。

家賃が毎月月初になる人がいるので入金確認の作業が煩わしいので、口座振替の集金代行を導入することを考えています。

口座振替にすると、いちいち煩わしいチェックも必要ないし、入居者にとても振込手数料が無料というメリットもあります（口座振替の手数料は大家負担で行う予定）。

インターネットで調べるといろいろな会社がありますが、 家賃が一旦、代行会社に振り込まれるので、倒産したり、持ち逃げされないように大手の会社に依頼したいと思っています。

また、登録申請は入居に記入してもらいますので、馴染みのある企業の方が安心なので、大手信販会社がいいのかなと思っています。とりあえず、アプラスとジャックスに電話しました。

アプラス
初期費用　2万円（サーバーの設定料）
月額固定　5千円＋5百円（家賃の総計の振込み手数料）
月額変動　150円／件

ジャックス
初期費用　無料
月額固定　7千円＋家賃の総計の振込み手数料
月額変動　150円／件（100件以上の場合）

これは標準の価格設定なので、営業との打ち合わせで勉強してもらうことは可能だそうです。どう交渉すると安くなるんでしょうか？また、ジャックスやアプラス以外の信販会社の集金代行を使っている方がいらっしゃれば参考に教えて下さい。

テラスハウスの入居者から4月末で退去の連絡が入りました。入居期間は約6年、私が管理してからはじめての退去者です。退去リフォームのお金がかかりそうですね。

昨日、発注したedロックですが、メーカー取り寄せで3〜4週間かかるとのこと。前回のMIWA製からの取り替え時は2〜3日で発送されたので予想外でした。この際、GWを照準を合わせるしかないようです。

昨日は関東は雨でしたね。選挙事務所に貸す店舗の清掃を行っていたら、借主の方が物件のコンセントや電話線、TVジャックの位置などをチェックしに来ました。一緒に2階にあがってみると、なんと雨漏りして、雨が土壁にしみ、床も水浸しになっていました。

せっかく借り手がついたのにまた修理です。これでは儲けになりませんね。雨漏りはいつ修理をお願いすればいいのかな？晴れた日だと雨漏り箇所も探しにくいと思うのですが。。。先日、タウンページをみたら雨漏り修理の業者が結構載っていたので、一度電話して修理依頼時期について問い合わせてみます。

雨どいといい、なんだか災難続きですが朗報としては、選挙事務所の方が駐車場を3台借りてくれるとのことになりました。これで少しは雨漏り修理の足しになります。


先週末ですが、やはり申込みがありませんでした。ので、暗証番号キーを取り付けることにしました。当初は、補助キーとして取り付けようと思っていたのですが、補助キーの場合、ドアノブの上につけるので、小さい子供は手が届かないという難点があります。また、ドアに穴を開けるので、このキーが数年後に不必要になったら、ドアをまるごと取り替えなければならないので、今あるカギを取り替える方式の方がいいかなと思いました。

ということで、またまたedロックに交換することにしました。実は、今のカギはGOAL社製のTXタイプというやつなのですが、以前アルファ社のホームページで確認したら、交換用には対応していないとのことでした。しかし、ガギ業者のホームページを見てみると、TTXタイプで交換が可能という記述を発見しました。

送料、代引き（領収書代わりになるので代引きにしています）込みで26,460円でした。MIWA製だともう少し安い値段のサイトもあったのですが、GOAL製は割りとマイナーなので取り扱っていないサイトもありました。

edロックは残念ながらオートロックではないのですが、まだまだ暗証番号キー付きの物件は少ないので、このようなタイプのカギを好む人は必ずいるはずなので、期待したいと思います。

もともと古かったというのもありますが、住居兼店舗の雨どいが強風で壊れてしまいました。そのままにしておくことも出来ないので修理をお願いしました。

建物が古くなると突発的な問題が起こって、臨時の出費が必要になります。これだから賃貸業は気が休まりませんね。


昨日もファミリータイプの物件の内見の連絡が入りました。週末毎に内見の連絡はあるのですが決め手がないのか、申込みまでに至りません。

差別化と利便性を考えて、ファミリータイプでも暗証番号キーを補助キーとして取り付けを考えています。この暗証番号キーのよいところはオートロック機能があるので、小さい子供を抱いたりする方にも便利かなと思っています。

今週末に申込みがなければ発注しようと考えています。

物件の購入をしようといろいろとシュミレーションをしているのですが、どうも収支というか、採算が合いません。その理由は税金のせいです。うちは個人の最高税率＋事業税なので税率が55%なのです。

例えば、表面利回り10%の木造新築物件を5,000万円で買って、20年、3%のローンを組んだとする。建物3,000万円（減価償却）、入居率90%だとしても、ほぼ毎年、税引後のキャッシュフローはマイナスです。税率が30%程度ならプラスって感じです。

うちの場合は、10%やそこらの表面利回りでフルローンなんかしたら、逆に負債をかかえるようなもんです。不動産投資は単なる利回りだけで判断するのではなく、本人の属性（サラリーマンor専業、税率など）で判断が必要です。

物件を増やしている人は、購入時の経費の関係で税金が抑えられていると思いますが、購入が辞めたとたん、不動産収入で税率が上がると思うので、よく税金（所得税＋住民税）や事業税に注意して経営していないと大変なことになります。

うちの場合は頭金なども入れて、最低表面で15%程度ないと投資してのうまみはないようです。賃貸経営も難しいですね。